商品房买卖合同与担保贷款合同关联性纠纷案法律评析

一、案件基本事实

2014年，上海居民许某于浙江省嘉兴市购置别墅一套，通过按揭贷款方式向银行融资392万元。合同履行关键节点如下：

1. 合同订立与贷款发放：许某支付首付款后，贷款银行依约将392万元贷款划转至开发商账户；
2. 履行障碍与烂尾风险：因开发商资金链断裂，项目停工形成“烂尾楼”，房屋无法按期交付；
3. 开发商破产与合同解除：2018年，开发商向法院申请破产清算。经破产管理人核查，案涉楼盘未竣工验收，不符合法定交付条件，遂书面通知许某解除《商品房买卖合同》；
4. 贷款偿还争议：因合同解除无法取得房屋所有权，许某停止偿还银行贷款月供。2020年，贷款银行诉至法院，要求许某继续履行还款义务。

二、一审法院裁判要旨

一审法院核心裁判依据为案涉《个人购房借款及担保合同》第38条约定：

“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”

一审判决结果：

1. 确认《个人购房借款及担保合同》解除；
2. 判令许某向银行偿还剩余借款本金及利息（含罚息）共计220余万元。

三、二审法院裁判要旨

许某不服一审判决提起上诉，二审法院将争议焦点聚焦于：主合同（商品房买卖合同）解除导致从合同（借款担保合同）解除时，购房人是否仍需对剩余贷款承担还款责任。

（一）法律适用：以司法解释为核心依据

二审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十一条第二款作为裁判基础：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

法院结合本案事实作出如下认定：

1. 开发商破产导致《商品房买卖合同》根本目的无法实现，合同解除具有法定依据；
2. 基于买卖合同解除，许某主张解除《个人购房借款及担保合同》符合事实与法律规定，应予支持；
3. 根据前述司法解释，合同解除后的还款义务主体为出卖人（开发商），其应向担保权人（银行） 返还购房贷款本息，许某不负有剩余贷款的还款责任。

（二）格式条款效力：违法部分无效

针对银行据以主张权利的《个人购房借款及担保合同》第38条，二审法院从格式条款效力角度进行审查：

1. 该条款系银行为重复使用预先拟定的格式条款；
2. 条款中“无论商品房买卖合同发生何种纠纷，借款人均需承担还款责任”的内容，实质免除了银行应承担的与出卖人相关的风险，并不合理加重了借款人许某的责任；
3. 该约定与最高人民法院司法解释的强制性规定相抵触；
4. 依据《中华人民共和国合同法》（现行《民法典》第四百九十七条）关于格式条款效力的规定，该条款对许某不产生法律约束力。

四、二审裁判结果

1. 撤销一审法院关于许某偿还贷款本息的判决；
2. 驳回贷款银行要求许某归还剩余贷款及利息的诉讼请求。

五、案例启示

本案明确了因出卖人（开发商）原因导致商品房买卖合同与担保贷款合同相继解除时，剩余贷款的偿还责任应根据最高人民法院司法解释由出卖人承担。金融机构通过格式条款单方面转移风险、加重消费者责任的约定，若与法律强制性规定冲突，将被认定为无效。

此裁判不仅强化了对购房消费者权益的司法保护，也对银行贷款合同的条款设计提出了明确合规要求——格式条款不得违反法律强制性规定，亦不得不合理地加重相对方责任或免除自身法定风险。