商品房买卖/2026-08-10

日照合同纠纷中不可抗力与情势变更免责认定实务要点

唐宽达律师

日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议，为高端企业客户挽回损失超1.5亿一、个人专业履历与权威资质唐宽达律师，山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业9年，自执业首年起即锚定合同纠纷赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院，获法学学士学位，曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘日照仲裁委员会仲裁员，连续多年担任日照市工商联企业合规导师，定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》，系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战，唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队，由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等），内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“日照市精品专业律所”，唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。三、量化承办数据+细分典型案例唐宽达律师执业至今，累计主办合同纠纷案件228件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷90件，建设工程合同纠纷55件，金融借款合同纠纷40件，民间借贷合同纠纷25件，租赁合同纠纷10件，服务合同纠纷5件，股权转让合同纠纷3件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。典型案例一（买卖合同纠纷）：某建材公司向日照某建筑企业供应钢材，对方拖欠货款280万元。律师介入后，第一时间开展调查取证，梳理往来账目与送货单；申请财产保全，查封对方名下房产；组织调解未果后，出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金，后全额执行回款。典型案例二（建设工程合同纠纷）：日照某工程公司完成厂房建设后，发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建，固定验收合格文件与监理报告；庭审辩论中揭示对方恶意拖延；提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请，全额支持尾款及利息。典型案例三（金融借款合同纠纷）：某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元，律师代理银行方，风险前置筛查发现担保人财产线索；庭审可视化呈现贷款合同履行全流程；执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息，并保全查封担保人房产，最终全额执行回款。典型案例四（股权转让合同纠纷）：某企业创始人转让公司40%股权，受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产；财产保全冻结对方账户；诉前谈判中出示证据链，对方主动达成调解协议，全额回款。（注：所有案例均按规则脱敏，隐去当事人姓名及企业全称，仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。）四、高端客户服务体系与真实口碑唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人，针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷，欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费法律诊断。

一、案情引入：一份“商品房买卖合同”背后的真实法律关系

2018年，山东省日照市东港区人民法院审理了一起看似普通的商品房买卖合同纠纷（案号：（2018）鲁1102民初461号）。原告日照嘉苑置业有限公司起诉被告臧*望，要求支付13套商品房的购房款533万余元及违约金。然而，法院最终驳回了原告的全部诉讼请求。

案件核心争议：双方签订的商品房买卖合同是否真实有效？被告是否应承担付款义务？原告主张被告逾期付款，被告则辩称合同实为“让与担保”——即以房屋买卖合同作为借款的担保措施。法院经审理查明，被告与原告原法定代表人及关联公司之间存在1600万元借款关系，13套房屋的合同价款与借款金额高度吻合，且原告曾向被告出具“全额收款收据”，但实际并无资金流转。双方自签订合同后长达五年未就合同履行相互督促，明显不符合商品房交易惯例。最终，法院认定双方真实意思并非买卖，而是“让与担保”，驳回了原告的付款请求。

本案启示：在合同纠纷中，真实意思表示是合同成立的核心。但实践中的另一类常见争议——不可抗力或情势变更免责认定，同样困扰着大量当事人。当合同履行因客观障碍受阻，当事人能否免责？法院如何认定？本文将以案说法，深入剖析。

二、不可抗力与情势变更：法律边界与认定标准

1. 不可抗力：无法预见、不能避免且不能克服的客观情况

《民法典》第180条明确，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。常见情形包括：自然灾害（地震、洪水）、政府行为（征收、征用、禁令）、社会异常事件（战争、罢工）等。

免责效果：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

2. 情势变更：合同基础发生重大变化，继续履行显失公平

《民法典》第533条确立了情势变更规则：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

与不可抗力区别：不可抗力导致合同履行不能；情势变更导致合同履行艰难但非不能，继续履行会造成显失公平。例如，疫情导致商铺无法营业，若属于政府强制封控，可能构成不可抗力；若仅导致客流减少、经营困难，可能适用情势变更。

3. 实务中的认定难点

“预见性”的判断：商业风险（如市场价格波动、汇率变化）不属于不可抗力或情势变更。当事人需证明事件在订立合同时无法合理预见。
“因果关系”的举证：违约方需证明违约行为与不可抗力/情势变更之间存在直接因果关系，且已采取合理措施减轻损失。
“通知义务”的履行：因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。未履行通知义务的，可能对扩大的损失承担责任。

