商品房买卖/2026-04-13

姜清东解析：认购协议解除后定金不退的效力纠纷法律要点

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件核心事实回顾

2014年3月24日，卢凯敏与上海绿地集团莎车分公司签订《绿地八方城定房协议》，约定认购商铺一套，当日支付定金1万元，2014年8月30日前补足剩余房款34.6212万元并签订正式《商品房买卖合同》。协议明确：“因乙方（卢凯敏）原因要求退房，视为违约，甲方（绿地公司）有权不退还定金”。

卢凯敏仅支付定金1万元及房款19万元后，因无力付款未补足尾款。2020年12月7日，卢凯敏提交书面退款申请，绿地公司综合经理白亚丽接收材料并注明“扣除定金1万元，退还19万元”，但后续因公司内部流程拖延未实际退款。卢凯敏诉至法院，要求解除协议并返还19万元房款。

二、争议焦点与法院裁判要点

（一）焦点1：卢凯敏作为违约方，能否主动解除协议？

绿地公司上诉称：“卢凯敏逾期付款构成违约，违约方无权主动解除合同”。
法院裁判：
虽卢凯敏未按期付款构成违约，但双方签订的《定房协议》仅为预约合同（定金合同性质），未签订正式商品房买卖合同，且卢凯敏明确表示“无力付款”，合同目的已无法实现。结合绿地公司接收退款申请、办理内部流程的行为，视为双方就解除协议达成合意（《合同法》第九十三条“协商一致解除”）。最终判决解除协议。

（二）焦点2：定金为何不予退还？

卢凯敏主张“协议仅约定定金不退，未约定已付房款不退”，要求全额返还20万元。
法院裁判：
根据《定房协议》约定，“因乙方原因退房，定金不予退还”，该条款系双方真实意思表示，合法有效。卢凯敏因自身原因违约，应承担定金罚则（《合同法》第一百一十五条“给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金”）。最终判决绿地公司返还19万元房款，但1万元定金不予退还。

（三）焦点3：解除权是否超过“除斥期间”？

绿地公司上诉称：“卢凯敏2014年违约，2021年才起诉，已超过1年除斥期间，丧失解除权”。
法院裁判：
《合同法》第九十五条规定，“解除权行使期限未约定，对方未催告的，解除权应在解除权发生之日起1年内行使”。本案中，卢凯敏2020年12月提交退款申请时，解除权才正式产生（此前未明确提出解除），2021年10月起诉未超过1年期限。故绿地公司的“除斥期间”抗辩不成立。

三、购房者关注的痛点关键词解析

1. 预约合同VS本约合同

预约合同：如《定房协议》，仅约定“定房、定金、付款期限”，未明确交房时间、违约责任等核心条款，性质为“定金合同”；
本约合同：正式《商品房买卖合同》，需包含房屋位置、面积、交付时间、违约责任等全部要素。
痛点：若仅签预约合同，购房者违约时仅损失定金，但开发商违约时也仅双倍返还定金（而非赔偿房屋差价）。

2. 定金罚则的适用条件

适用前提：合同明确约定“定金”性质（需书面注明“定金”，而非“订金”“诚意金”）；
违约方后果：给付定金方违约→定金不退；收受定金方违约→双倍返还定金；
痛点：若协议写“订金”，则不适用定金罚则，仅需返还本金（很多开发商故意用“订金”规避责任）。

3. 解除权的除斥期间

定义：解除权是“形成权”，需在法定期限内行使（未约定时为1年，自解除权发生之日起算）；
痛点：若购房者因自身原因想退房，需及时书面提出（保留证据），避免超过1年期限丧失解除权；若开发商违约（如逾期交房），购房者也需在1年内行使解除权。

4. 违约方能否解除合同？

原则：违约方一般无权主动解除合同，但合同目的无法实现时例外（如购房者明确无力付款，继续履行无意义）；
痛点：若开发商拖延退款，购房者需保留“协商解除”的证据（如退款申请、沟通记录、对方接收材料的凭证），避免被认定为“单方违约”。

