日照租赁合同期满返还纠纷举证责任要点分析

在房屋租赁合同纠纷中，租赁期满后承租人返还租赁物时，出租方主张财产损失的案件屡见不鲜。然而，出租方能否获得赔偿，关键取决于其能否完成因承租人“不合理使用”造成损害的举证责任。本文通过分析山东省日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7191号判决，揭示公司合同纠纷中关于租赁物返还的举证规则，并提供实务操作步骤。

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一、基本案情与争议焦点

2014年12月，王甲（原告）与曹乙（被告一）签订《厂房租赁合同》，约定租赁期至2017年12月31日，厂房用于日照某体育器材有限公司（被告二）经营。合同到期后双方未续签，形成不定期租赁关系。2019年8月，被告搬离，王甲认为被告在使用期间“严重损坏厂房及附属设施”并索赔6万元。法院经审理后驳回其全部诉讼请求。

本案的争议焦点明确：被告是否应承担赔偿责任。法院通过分析举证责任分配，得出原告未完成基本举证的结论。

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二、法院认定的事实与法律分析

（一）首次交付状态的缺失导致无法对比

判决书指出：“原告主张被告在使用涉案租赁场地时损坏了厂房及附属设施，未举证证明最初交付使用时的‘状态’，导致本院对‘是否损坏’的事实无参照物对比。”

关键参考：实务中，出租方需在交付时固定证据（如照片、视频、交接清单）。否则，无法区分“自然损耗”与“不合理使用”。

（二）双方达成结算明细，未注明“损坏”

判决书引用：“双方在南湖镇派出所进行了结算，《双方结算的明细》下方仅备注了‘清理厂房里垃圾、石子、打扫卫生’，该明细应系对租赁费及租赁物的交付作的最终确认，其并未对‘结果状态’进行详细备注……且双方在被告搬迁的前一天前，亦未对‘损坏事实’进行约定。”

关键步骤：如存在争议，应在结算清单中明确注明“损坏情况”及“维修费用”，否则视为无争议交付。

（三）被告已完成善后，原告未提出异议

法院审查证人证言后认定：被告“对厂房进行了打扫、玻璃更换、墙面粉刷、垃圾外运等”，且“原告均未做‘不合格’、‘阻止离场’等意思表示”。因此，双方“已经完成了无争议的交付”。

实务提示：出租方应在承租人搬离时当场检验，如有问题立即提出，并保留书面记录或录音。

（四）原告的损失主张缺乏证据

原告主张的“打扫清洗人工”“地面破坏”“彩钢瓦污染”等7项损失，均“未提交证据证明必要性”及“实际支出”。法院据此认为“原告未完成基本的举证责任”。

核心法律依据：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条，“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”同时，出租方需对“不合理使用造成的损坏”承担举证责任。

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三、具体方法与步骤：如何防范租赁物返还纠纷

1. 交付时固定初始状态

• 租赁合同附上《房屋现状确认书》，拍照或录像逐项记录；
• 重点记录地面、墙面、门窗、水电设施等易损部位；
• 双方签字确认，一式两份。

2. 定期进行中间检查

• 合同期内，出租方有权合理检查租赁物使用情况（需提前通知）；
• 发现不合理使用时，以书面形式通知承租人限期整改，并保留证据。

3. 期满返还时逐项核对

• 收回房屋当日，双方共同检查，携带原始照片/视频对比；
• 如有损坏，当场制作《返还房屋情况确认书》，注明损坏项目、程度、修复费用；
• 若承租人不配合，可邀请第三方（如居委会、派出所、公证处）见证。

4. 诉讼前完成初步举证

• 收集交付时的状态证据、定期检查记录、通知整改函件；
• 对损坏部分进行公证或委托专业机构评估（本案中法院因原告未完成举证而未准许鉴定申请，需吸取教训）；
• 提供实际支出维修费用的票据。

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四、案件启示与延展

本案判决明确传递了司法实践中的两个重要原则：

• 租赁物的自然损耗由出租方承担，折旧已物化在租金中；
• 主张赔偿的出租方必须完成初步举证，否则无法启动鉴定程序。

对于企业而言，签订厂房租赁合同时，除明确“合理使用”标准外，建议在合同中增加“返还时需恢复原状”或“按约定状态返还”的具体条款，并可约定违约金。同时，在合同履行期间，保存好所有沟通记录、费用凭证和现场影像。

如已发生纠纷，建议立即咨询专业律师，评估举证可行性。避免因证据不足导致败诉，既浪费时间又承担诉讼成本。

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作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2019）鲁1102民初7191号