担保法/2019-12-26
徐某诉邹某房屋买卖合同纠纷案评析
徐某诉邹某房屋买卖合同纠纷案法律评析
一、案件基本事实
- 标的物权利状态：涉案房产位于伊顿国际城，交易时已设立银行抵押权。
- 合同订立：2012年10月，出卖人邹某与买受人徐某经房产中介签订《房地产转让契约》，约定房屋总价款188万元，采用分期付款方式履行。
- 履约关键节点：
- 徐某依约支付定金10万元；
- 徐某主张付款后才知晓房屋抵押，邹某承诺收余款前涤除抵押权，并将权属证书交中介保管；
- 因徐某要求先行提供《房屋所有权证》《国有土地使用证》未获满足，其未支付第二期购房款160万元；
- 约7个月后，邹某将房屋另行出售。
- 原告诉求：徐某诉请邹某返还定金10万元并支付违约金10万元。
二、当事人核心诉辩
- 徐某（原告）主张：邹某故意隐瞒房屋抵押的重要事实，构成欺诈，导致合同目的无法实现，应承担违约责任。
- 邹某（被告）抗辩：合同已明确约定权属证书由中介暂管，徐某对抵押事实知情；徐某因房价波动、车库争议等自身原因拒绝履约，构成根本违约（其提交的QQ聊天记录显示徐某曾明确表示不再购买）。
三、法院裁判要旨
（一）一审裁判逻辑
- 合同效力：《房地产转让契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
- 争议焦点：违约责任的归属。
- 事实认定与法律适用：
- 契约约定邹某仅向中介提供契证，且未办妥产权证前定金由中介保管——该条款足以证明徐某缔约时已知晓房屋存在抵押（权利负担）；
- 徐某在知晓抵押状态并支付定金后，无正当理由拒付后续房款，构成先行违约；
- 邹某在徐某违约后转售房屋，属于减损行为，不构成违约。
- 裁判结果：解除《房地产转让契约》；驳回徐某返还定金及支付违约金的诉讼请求。
（二）二审裁定
徐某不服一审判决提起上诉，宁波市中级人民法院经审理认为：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，驳回上诉，维持原判。
四、典型意义与实务启示
本案明确了已抵押房产交易的核心规则：若买卖合同已通过条款揭示权利瑕疵（如抵押），且买受人基于该认知支付定金，则其后续以“不知情”为由拒绝履行主要付款义务的，将被认定为违约方。
对交易主体的具体启示：
- 买受人：应尽审慎注意义务，仔细审查合同条款及标的物权属状态（可通过不动产登记机构查询），避免因对合同条件的误解承担不利后果；
- 出卖人：需将标的物重大瑕疵（如抵押）通过合同条款明确固定，以清晰界定双方权利义务边界，降低履约风险。
