合同效力纠纷/2026-04-13

姜清东解析阴阳合同效力：真实合意是认定核心

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、什么是“阴阳合同”？（先给当事人划重点）

阴阳合同是同一交易双方签订的两份（或多份）内容不一致的合同：

阳合同：对外（如备案、报税、银行贷款）使用，内容往往符合监管要求，但可能并非真实意思；
阴合同：双方私下签订，约定真实的交易价格、权利义务，但可能规避监管或法律规定。

当事人最关心的痛点：阳合同有效，阴合同就一定无效吗？ 虚假意思表示的合同能对抗第三人吗？ 套取贷款的合同必然无效？ 最高法（2014）民提字第71号判决，给出了关键指引。

二、以案说法：房地产“假按揭”背后的阴阳合同争议

（一）案件核心事实（当事人必看细节）

背景：弘丰公司开发“时尚康都”项目缺钱，与邓记签订4份《商品房买卖合同》（阳合同，备案总价1063万），办理银行按揭贷款425万。
争议点：
- 弘丰公司主张：合同是“假按揭”（阴合同是套取贷款），阳合同是虚假意思表示，应无效；
- 邓记主张：合同是真实买卖，首付款是弘丰公司用欠款冲抵，后续自己还贷款，阳合同有效。
法院反转：
- 一审：阳合同有效，驳回弘丰公司撤销请求；
- 二审：认定阴阳合同恶意串通套取贷款，阳合同无效；
- 最高法再审：撤销二审，维持一审——阳合同有效！

（二）最高法裁判的3个核心逻辑（戳中当事人痛点）

1. 阴阳合同效力的关键：真实合意是否存在

弘丰公司称“阳合同是假，阴合同是套取贷款”，但仅举证“自己循环转账付首付、还贷款”，未证明双方无真实买卖合意；
邓记举证“双方有债权债务（弘丰公司欠邓记钱）、阳合同已备案、后续签《结算协议》确认房款付清”，最高法认为：付款方式（循环转账）是履行方式，不是否定真实合意的理由。

当事人痛点应对：若想主张“阳合同虚假”，必须拿出直接证据证明双方无真实交易意图（如书面协议、聊天记录、证人证言等），仅靠付款流水不够！

2. 虚假意思表示的合同：对内不生效，但不能对抗第三人

即使假设阳合同是“套取贷款的虚假意思”，对内（双方之间）可能不产生拘束力，但对外（银行、房产局）不能对抗：
- 银行已发放贷款，且办理了房屋抵押，双方不能以“合同虚假”拒还贷款；
- 阳合同已备案，弘丰公司不能一房二卖，行政监管效力不受影响。

当事人痛点应对：不要以为“阴阳合同”能瞒天过海——银行、税务、房产局的监管效力，你躲不掉！

3. “套取贷款”≠合同必然无效，需看是否“损害公共利益”

二审以“恶意串通套取贷款损害公共利益”判合同无效，但最高法认为：无证据证明双方恶意串通（弘丰公司没拿出“套取贷款的书面约定”，邓记后续自己还贷款），且“套取贷款”未实际损害金融秩序（贷款已发放，邓记在还款）。

当事人痛点应对：别拿“套取贷款”当万能理由——必须证明“双方合谋+实际损害公共利益”，否则合同依然有效！

三、对当事人的5个重要提醒（避坑指南）

签阴阳合同前想清楚：阳合同备案后，若阴合同被认定无效，你可能要按阳合同履行（比如高价买房、低价卖房）；
保留真实合意证据：若阴合同是真实意思，一定要保留聊天记录、转账备注、第三方见证等，避免“口说无凭”；
别碰“恶意串通”红线：若阴阳合同是为了逃税、套贷、损害第三人利益，不仅合同无效，还可能涉刑事（如骗取贷款罪）；
银行贷款要谨慎：以虚假合同套贷，银行可主张贷款合同无效，要求返还本息，还会影响征信；
发生争议及时找律师：阴阳合同纠纷举证复杂，需专业律师梳理证据链，避免“一审输、二审赢、再审又反转”的折腾。