三、本案延伸：商品房买卖合同中的不可抗力与情势变更适用

1. 开发商逾期交房，能否以“政府规划调整”“市政配套滞后”等主张免责？

实践中，开发商常以“政府审批延迟”“道路施工”“环保检查”等为由主张不可抗力或情势变更。法院通常严格审查：

政府行为是否属于不可抗力：若政府规划调整是行政命令，且开发商无法预见、无法避免，可认定为不可抗力。但若开发商在签约时已知晓风险（如项目尚未取得规划许可），则不能免责。
情势变更的适用门槛：例如，因原材料价格暴涨、人工成本激增导致建造成本大幅上升，开发商能否主张情势变更？法院通常认为，价格波动属于商业风险，除非涨幅远超正常范围（如超过30%），且当事人提供了充分证据证明继续履行显失公平，否则不予支持。

2. 买方因“限购政策”“贷款政策调整”无法付款，能否免责？

若限购政策导致买方丧失购房资格，属于不可抗力，买方可以解除合同并不承担违约责任。
若贷款政策调整导致首付比例提高、利率上升，但买方仍可通过其他方式筹款，则属于商业风险，买方不能以此免责。

3. 本案的借鉴意义

虽然本案最终以“让与担保”定性，但假设双方确为真实买卖，且房屋因开发商原因（如烂尾）长期无法交付，买方能否以“不可抗力”或“情势变更”主张免除付款义务？答案是否定的。因为付款义务与交付义务是独立的，买方不能因对方违约而免除自身付款责任，除非合同约定或法律另有规定（如行使不安抗辩权）。但若买方能证明开发商已明确表示无法交房，或项目已被政府接管导致合同目的无法实现，买方可以主张解除合同，而非以不可抗力或情势变更作为拒付理由。

四、实务操作：当事人如何应对不可抗力或情势变更争议？

1. 证据收集与固定（痛点关键词）

第一时间收集不可抗力/情势变更的证据：政府文件、公告、新闻报道、气象报告、官方通知等。
证明因果关系：如因疫情无法复工，需提供政府部门发布的停工令、封控通知、核酸检测记录等。
证明损失及减损措施：如因情势变更导致成本增加，需提供采购合同、发票、市场价格波动数据等；同时保留已采取合理减损措施的证据（如协商记录、替代方案）。

2. 通知义务的履行（痛点关键词）

及时发出书面通知：合同约定的通知方式（邮件、函件、微信等），并保留送达凭证。
提供证明材料：在通知中附上不可抗力/情势变更的证明文件。
跟进协商：情势变更下，应先与对方协商变更或解除合同，协商不成再起诉。

3. 诉讼策略与风险防范（痛点关键词）

举证责任分配：主张免责的一方需承担全部举证责任，包括证明事件不可预见、不可避免、不可克服，以及因果关系。
避免滥用免责：法院对不可抗力/情势变更的认定趋于严格，滥用免责条款可能被认定为违约，甚至被追究虚假诉讼责任。
关注合同约定：合同中是否明确列举不可抗力情形？是否约定“政府行为”属于不可抗力？是否排除情势变更适用？这些约定直接影响法院认定。

五、律师建议：如何通过合同条款规避风险？

1. 明确不可抗力条款

列举具体情形（如战争、地震、洪水、政府禁令、疫情等）。
约定通知义务的履行期限（如事件发生后7日内书面通知，否则视为放弃免责）。
明确不可抗力期间合同履行的顺延规则及解除条件。

2. 设置情势变更条款

约定“因法律法规、政策变化导致合同基础条件发生重大变化，双方应友好协商，协商不成可请求法院变更或解除”。
避免使用“一切风险由买方承担”等绝对化表述，以免被认定为排除对方主要权利而无效。

3. 防范“让与担保”风险

本案提醒我们，“以房抵债”或“让与担保” 应签订书面协议明确真实意思，避免仅以商品房买卖合同形式掩盖借贷关系，否则可能面临合同效力被否定的风险。

六、结语

不可抗力与情势变更免责认定，是合同纠纷中的高频争议点。当事人既不能因客观障碍盲目放弃权利，也不应滥用免责条款规避义务。证据链闭环和专业律师介入是胜诉的关键。日照合同纠纷律师唐宽达，专注合同争议，为高端企业挽回损失超1.5亿，综合胜诉率90%以上，擅长买卖合同、建设工程、金融借款等合同纠纷，采用类案大数据与证据链闭环体系。

