物业侵权纠纷案法律评析

一、基本案情

2020年12月11日，买受人小佳（化名）与出卖人胡某、陶某签订《房屋买卖合同》，购得某小区房屋并完成所有权转移登记。入住后，小佳发现案涉房屋自2017年7月1日起欠缴水费、物业费及滞纳金，累计金额逾2万元。物业公司多次催缴未果后，数次采取中断供水措施。小佳因生活用水中断被迫入住酒店，遂提起侵权之诉。

二、原告诉讼请求

1. 判令被告立即停止侵权并恢复供水；
2. 判令被告公开书面赔礼道歉；
3. 判令被告赔偿因停水产生的酒店住宿费、交通费等损失共计6000元；
4. 请求重新核算自2021年6月实际入住之日起的水费。

三、法院裁判要旨

（一）物业公司停水措施的合法性认定

• 合同相对性约束：供水合同的权利义务主体为业主与供水企业，物业服务企业非合同当事人，不享有供水合同项下的履行或终止权利。
• 权利行使的法定性：供水企业终止供水须经法定程序，物业服务企业无权采取断水、断电等措施。
• 自力救济的违法性：即便业主欠缴费用，物业公司应通过诉讼等合法途径主张权利，其采取停水的自力救济方式缺乏法律依据，构成侵权。

（二）房屋买卖前后费用承担主体的认定

• 前业主欠费的责任边界：物业服务合同与供水合同均具相对性，原业主与物业公司的债权债务关系不得约束新业主小佳，小佳无义务承继过户前的欠费。
• 新业主费用的起算时点：不动产物权以登记为生效要件，案涉房屋于2020年12月11日过户至小佳名下，自此小佳作为所有权人，应承担后续产生的水费、物业费。
• “实际入住”主张的效力限制：小佳关于自2021年6月实际入住起算费用的主张，系其与出卖人的内部约定，仅约束合同双方，不具有对抗物业公司的公示效力，故于法无据。

四、判决结果

1. 原告小佳应自2020年12月11日（房屋过户登记日）起，承担案涉房屋的物业费及水费；
2. 被告物业公司无权向原告小佳追索房屋过户登记日前的任何欠费；
3. 被告物业公司应立即恢复对案涉房屋的供水；
4. 被告物业公司赔偿原告小佳经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。