四、一句话问答（快速解惑）

问：阳合同备案了，阴合同就一定无效吗？
答：不一定，若阴合同是真实意思且不违法，仍可能有效，但不能对抗备案的阳合同。
问：用阴阳合同套取银行贷款，合同会被认定无效吗？
答：需看是否有“双方合谋+实际损害金融秩序”的证据，否则合同可能依然有效。
问：循环转账付首付，能证明阳合同是虚假的吗？
答：不能，付款方式是履行问题，不能直接否定真实买卖合意。
问：阴阳合同被认定无效后，已付的钱能要回来吗？
答：可以，合同无效后应返还财产，但需举证已付款项的性质（是房款还是借款）。
问：阴阳合同纠纷中，谁承担举证责任？
答：主张合同无效/虚假的一方，需举证“无真实合意”或“违反法律规定”。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2014）民提字第71号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓记。
委托代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南弘丰房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道丝绸路108号工商局宿舍5栋1单元101号。
法定代表人：周子奇，该公司董事长。
委托代理人：龚洪雪，该公司职员。
再审申请人邓记与被申请人湖南弘丰房地产开发有限公司（以下简称弘丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省高级人民法院于2013年6月24日作出（2013）湘高法民一终字第53号民事判决（以下简称二审判决）。邓记对该判决不服，向本院申请再审。本院于2013年11月26日作出（2013）民申字第1869号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2013年5月16日公开开庭审理了本案。邓记的委托代理人许利新，弘丰公司的委托代理人龚洪雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖南省湘潭市中级人民法院（以下简称一审法院）一审查明：弘丰公司与邓记系商业合作关系。2008年12月1日，弘丰公司与邓记签订了四份《商品房买卖合同》，约定弘丰公司将时尚康都一期商住楼的第一层156.66m2、第二层69.12m2＋789.43m2、第三层858.55m2，共计1843.76m2的商铺出售给邓记，总价为10632888元。合同签订后，弘丰公司先后开具收据六张，载明已收取邓记门面首付款共计638.28万元。2009年3月31日，邓记为借款人和抵押人，中国建设银行湘潭市分行为贷款人，弘丰公司为保证人，以抵押加保证形式签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行办理按揭贷款。弘丰公司支付保险费、担保费、理财费、管理费等共计293125元；当日银行即发放贷款425万元并支付至弘丰公司帐户。2009年9月7日，在弘丰公司的配合下，邓记到湘潭市房产局完成了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日，弘丰公司、邓记经对帐后签订《结算协议》，双方确认以下事项：一、截止至2010年4月28日，弘丰公司周子奇与邓记债权债务已全部结清；二、双方以前往来凭证全部失效，双方不得就所持有凭证另行主张权利；三、邓记购买的时尚康都一楼160m2、二楼850m2、三楼850m2商业门面的款项均已付清，对此不再另行争议；四、本结算协议同时作为邓记对弘丰公司的债权凭证，周子奇对上述债务无连带清偿责任。2011年12月，弘丰公司在整理公司债权债务中要求邓记归还上述四份《商品房买卖合同》项下的商铺，邓记拒绝归还，弘丰公司于是起诉至一审法院。
弘丰公司在一审的诉讼请求是：l、依法撤销弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》；2、判令邓记承担本案的诉讼费。
一审法院认为，一、本案争议的四份《商品房买卖合同》系弘丰公司与邓记双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，邓记已全部履行了合同约定的付款义务，且弘丰公司与邓记双方经结算确认无异。之后双方又完成了上述合同的电子备案，双方合同已得到实际履行。弘丰公司诉称将合同项下商铺卖给邓记不是其真实意思表示，没有充分的证据证实，对此不予支持。二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”结合本案，首先，邓记明显处于弱势、无经验的地位，不存在任何优势可利用，而作为专门从事房产开发的弘丰公司，无论是对房价信息的掌握，还是对房产升值空间的预见，明显处于优势，故不存在一方利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。其次，弘丰公司提出时尚康都第一层当时的平均市场单价为30000元／m2，第二层、第三层的平均市场单价为15000元／m2，但未提供任何证据佐证，故其提出合同显失公平于法无据，不予支持。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“显失公平的民事行为属于可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。”弘丰公司、邓记签订《商品房买卖合同》的时间是2008年12月1日，如果弘丰公司认为双方合同价格显失公平，该公司作为房地产开发商，在订立合同时就知道或者应当知道合同价格明显低于市场价格，并应依法在合同签订后一年内，即2009年12月1日前行使撤销权。如果超过上述期限，弘丰公司则无权行使撤销权。现弘丰公司于2012年6月起诉，邓记提出“弘丰公司撤销权的行使已过除斥期间，撤销权已消灭”的抗辩理由成立，依法应予支持。综上，一审法院于2012年10月15日作出（2012）潭中民三初字第16号民事判决（以下简称一审判决），驳回弘丰房公司的诉讼请求。一审案件受理费194082元，由弘丰公司负担。
弘丰公司不服一审判决，上诉称，（一）一审判决认定弘丰公司已收取邓记门面首付款638.28万元错误，该款系弘丰公司分12次以自己的款项循环转付，邓记并未支付按揭首付款；（二）2010年4月28日弘丰公司与邓记签订的《结算协议》并无双方债权债务往来基础，明显系虚假协议；（三）涉案商铺销售价格明显低于湖南省湘潭市物价局、房产局联合发文所公布的指导价，已构成显失公平；（四）双方签订合同的本意是通过虚假商品房销售以套取银行按揭款，但到2011年12月时，邓记违反当初的约定，否定假按揭的事实，意欲占有涉案商铺，从此时起，弘丰公司行使撤销权并未超过一年的除斥期间。此外，弘丰公司在二审中当庭提出，其与邓记恶意串通，通过签订《商品房买卖合同》以套取银行按揭款，损害了国家、集体的利益，该《商品房买卖合同》应当确认为无效。
邓记在二审庭审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
湖南省高级人民法院（以下简称二审法院）二审查明：弘丰公司在开发湘潭市时尚康都一期项目的过程中，其项目建设资金主要来源于民间高息借贷，由于民间借贷渐趋困难，致使项目开发难以为继，为完成该项目的建设，弘丰公司法定代表人周子奇提出了假借签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款用于项目建设的方案。通过陈某作中介人，弘丰公司达成了与邓记合作的意向，双方商定商品房按揭所需首付款由弘丰公司筹集，因办理房屋买卖按揭所需的评估费、借款合同公证费、银行手续费、保全费等费用亦由弘丰公司承担，按揭所贷款项归弘丰公司使用，贷款本息由弘丰公司负责归还。邓记负责帮弘丰公司联系放贷银行。2008年12月11日，弘丰公司与邓记按约定分别就时尚康都一期一楼部分、二楼和三楼全部房屋签订四份《商品房买卖合同》，约定所售房屋总面积1843.76m2，总价款10632888元。为完成商品房买卖合同首付，满足与建设银行湘潭市分行签订借款合同的条件，弘丰公司于2009年3月25日从自己账号上取出77万元，加上...