不动产买受人期待权排除强制执行典型案例评析

一、案件基本事实

（一）合作建房关系的建立

2009年2月，屈某（代其配偶程某）与梁某签订《合作建房协议》，约定：以程某名下土地使用权合作建设公寓，梁某负责全额出资建设42套房屋；房屋建成后产权归梁某所有，梁某需向屈某支付12套房屋或等值120万元人民币作为对价。

（二）房屋建造与权属初始登记

2009年8月房屋建成，因土地使用权登记于程某名下，房屋首次登记（“大产证”）依法办理至程某名下。梁某依约向屈某支付120万元对价。

（三）房屋买卖与实际占有

2009年至2012年间，案外人朱某向梁某支付全部购房款13万元，购买其中一套房屋，并于接收后持续实际占有使用。因程某计划待后续房屋建成后统一办理产权分割，朱某未及时办理转移登记（过户）。

（四）合同补签与执行查封

2016年7月，屈某、程某因与马某的民间借贷纠纷，被河南省郑州市中级人民法院裁定强制执行，查封其名下价值347万元的财产，案涉房屋被整体查封。2016年8月，朱某与梁某补签《房屋买卖补签合同》。

（五）执行异议程序

朱某就查封提出执行异议被驳回后，依法提起执行异议之诉。

二、法院裁判要旨

法院经审理认定，朱某对执行标的享有的民事权益足以排除强制执行，判决不得执行案涉房产。核心裁判理由如下：

（一）事实买卖合同关系的合法性

梁某履行合作建房协议后，已取得案涉房屋的处分权源；朱某在法院查封前已支付全部购房款并实际占有使用房屋，虽书面合同于查封后补签，但双方在查封前已形成事实上的房屋买卖合同关系，权利基础合法有效。

（二）权利性质的顺位比较

• 朱某的权利：基于全额付款、实际占有而对特定房屋享有的物权期待权（指向特定财产，具有准物权属性）；
• 马某的权利：基于民间借贷关系对屈某、程某全部责任财产享有的普通金钱债权（未指向特定财产，仅为一般债权）；
• 结论：物权期待权的效力优先于普通金钱债权。

（三）排除执行的三重论证框架

1. 责任财产范围界定：朱某支付全款并占有后，案涉房屋已脱离程某的责任财产范围，不应作为其一般债务的清偿标的；
2. 权利保护顺位判断：朱某的占有具有公示效力，其物权期待权应优先于未特定化的普通债权；
3. 生存权益价值衡量：案涉房屋为朱某的居住保障，关涉基本生存利益，优先于马某的金钱债权受保护。

三、法律启示与风险防范

本案对不动产买受人具有重要警示意义，核心规则与风险防范路径如下：

（一）坚守登记生效原则

不动产物权以登记为生效要件，购房后应立即办理转移登记，彻底取得物权，从根本上避免第三人权利主张或出卖人债权人的强制执行风险。

（二）未登记时的证据保全策略

若因客观原因无法及时登记，需系统保存以下证据链，以证明事实权利：

• 书面购房合同及补充协议（或能证明合意的往来函件）；
• 全部购房款支付凭证（银行转账记录、收款收据等）；
• 房屋交付证明（交房确认书、钥匙收条等）；
• 实际居住的持续性证明（水、电、燃气、物业费等缴费凭证）。

注：本案中，朱某正是凭借全款支付凭证、长期占有事实及生活消费记录等证据，在未过户情况下成功排除执行。完备的证据是主张事实权利的核心基础。