工程建筑/2018-10-31
建设工程价款优先受偿权法律适用要旨
建设工程价款优先受偿权法律适用要旨
第二十九条 优先受偿权的行使条件
主流裁判要件
承包人主张建设工程价款优先受偿权，需同时满足以下四项法定要件，人民法院方予支持：
- 合同效力要件：据以主张权利的建设工程施工合同合法有效；
- 工程质量要件：案涉建设工程已竣工验收合格；
- 标的可处分要件：建设工程不属于法律或司法解释规定的"不宜折价、拍卖"情形；
- 权利行使期限要件：承包人在合同约定或法律规定的期限内主张权利。
学理与实践争议
实务中存在**"合同无效不影响优先受偿权行使"**的争议观点。鉴于实践中因资质缺陷、违反强制招标规定等导致合同无效的情形较为普遍，若严格以合同有效为前提，将可能损害无效合同中实际施工人的合法权益。
第三十条 未竣工工程的权利行使规则
建设工程未竣工时，承包人就已承建部分主张工程价款优先受偿权的，人民法院应依诚实信用原则与公平原则，综合考量以下因素裁量：
- 已完工部分工程质量是否合格；
- 工程是否由第三人续建；
- 何种处置方式最能实现工程效益最大化。
具体适用情形
- 若工程由第三人续建，承包人主张待工程整体竣工后，就其承建部分的折价或拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持；
- 若工程因发包人原因停建，或第三人续建后再次因发包人原因停建，承包人主张直接就其承建部分折价、拍卖并优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十一条 "不宜折价、拍卖"的法定情形
建设工程存在下列情形之一的，应认定为《民法典》第八百零七条规定的"不宜折价、拍卖"：
- 未取得建设工程规划许可证或未按规划许可要求建设；
- 验收不合格且无法通过修复达到合格标准；
- 属于以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗及其他社会公益设施；
- 属于国家机关办公用房或军事建筑；
- 无法独立存在或分割后影响主建筑使用功能的附属工程。
第三十二条 承包人的催告义务
承包人主张优先受偿权，应以书面形式催告发包人给付工程价款。施工合同未约定催告后履行合理期限的，该期限不得少于一个月，自发包人收到催告通知次日起计算。
第三十三条 催告义务的履行时点
有下列情形之一的，承包人可催告发包人给付工程价款：
- 合同约定的工程价款给付期限届满；
- 合同对付款时间无约定或约定不明，但建设工程已实际交付；
- 建设工程未交付，但承包人已提交竣工结算文件；
- 建设工程施工合同终止履行，且依法律规定或合同约定发包人应给付工程价款。
第三十四条 优先受偿权的行使期限
现行有效规则
承包人行使优先受偿权的期限为一年，自承包人催告发包人给付工程价款的履行期间届满之日起算；未履行催告义务的，自发包人应当给付工程价款之日起算。
历史争议观点
曾有观点主张，优先受偿权行使期限为六个月，自发包人应当给付工程价款之日起算。
第三十五条 权利放弃的效力
承包人与发包人达成有效的放弃优先受偿权约定后，承包人再向人民法院主张行使该权利的，人民法院不予支持。
第三十六条 权利顺位规则
- 优先效力：承包人的建设工程价款优先受偿权优先于就该工程设立的抵押权及其他普通债权。发包人以工程已设定抵押权抗辩的，人民法院不予支持；
- 追及效力：发包人以非项目建设单位或工程已转让第三人为由抗辩优先受偿权的，人民法院不予支持。但此类诉讼中，人民法院应当追加项目建设单位或工程受让人作为无独立请求权第三人参加诉讼。
（本文集旨在梳理法律适用要点，不构成正式法律意见。具体案件请咨询专业律师。）
