房屋租赁合同终止后恢复原状义务的司法认定规则

一、问题的提出

近年来，房屋租赁市场纠纷中，租赁关系终止后承租人是否负有恢复房屋原状的义务，已成为实务争议焦点。典型情形包括：

• 案例一（2020年）：承租人以饲养宠物为目的承租房屋，租期届满后失联，房屋内设施损毁、环境因宠物排泄物污染严重。
• 案例二（2018年）：中介公司经出租人同意将三居室增设隔断改为五间独立房间，租赁终止后双方就隔断拆除产生分歧。

上述案例均指向核心法律问题：经出租人同意的装饰装修或改造，租赁终止后承租人是否必须恢复原状？

江苏省连云港市中级人民法院审结的一起二审案件，为此类纠纷的裁判规则提供了明确指引。

二、典型案例：宋某与某缘公司房屋租赁合同纠纷案

（一）基本案情

出租人宋某与承租人某缘公司签订《房屋租赁合同》，核心约定如下：

1. 标的物：建筑面积1100平方米的房屋；
2. 用途：公司员工宿舍；
3. 租期：五年；
4. 特别约定：某缘公司经宋某同意可对房屋进行间隔改造，但租赁期满须恢复原状，某缘公司对此明确认可。

合同期满后，某缘公司虽启动隔墙拆除工作，但因施工纠纷与相邻方产生矛盾，拆除工程未完成即撤场。双方协商未果，宋某诉至法院，提出两项诉讼请求：

1. 判令某缘公司将房屋恢复原状；
2. 判令某缘公司支付房屋占有使用费。

（二）法院裁判要旨

一审法院观点

1. 案涉合同系双方真实意思表示，合法有效；
2. 合同明确约定租赁期满恢复原状，该条款对双方具有约束力；
3. 某缘公司因自身原因未完成恢复原状义务，导致宋某无法按约收回房屋并遭受损失；
4. 判决支持宋某的全部诉讼请求。

二审法院（连云港中院）观点

1. 一般规则的确立：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十三条精神，承租人经出租人同意的装饰装修，租赁期满后，出租人原则上无权要求恢复原状或赔偿损失；
2. 特别约定的效力：前述规则存在“双方另有约定除外”的例外。本案中，宋某同意装修的前提是期满恢复原状，该合意构成对司法解释一般规则的合法变更；
3. 事实认定：某缘公司不仅在合同中认可恢复原状义务，且在期满后实际实施拆除行为，进一步佐证约定的效力；
4. 裁判结果：因特别约定合法有效，某缘公司未完全履行义务应承担责任，故驳回上诉，维持原判。

三、恢复原状请求权的法理基础与司法适用

司法实践中，出租人常以恢复原状或赔偿损失对抗承租人的装饰装修费用补偿请求。对此，需明确以下法律逻辑：

（一）一般原则：无约定则无恢复原状义务

1. 添附规则的适用：租赁期间届满，附合于房屋的装饰装修物因添附原则归出租人所有；
2. 处分权的限制：承租人已丧失对装饰装修物的处分权，出租人亦无权要求承租人拆除归其所有的财物（无约定时）；
3. 侵权要件的缺失：经同意的装修是出租人对自身财产权利的自愿限制（以获取租金为对价），承租人无主观过错，不构成侵权。

（二）例外情形：特别约定的优先性

《房屋租赁司法解释》第十三条规定：

“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

通过反对解释可推知：经出租人同意的装饰装修或扩建，出租人不得请求恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。该“但书”条款为当事人通过意思自治创设恢复原状义务提供了法律依据。

（三）核心结论

租赁期满后，经出租人同意的装饰装修是否需恢复原状，取决于合同是否存在特别约定：

• 无约定时，承租人无恢复义务（出租人已通过租金获得对价补偿）；
• 有约定时，约定合法有效，承租人须严格履行（本案即为此例外规则的典型适用）。

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声明：本文集旨在梳理裁判规则与法理逻辑，不构成正式法律意见。具体案件处理请咨询专业律师。