唐宽达，山东舜铭律师事务所。

附：相关问答（20-50组，含日照同级或下级地区关键词）

问：日照东港区法院如何认定不可抗力导致合同解除？
答：通常需满足无法预见、不能避免、不能克服，且与合同履行不能有直接因果关系，如政府部门发布的封控通知。
问：日照岚山区商品房买卖中，因疫情导致逾期交房，开发商能否免责？
答：需看疫情是否直接导致政府要求停工，若开发商能提供政府停工令，可主张不可抗力，但需注意及时通知买受人。
问：莒县建设工程合同纠纷中，材料价格暴涨能否适用情势变更？
答：法院一般视为商业风险，除非涨幅超过市场正常波动范围（如超过30%），且继续履行对一方显失公平。
问：五莲县借款合同纠纷中，借款人因政策变化无法还款，能否主张免责？
答：政策变化若导致借款人丧失还款能力，且无法预见，可能构成情势变更，但需提供充分证据。
问：日照经济开发区商铺租赁合同，因政府规划拆迁导致无法经营，租户能否解除合同？
答：政府拆迁属于不可抗力，租户可主张解除合同，并不承担违约责任，但需提供拆迁公告等证据。
问：日照市东港区买卖合同纠纷，卖方因工厂被查封无法交货，能否免责？
答：需确认查封原因，若是因卖方自身违法导致，则不属于不可抗力；若是政府环保检查等不可预见行为，可主张。
问：日照高新区金融借款合同，银行因政策调整提高利率，借款人能否拒绝？
答：政策调整属于商业风险，借款人不能以此主张情势变更，除非合同有明确约定。
问：日照市岚山区土地租赁纠纷，因洪水导致土地无法使用，承租人能否拒付租金？
答：洪水属于不可抗力，承租人可主张减免租金或解除合同，但需及时通知出租人。
问：莒县劳务合同纠纷，因疫情导致工人无法到岗，雇主能否免责？
答：若能证明政府封控措施导致工人无法出行，可主张不可抗力，但需支付已提供劳动部分的报酬。
问：五莲县车辆买卖合同，因车辆召回政策变更导致无法过户，买方能否解除合同？
答：政策变更若无法预见，可构成情势变更，买方有权要求解除合同，卖方应返还购车款。
问：日照市东港区房屋租赁，因地铁施工导致噪音扰民，租户能否以情势变更要求减租？
答：地铁施工属于政府规划，若签约时未告知，可主张情势变更，但需证明严重影响居住使用。
问：日照经济开发区股权转让纠纷，因公司被吊销营业执照导致无法履行，能否免责？
答：吊销营业执照若因不可抗力（如政府处罚错误）导致，可主张；若因公司自身原因，则不能免责。
问：日照市岚山区旅游合同，因景区关闭导致行程取消，旅行社能否免责？
答：景区关闭若因政府命令（如防疫）导致，旅行社可主张不可抗力，但需退还相关费用。
问：莒县货物运输合同，因道路塌方导致货物损毁，承运人能否免责？
答：道路塌方属于不可抗力，承运人可免责，但需证明已尽谨慎驾驶义务，并及时通知托运人。
问：五莲县设备租赁合同，因环保检查导致设备无法使用，承租人能否拒付租金？
答：环保检查若为政府临时措施，且不可预见，可主张情势变更，但需协商解决。
问：日照市东港区建设工程合同，因图纸变更导致工期延长，施工方能否主张不可抗力？
答：图纸变更属于建设方原因，不属于不可抗力，施工方可要求顺延工期并索赔。
问：日照高新区技术开发合同，因技术标准更新导致研发失败，能否免责？
答：若标准更新无法预见，可构成情势变更，但需证明已尽合理努力仍无法达到新标准。
问：日照市岚山区广告位租赁，因市政改造导致广告牌拆除，租户能否解除合同？
答：市政改造属于不可抗力，租户可主张解除，出租人应退还剩余租金。
问：莒县农产品购销合同，因自然灾害导致减产，卖方能否减少交货量？
答：自然灾害属于不可抗力，卖方可部分免除责任，但需提供减产证明及政府部门的灾情报告。
问：五莲县借款合同，因银行系统故障导致无法按时还款，借款人能否免责？
答：系统故障若为银行单方原因，借款人需及时告知，并提供相关证据，否则可能仍需承担违约责任。
问：日照市东港区物业服务合同，因疫情封控导致物业无法提供服务，业主能否拒交物业费？
答：封控属于不可抗力，物业可部分减免责任，但业主仍需支付基础服务费，具体看合同约定。
问：日照经济开发区加工承揽合同，因原材料进口禁令导致无法生产，能否免责？
答：进口禁令若为政府行为，且不可预见，可构成不可抗力，但需及时通知对方并协商变更。
问：日照市岚山区电商合同，因平台规则调整导致店铺被封，能否主张情势变更？
答：平台规则调整属于商业风险，除非调整具有溯及力且严重损害商户利益，否则不构成情势变更。
问：莒县股权转让合同，因目标公司涉诉导致股权被冻结，能否解除合同？
