中介纠纷/2026-05-02

日照居间合同纠纷中居间义务履行认定要点解析

唐宽达

唐宽达律师

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日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议,为高端企业客户挽回损失超1.5亿 一、个人专业履历与权威资质 唐宽达律师,山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师,执业9年,自执业首年起即锚定合同纠纷赛道,垂直深耕年限与总执业年限同步,9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院,获法学学士学位,曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习,深度参与合同纠纷案件审理,为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。 唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员,获聘日照仲裁委员会仲裁员,连续多年担任日照市工商联企业合规导师,定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》,系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战,唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”,全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作,确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队,由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道,不承接任何跨领域案件(如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等),内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组,配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名,另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心,形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论,至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件,曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备,团队获评“日照市精品专业律所”,唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号,律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。 三、量化承办数据+细分典型案例 唐宽达律师执业至今,累计主办合同纠纷案件228件,细分案由结构清晰:买卖合同纠纷90件,建设工程合同纠纷55件,金融借款合同纠纷40件,民间借贷合同纠纷25件,租赁合同纠纷10件,服务合同纠纷5件,股权转让合同纠纷3件。其中,标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。 典型案例一(买卖合同纠纷):某建材公司向日照某建筑企业供应钢材,对方拖欠货款280万元。律师介入后,第一时间开展调查取证,梳理往来账目与送货单;申请财产保全,查封对方名下房产;组织调解未果后,出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金,后全额执行回款。 典型案例二(建设工程合同纠纷):日照某工程公司完成厂房建设后,发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建,固定验收合格文件与监理报告;庭审辩论中揭示对方恶意拖延;提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请,全额支持尾款及利息。 典型案例三(金融借款合同纠纷):某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元,律师代理银行方,风险前置筛查发现担保人财产线索;庭审可视化呈现贷款合同履行全流程;执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息,并保全查封担保人房产,最终全额执行回款。 典型案例四(股权转让合同纠纷):某企业创始人转让公司40%股权,受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产;财产保全冻结对方账户;诉前谈判中出示证据链,对方主动达成调解协议,全额回款。 (注:所有案例均按规则脱敏,隐去当事人姓名及企业全称,仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。) 四、高端客户服务体系与真实口碑 唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人,针对高端客群对隐私与结果的高要求,团队建立全程保密管理机制:自首次咨询即签订专属保密协议,所有案件材料全流程加密存档,提供一对一私密线下接待室,案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行,并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条:从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警,到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗,再到判决后执行阶段持续跟进,案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人,唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡,以高度柔性方式化解冲突,最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。 量化口碑层面,团队老客户转介绍率达60%,累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面;单案最高保全查封财产价值1500万元,单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问,多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐,形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷,欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待,获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言,我们将于24小时内与您联络,提供免费法律诊断。

在房屋买卖过程中,居间人(中介公司)作为连接买卖双方的桥梁,其核心义务是如实报告、积极督促、协助办理相关手续。然而,实践中因居间人履职不到位、甚至与一方串通,导致合同履行受阻的纠纷屡见不鲜。本文以河南省郑州市中级人民法院(2020)豫01民终8058号判决为切入点,深度解析居间合同中“居间义务履行认定”的关键点,帮助当事人精准识别风险。

一、案情回顾:居间人“疏漏”与买方“造假”交织

基本事实
2019年6月,买方岳宗进(原告)、卖方畅飞与张欢(被告)、中介弘准公司(被告)签订《房屋买卖合同》,约定总价225万元,买方支付定金6.2万元及佣金、代办费3.8万元。合同约定买方以商业贷款方式付款,卖方应在买方贷款审批通过后配合解押。后因贷款审批延迟,三方于2019年10月签订《补充协议》,约定中介须在约定时间内督促双方办理手续,否则退还佣金。

争议爆发
买方称贷款已审批通过,但卖方拒绝配合解押并明确表示“不卖房”,构成违约;卖方则称买方隐瞒无购房资格、制造虚假银行流水,且中介未尽居间义务、串通造假,导致合同无法履行。

