疫情背景下房屋租赁合同纠纷处理的指导意见

房屋租赁合同具有长期性特征，疫情及防控措施对合同履行的影响尤为显著，其中商场、宾馆、餐饮等经营型租赁场景的纠纷更为突出。为妥善化解此类争议，现提出如下处理意见：

一、基本原则

处理纠纷应遵循以下核心原则：

1. 和解优先原则
   引导当事人通过协商互谅互让，优先采用诉前多元化纠纷解决机制；已进入诉讼程序的，强化调解工作，推动合作共赢。
2. 尊重约定原则
   以合同约定为基础，通过协商采取缓交租金、延长租期等措施，促进合同继续履行，避免损失扩大。
3. 损失共担原则
   根据疫情对合同履行的影响程度，依法适用情势变更或公平原则，合理调整租金、违约金等，由双方公平分担疫情导致的合理损失。
4. 利益衡平原则
   裁判时综合考量租赁房屋的性质、规模、用途等因素，采取灵活处理方式，平衡各方合法权益。

二、不可抗力的认定

疫情及防控措施是否构成房屋租赁合同项下的不可抗力，需结合其对合同义务履行的影响程度个案判断：

• 出租人视角：若疫情未影响其交付符合约定用途的房屋，一般不认定其因不可抗力未履行交付义务。
• 承租人视角：单纯经营受影响不直接构成支付租金义务的“不能抗拒、不能克服”事由，一般不认定为不可抗力。
• 例外情形：若疫情及防控措施直接导致租赁房屋完全无法满足约定用途，或承租人客观上根本无法履行租金支付义务，可认定为不可抗力。

三、租金调整规则

（一）居住型房屋租赁

除出租人原因导致房屋无法使用外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。若承租人因疫情暂时丧失或大幅减少收入，请求缓付或调减租金的，人民法院应加强调解，保障其基本居住权益。承租人需对相关事实承担举证责任。

（二）经营型房屋租赁

需准确区分疫情影响的性质（不可抗力、情势变更或商业风险）：

• 若构成不可抗力，一般支持承租人减少租金的请求；
• 若租赁房屋因疫情无法正常经营，符合情势变更情形的，可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，结合公平原则及案件具体情况，裁决是否及如何调减租金；
• 租金调减幅度可参照同期国有房屋租金减免政策与实践确定。

四、合同解除的认定

1. 支持解除的情形
   疫情及防控措施导致合同履行符合约定解除条件，或符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件的，支持当事人解除合同的请求。

2. 不支持解除的情形
   仅以租赁房屋暂时无法使用、承租人短期迟延支付租金等事由请求解除合同的，一般不予支持。

3. 法律适用规则

   • 若疫情构成不可抗力或情势变更，依据合同约定及原《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《合同法司法解释（二）》第二十六条等规定，处理合同解除及违约责任；
   • 若疫情未构成不可抗力或情势变更，但继续履行对承租人显失公平、可能造成重大损失的，可支持其解除合同的请求。合同解除不影响违约责任的认定（依据合同约定或法律规定）。

---

改写说明

1. 结构优化：通过分级标题、项目符号梳理逻辑，合并重复表述（如“疫情及防控措施”统一表述），提升可读性；
2. 术语规范：对“不可抗力”“情势变更”等法律术语进行统一界定，明确举证责任、法律条文引用格式；
3. 效力保持：所有实体规则（如租金调整、合同解除条件）均与原文一致，未改动法律效力；
4. 表述精简：删除冗余修饰（如“寻求合作共赢”“着力加强”），强化法律文书的严谨性。

如需进一步调整（如更简练的裁判规则摘要或更详实的条文释义），可随时提出。