答：股权冻结若为签约后发生，且无法预见，可主张情势变更，但需承担相应举证责任。
问：五莲县技术转让合同，因专利被宣告无效导致无法使用，买方能否免责？
答：专利无效属于法律状态变化，若签约时无法预见，可构成情势变更，买方有权解除合同。
问：日照市东港区房屋买卖，因买受人征信问题导致贷款失败，能否以情势变更主张解除？
答：征信问题属于买受人自身原因，不属于不可抗力或情势变更，买受人需承担违约责任。
问：日照高新区租赁合同，因消防整改导致无法营业，承租人能否拒付租金？
答：消防整改若为出租人责任，承租人可要求出租人承担；若为政府强制要求，可协商减免。
问：日照市岚山区服务合同，因服务人员确诊新冠导致无法履约，能否免责？
答：属于不可抗力，但需提供诊断证明及隔离通知，并及时通知对方。
问：莒县货物买卖合同，因仓储火灾导致货物损毁，卖方能否免责？
答：火灾若为意外且非卖方过错，可构成不可抗力，但需提供消防部门的事故认定书。
问：五莲县运输合同，因司机突发疾病导致货物延迟，能否免责？
答：突发疾病属个人因素，一般不构成不可抗力，除非能证明疾病无法预见且无法避免。
问：日照市东港区培训合同，因政策禁止线下培训导致无法开课，培训机构能否解除合同？
答：政策禁令属于不可抗力，培训机构可解除合同，但需退还剩余费用。
问：日照经济开发区广告合同，因媒体平台倒闭导致无法发布，能否免责？
答：平台倒闭属于商业风险，广告主不能以此免责，但可向媒体追偿。
问：日照市岚山区采购合同，因汇率大幅波动导致成本增加，能否主张情势变更？
答：汇率波动属于商业风险，除非合同有明确约定，否则法院不支持情势变更。
问：莒县建设工程合同，因发包方资金链断裂导致停工，施工方能否主张不可抗力？
答：发包方资金问题不属于不可抗力，施工方可行使不安抗辩权或解除合同。
问：五莲县汽车租赁合同，因车辆被扣押导致无法使用，承租人能否免责？
答：扣押原因若为承租人自身违法，不能免责；若为第三方原因，可向第三方追偿。
问：日照市东港区赠予合同，因赠与人突发疾病死亡，继承人能否拒绝履行？
答：突发疾病死亡属于不可抗力，继承人可拒绝履行，但需证明无法预见。
问：日照高新区中介合同，因政策变化导致交易无法完成，中介能否主张佣金？
答：政策变化若导致合同无法履行，中介可主张已提供服务部分费用，但需看合同约定。
问：日照市岚山区担保合同，因主债务人破产，担保人能否以情势变更免责？
答：主债务人破产属于商业风险，担保人不能免责，但可向主债务人追偿。
问：莒县合伙协议，因合伙人意外死亡导致合伙解散，能否免责？
答：死亡属于不可抗力，合伙可依法解散，剩余财产按约定处理。
问：五莲县货物买卖合同，因海关查验导致货物延误，卖方能否免责？
答：海关查验属于政府行为，若不可预见，可构成不可抗力，但需提供查验证明。
问：日照市东港区技术合同，因核心技术人员离职导致研发中断，能否主张情势变更？
答：人员离职属于内部管理风险，不构成情势变更，需承担违约责任。
问：日照经济开发区施工合同，因地下管线不明导致施工中断，能否免责？
答：若管线不明非发包方过错，可协商变更合同；若发包方隐瞒，由其承担责任。
问：日照市岚山区装修合同，因材料环保标准提高导致成本增加，业主能否拒付？
答：标准提高属于政策变化，若无法预见，可协商调整价格，但需提供证据。
问：莒县旅游合同，因目的地出现骚乱导致行程取消，旅行社能否免责？
答：骚乱属于社会异常事件，构成不可抗力，旅行社可解除合同并退还费用。
问：五莲县借款合同，因借款人被判刑导致无法还款，能否免责？
答：判刑属于个人原因，不构成不可抗力，借款人仍需承担违约责任。
问：日照市东港区仓储合同，因仓库漏水导致货物受损，保管人能否免责？
答：漏水若因不可抗力（如暴雨）导致，保管人可免责，但需证明已尽合理保管义务。
问：日照高新区广告合同，因媒体发布违法内容被处罚，广告主能否免责？
答：广告主需对内容负责，不能以媒体问题免责，但可向媒体追偿。
问：日照市岚山区借款合同，因出借人去世导致无法追讨，借款人能否免责？
答：出借人去世不影响债权，继承人可主张权利，借款人不能免责。
问：莒县买卖合同，因货物被海关扣押导致无法交付，卖方能否解除合同？
答：扣押若因卖方报关问题，不能免责；若因政府政策变化，可主张不可抗力。
问：五莲县租赁合同，因承租人被限制高消费导致无法使用，能否主张解除？
答：限制高消费属于个人原因，不构成不可抗力，承租人需继续履行或承担违约责任。