北海商铺带租约销售中出卖人单方解约权行使边界解析

姜清东律师

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[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

在房地产交易中，“带租约销售”是一种常见的商铺营销模式。开发商在出售商铺时，往往同步引入第三方经营公司统一租赁，并向购房者承诺“前几年租金一次性返还”。这种模式看似让购房者“即买即收租”，实则暗藏风险：当开发商逾期交房甚至房屋被查封时，他们常以“商铺已出租、你已收租金”为由，主张不构成违约、拒绝解除合同。那么，开发商的这种“单方解约权”真的存在吗？购房者何时才能突破开发商的抗辩，实现退房退款？本文以广西壮族自治区北海市中级人民法院（2021）桂05民终121号判决为蓝本，深入剖析出卖人单方解约权的行使边界。

一、案情回顾：购房四年未交房，开发商却说“你已收租”

2014年12月，廖魁容与北海湾春投资开发有限公司（下称“湾春公司”）签订《商品房买卖合同》，购买一套商铺，总价105143元。合同约定交房日期为2015年12月31日前。同时，廖魁容与湾春公司及第三方经营公司（湾企公司）签订《商铺租赁合同》，约定该商铺自交房日起由湾企公司统一经营十年，第一年至第三年的租金在购房时一次性返还。也就是说，廖魁容在付款时已经拿到了前三年的租金。

然而，交房日过后四年多，湾春公司仍未交付房屋，且该商铺已被法院查封。廖魁容遂向法院起诉，要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿经济损失（包括预期租金损失和律师费）。一审法院判决解除合同、返还购房款并支付利息，但驳回了租金损失和律师费的请求。双方均不服上诉，二审法院维持了合同解除和返还款项的判项，但撤销了保单保函费的赔偿，并驳回了廖魁容的其他请求。

开发商的核心抗辩理由是：商铺已委托湾企公司经营十年，廖魁容已收取前三年的租金，因此湾春公司无需实际交付房屋，也不存在逾期交房，合同目的已经实现。这一抗辩能否站得住脚？法院给出了明确的否定回答。

二、法律焦点：出卖人能否以“带租约”为由拒绝履行交付义务？

1. 交付房屋是出卖人的核心义务，不得以关联合同替代

《商品房买卖合同》与《商铺租赁合同》虽然存在关联，但属于两份独立的合同。买卖合同的核心义务是交付符合约定的房屋，租赁合同则是关于房屋使用收益的安排。本案中，合同明确约定交房日期为2015年12月31日前，而湾春公司从未实际交付房屋，房屋还被法院查封，无法办理过户。法院认定，湾春公司的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除条件。

关键词：合同目的、根本违约、法定解除权

开发商的“带租约”抗辩实质上是想单方修改交付义务的履行方式——用“委托经营”替代“实际交付”。但法律上，除非双方明确约定“实际交付不必要”，否则出卖人不能以租赁合同的存在来免除其交付房屋的法定义务。换句话说，出卖人的单方解约权或抗辩权，不能超越主合同的核心义务边界。即便购房者已经收取了部分租金，只要房屋没有实际交付、权利状态不安全，买卖合同的根本目的——获得完整产权的房屋——就未实现。

2. 房屋被查封导致合同目的无法实现，买受人有权解除

案涉商铺在诉讼时仍处于查封状态，且查封无法在短期内解除。法院明确指出，“湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现”。查封意味着房屋的处分权受到限制，无法办理过户，也无法保证买受人取得干净产权。这种情况下，无论开发商有多少“带租约”“返租”的说辞，都无法改变其违约事实。

痛点细节关联：查封状态、产权瑕疵、无法过户、烂尾风险

许多购房者反映，他们购买商铺后不仅没收到房，还发现房子被开发商抵押给银行或被其他债权人查封。开发商往往以“正在解封”“很快办证”搪塞，但拖了数年仍无进展。遇到这种情况，购房者不要被“返租收益”迷惑，应当及时通过诉讼行使解除权。