四、一句话问答

签了《定房协议》不想买了，定金能退吗？
→ 若因自身原因违约，定金不退；若因开发商原因（如五证不全），可要求双倍返还定金。
未签正式购房合同，已付房款能退吗？
→ 可以退（房款不是定金），但需证明“合同目的无法实现”或“双方协商解除”。
解除权的1年除斥期间从什么时候算？
→ 从“解除权发生之日”算（如购房者明确提出退房、开发商明确拒绝履行时）。
开发商收了退款申请但不退款，算同意解除吗？
→ 若开发商接收材料、办理内部流程（如签字确认退款金额），可视为“协商一致解除”。
“定金”和“订金”有区别吗？
→ 有！“定金”适用罚则，“订金”仅为预付款，违约时需返还本金。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民事判决书
（2021）新31民终2129号
上诉人（原审被告）：上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区莎车县城南新区浦莎大道绿地八方城售楼部。
法定代表人：李蓟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡旭光，男，1984年3月24日出生，汉族，系该公司员工，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：宁宣伟，新疆国法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢凯敏，男，1987年2月28日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区莎车县。
委托诉讼代理人：吴洋，新疆叶尔羌律师事务所律师。
上诉人上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司（以下简称：上海绿地集团莎车分公司）因与被上诉人卢凯敏商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2021）新3125民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月19日立案后，依法组成合议庭，因进行阅卷、庭询，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海绿地集团莎车房地产开发有限责任公司上诉称，撤销（2021）新3125民初4354号判决第一项，即改判或发回重审判决驳回被上诉人解除《绿地八方城定房协议》的诉讼请求。二、撤销（2021）新3125民初4354号判决第二项，即无需向被上诉人返还购房款190000元。三、由被上诉人承担二审诉讼费用。（不服金额共计190000元）事实与理由：一、一审法院没有注意解除权的除斥期间的适用。本协议的签订时间是2014年3月24日，被上诉人想解除合同的根本原因是房屋降价，受经济影响，实际经营效果不佳。解除权是形成权，其行使需要受一年除斥期间约束，该期间不中断、不延长，超过一年丧失解除权。而时至今日，截止起诉时，早已经超过一年除斥期间。一审法院置除斥期间规定于不顾，在丧失解除权的情况下，依然判决解除协议，实属不当。二、一审法院一方面认定被上诉人卢凯敏逾期付款，另一方面却没有采纳上诉人关于违约方不得主动提出解除合同的抗辩。判决书中法院查明《绿地八方城定房协议》中约定卢凯敏应当在2014年8月30日补足购房款346212元，但是本协议的实际履行情况是：卢凯敏仅支付200000元，因此是卢凯敏构成合同违约，在卢凯敏违约，而绿地公司无违约的情况下，违约方提出解除合同，也不符合法律规定。一审法院对于上诉人的抗辩置之不理，在判决中未予以评判。三、一审法院以“被告（绿地公司）收取原告（卢凯敏）相关手续并办理退款流程，其事实的行为视为对解除定房协议达成合意”为由，以默示推定的理由来解除双方之间的《绿地八方城定房协议》，实属不当。1、卢凯敏向法庭提交的《绿地集团客户退款申请流转单》只是上诉人内部流转的单据，至于是否能最终达成协议解除，应当以公司法定代表人签字或加盖公章为准。2、一审法院关于“被告（绿地公司）收取原告（卢凯敏）相关手续并办理退款流程，其事实的行为视为对解除定房协议达成合意”的推论是站不住脚的。根据公司关于退房的流程，解除定房协议需要经过特别授权或法定代表人认可，不能以收取申请并开始办理就推论出双方已经解除协议。就如，案件审理中，调解协议不经过双方当事人最终签字确认是不能视为达成调解协议，法院不能出具调解书的。同理，一审法院依据上诉人工作人员办理的过程性资料就推论出视为对解除定房协议达成合意，这是不正确的。根据一审法院推理，案件调解过程中，只要任何一方代理人向内部机构请示开始着手办理的行为均视为对调解达成合意的认可，显而易见，这个推论是极端错误的。3、上诉人公司员工白亚丽并无公司关于解除协议的特别授权。“接收”并不等于“接受”，卢凯敏提出的申请，在白亚丽无特别授权的情况下，“接收”该申请并不等于“接受”该申请。其综合经理的职责负责接受该申请，并不能直接决定公司和哪一个客户解除协议，具体同意解除需要公司决定。二、一审法院适用法律不当。一审法院在判决中所依据的法律为：《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十五条，以及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第二款。1、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。但是，一审法院适用的实体法律却是《合同法》，在合同法已经废止的情况下，一审法院依据已经废止的法律得出裁判的结果。2、即便是依据已经废止的法律，一审法院引用解除协议的条文与其在判决主文“被告（绿地公司）收取原告（卢凯敏）相关手续并办理退款流程，其事实的行为视为对解除定房协议达成合意”的表述不一致，无法从大前提和小前提推出要解除定房协议的结论。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。其中，该条的第一款是双方合意解除，第二款是符合约定条件下的单方解除，本条的任一款均与本案的案情不符。第一款合意解除中，合同法明确规定是“当事人协商一致”，而并非如一审法院所表述“视为对解除合同达成合意”，合同法的表述和法院的表述是互相矛盾的，“视为对解除合同达成合意”其本意为双方并未达成一致，只是一审法院通过默示推定的方式进行认定，因此，其适用法律错误。综上，一审法院适用法律错误，未尊重法律事实，以默示推定的方式认定双方已经达成解除合同的一致意见，事实认定也是错误的。请求二审法院发回重审或改判。
卢凯敏辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求。1、一审中答辩人提交的证据以及被答辩人委托代理人艾尔西丁·艾尔肯承认，经向公司领导请示同意退购房款的要求，并已经进入退款审批流程，因公司领导变更，退款手续至今没有审批，这已经充分证明双方已经达成解除定房协议的合议，而由于被答辩人公司内部的纠纷，不应对抗对外应尽的法律义务。2、答辩人与被答辩人签订的绿地八方城定房协议其主要内容为购房者意愿以及交付定金确定所购房屋以及定金罚则，其性质为定金合同，另一方面该协议只约定了购房者交付房款的义务，却没有约定购房者所享有的权利，以及售房者逾期交房等违约责任，双方的权利义务严重不对等，因此该协议不能与正式的房屋买卖合同画等号，双方并没有签订正式的房屋买卖合同，被答辩人拿不存在的房屋买卖合同约束答辩人，没有事实及法律依据。3、绿地八方城定房协议中约定了购房者的违约退出机制，即购房定金不予退还，协议则自动失效，却没有约定因为购房者违约已交房款不予退还，根据民法典的157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力以后，行为人应该行为取得的财产应当予以返还，因此被答辩人关于撤销退还已交房款的上诉请求，一没有合同约定的事实依据，二也不符合公平公正合理的民法原则和法律规定，即使答辩人没有续交购房尾款构成违约，只需按协议扣除一万元定金即可，在答辩人没有占有使用案涉房屋的前提下，被答辩人扣着答辩人已交房款不退还其性质是非法占有答辩人的私人合法财产，应当予以纠正。4、一审适用法律正确，基...