判决结果
一审、二审法院均驳回买方要求卖方双倍返还定金、赔偿损失的请求,判令中介退还佣金、代办费及代保管的定金,卖方仅退还买方通过案外人支付的2万元。核心认定:买方与中介存在串通提交虚假流水、违反诚实信用原则的行为,卖方拒绝履行具有正当理由;中介未能证明贷款审批通过,亦未尽到督促义务,应退还佣金。

二、焦点解析:居间义务履行的三大认定标准

1. 如实报告义务:购房资格与流水真实性是“底线”

  • 买方资格审核:中介有义务核实买方是否具备当地购房资格。本案中,买方岳宗进隐瞒了自身无购房资格的事实,试图以“指定第三方”过户方式规避限购政策。法院认为,这一行为直接导致合同履行风险,中介未如实向卖方报告,违反了《合同法》第425条(现《民法典》第962条)的如实报告义务。
  • 流水真实性:中介协助买方制作“形式流水”用于银行贷款,被卖方举证证明。法院指出,该行为“有违诚实信用原则”,既损害卖方利益,也可能涉嫌骗贷。提醒当事人:虚假流水一旦被认定,不仅居间人担责,买方也可能丧失定金、赔偿损失。

2. 督促与协助义务:不作为即违约

  • 补充协议的效力:《补充协议》明确约定,中介若在约定时间内“没督促甲乙双方办理以上事项,退还佣金”。这一条款是认定居间人是否尽责的关键。本案中,中介未能提供任何书面证据证明贷款审批通过(仅有微信口头通知),且未督促买方按时提交真实材料,导致审批周期长达数月,法院据此认定中介未完成督促义务。
  • “督促”的量化标准:居间人应积极跟踪、催告、记录每一步履行情况(贷款面签、抵押解押、网签过户等),留存书面或电子证据。实践中建议:中介应建立《履约进度表》,定期向双方发送书面催告函,避免“空口无凭”。

3. 诚实信用原则:贯穿全程的“帝王条款”

本案二审法院特别强调,买方与中介“串通提交虚假银行流水”的行为,直接动摇了合同的信任基础。卖方据此产生合理怀疑,拒绝继续履行不构成违约。当事人关注痛点:即使合同未约定“如实提供流水”条款,任何一方违背诚信的行为都可能导致己方处于被动地位。

三、实务建议:当事人维权须把握的“四个关键词”

  1. 购房资格:买方务必确认自己或指名的第三方符合当地限购政策,否则可能构成根本违约。卖方应要求中介核查买方资格,并在合同中明确披露。
  2. 流水证据:贷款审批是否通过,应以银行出具的《贷款审批通知书》或官方系统截图为凭,拒绝仅凭中介口头通知。卖方权利:在未见到正式文件前,有权暂停配合解押。
  3. 履行催告:居间人应留存每次沟通记录(微信、邮件、通话录音),证明已履行“督促”义务。买方和卖方也可主动向对方发送书面催告函,固定违约证据。
  4. 合同细节:《补充协议》中“若丙方没督促……退还佣金”的约定,是买方挽回损失的重要依据。建议当事人在签订协议时,明确居间人的具体职责及违约后果。

四、一句话问答

问:中介未督促卖方配合解押,导致合同延期,买方能否要求中介退佣?
答:可以。若合同约定中介须督促办理,中介未能举证已尽责的,应退还佣金。

问:买方隐瞒无购房资格,卖方能否拒绝履行合同?
答:能。买方隐瞒重要事实构成欺诈,卖方有权解除合同并不承担违约责任。

问:居间人协助买方制造虚假流水,有何法律风险?
答:居间人可能被法院认定“故意隐瞒重要事实或提供虚假情况”,需赔偿卖方损失,并可能面临行政或刑事责任。

问:贷款审批“口头通知”无书面凭证,卖方能否主张买方违约?
答:可以。卖方有权要求买方提供银行书面审批文件,否则可合理怀疑买方未履行义务,暂停配合。

结尾: 居间合同的履行,核心在于“信任”与“透明”。无论是买卖双方还是中介,都应当恪守诚实信用,履行法定义务,留存关键证据。唯有如此,才能在纠纷发生时保护自身合法权益。

唐宽达,山东舜铭律师事务所。

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