房地产中介合同纠纷案法律评析

一、案件摘要

购房人蒋某、吕某与出卖人包某经某房地产销售公司（下称“中介公司”）居间，签订《房地产买卖中介合同》。办理网签《存量房交易合同》时，蒋某、吕某发现该合同与中介合同在付款时间、违约责任、房屋交付等核心条款存在重大差异，经催告无果后诉请解除合同并追究违约责任。法院最终判决中介公司承担赔偿责任。

二、基本案情

1. 合同订立
   2016年6月26日，蒋某、吕某（买受人）、包某（出卖人，委托代理人签署）与中介公司共同签订《房地产买卖中介合同》。当日，蒋某、吕某向包某支付定金10,000元。

2. 履行争议
   2016年7月7日，三方约定办理贷款手续并签署网签版《某市存量房交易合同》。蒋某、吕某审阅后发现，该网签合同的房款支付时间、违约责任、房屋交付时间等主要条款与已生效的中介合同不一致，遂拒绝签署。

3. 催告与回应
   蒋某、吕某通过短信催告包某及中介公司按中介合同条款签订网签合同，明确逾期不配合将解除合同。中介公司明确拒绝，包某未予答复。

4. 诉讼过程

   • 原告诉请：要求包某双倍返还定金20,000元，中介公司赔偿损失100,000元。
   • 被告答辩：
     • 包某主张已全权委托中介公司处理售房事宜，合同争议与其无关；
     • 中介公司辩称网签合同与中介合同存在差异属正常情况，系原告不愿继续交易，自身无违约行为。

三、法院裁判

1. 一审判决（某市某区人民法院）

   • 中介公司赔偿蒋某、吕某损失30,000元；
   • 包某返还蒋某、吕某定金10,000元。

2. 二审判决（某市中级人民法院）
   中介公司不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

四、裁判要旨

1. 合同效力的约束性
   依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。

2. 中介公司的合同义务
   根据中介合同约定，中介公司负有如实报告与订约相关的重大事项、及时通报委托事项进展的义务。本案中，中介公司拟定的网签合同对中介合同核心条款作出重大变更，未就变更事项履行通报及协助协商义务，且在原告催告后明确拒绝按原约定履行，违反合同义务。

3. 违约责任的认定
   中介公司的违约行为导致合同目的无法实现，蒋某、吕某行使合同解除权符合法律规定，中介公司应承担赔偿责任。包某未构成根本违约，故仅需返还定金。

五、案例启示

1. 对中介行业的警示
   房地产交易金额大、流程复杂，中介机构应恪守专业性与诚信原则——诚信是中介服务的核心，不诚信行为将面临法律否定性评价及责任承担。

2. 对购房者的建议

   • 确保合同一致性：后续正式合同（如网签合同）需与前期居间合同的关键条款保持一致；
   • 审慎审核文件：仔细审阅所有需签署的书面合同，明确权利义务；
   • 明确服务范围：在合同中清晰约定中介服务内容、完成标准及收费条件，固定证据；
   • 坚持三方确认：重要交易环节要求买卖双方及中介共同在场确认，避免信息不对称引发纠纷。

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改写说明：

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