3. 预期租金损失为何不被支持？——防止损失扩大的义务

廖魁容主张按年投资回报率9%计算2016年1月1日至2020年1月1日期间的租金损失，但法院未予支持。理由有二：第一，前三年的租金已一次性返还，且合同约定前三年免租金，所以廖魁容实际没有前三年的租金损失；第二，购房者在明知开发商逾期交房后，未及时采取措施（如早日起诉解除合同），导致损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。

这一判决提醒购房者：合同解除权不是无限期的，发现开发商违约后，应尽快行使解除权或采取保全措施，否则扩大的损失可能自行承担。 司法实践中，法院普遍适用减损规则，要求守约方在对方违约后“采取适当措施防止损失扩大”。如果购房者在明知开发商不具备交付能力的情况下，仍长期等待、未提起诉讼，未来几年的租金损失通常不被支持。

4. 律师费为何不能要求开发商承担？

廖魁容要求湾春公司赔偿律师费5000元，但二审法院未予支持。理由是：合同中没有明确约定买受人可要求出卖人承担律师费，且聘请律师并非诉讼的必要前提，律师费不是实现债权的必然支出。这与很多购房者的期待不同。在商品房买卖合同纠纷中，如果合同未约定律师费由违约方承担，法院一般不支持此项请求。 这也是为什么建议购房者在签订合同时，尽可能在附件或补充协议中加入“违约方承担守约方维权律师费”的条款。

三、出卖人单方解约权的行使边界：三不原则

通过本案，我们可以提炼出卖人单方解约权或抗辩权的三条边界：

不能以关联合同替代主合同义务：即使存在代租、返租等安排，出卖人仍需按买卖合同约定交付房屋、办理过户。租赁合同不能成为拒绝交付的合法理由。
不能以部分履约掩盖根本违约：已经收取一次性租金或前三年租金，不等于履行了买卖合同的交付义务。只要房屋未实际交付、权利有瑕疵（如查封、抵押），买受人就有权解除合同。
不能以“暂时无法解封”为由无限期拖延：房屋被查封属于重大履约障碍，出卖人若无法在合理期限内排除查封，买受人即可主张合同目的无法实现，从而行使法定解除权。

四、维权实操建议

及时取证：保存好合同、付款凭证、收据、开发商逾期通知等材料。了解房屋是否存在查封、抵押，可到不动产登记中心或通过“桂法查”等小程序查询。
尽早起诉：一旦发现开发商逾期交房超过3个月以上，且无合理理由，应立即通过诉讼解除合同，避免损失扩大。诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受侵害之日起算。
申请财产保全：在起诉前或起诉时申请查封开发商的资产（如其他未售房产、银行账户），防止其转移财产导致判决后无法执行。
关注办证和产权：如果房屋已实际交付但迟迟无法办证，同样可以要求解除合同。办证是过户的前提，长期无法办证属于根本违约。

五、一句话问答（针对当事人常见痛点）

问：开发商逾期交房多久可以解除合同？
答：一般合同会约定逾期90天后买受人有权解除；如果没有约定，逾期达到合理期限（通常为3-6个月）可主张法定解除。
问：我已经收了前三年租金，还能要求退房吗？
答：能。租赁合同与买卖合同是两回事，只要房屋未实际交付或无法过户，就可要求退房，已收租金视为违约责任的一部分。
问：开发商说房屋被查封正在解封，让我等一等，该信吗？
答：不建议盲目等待。查封状态影响合同根本目的实现，应尽快查清查封原因和进展，如开发商长期无法解决，应果断起诉。
问：打官司请律师的钱能要开发商出吗？
答：除非合同明确约定“违约方承担律师费”，否则法院一般不判赔。建议签合同时加入该条款。
问：买商铺被“带租约”骗了，还能告开发商欺诈吗？
答：如果开发商在销售时故意隐瞒房屋已抵押、查封或无法交付的事实，可能构成欺诈，可主张撤销合同并要求惩罚性赔偿，但需充分证据。