商品房买卖/2026-04-13

姜清东解析商品房现售合同纠纷：首付分期违约如何认定？

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件核心事实：逾期付款引发的房屋买卖纠纷

2022年6月，万某阳与重庆荣某开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定以“首付分期+按揭贷款”方式购买总价129万余元的房屋：

首付分四期支付（前两期已付12.9万元，剩余两期25.8万元未付）；
余款90.4万元需在2023年10月10日前办理按揭贷款。

但万某阳未支付剩余首付款，也未办理按揭。2023年6月，开发商发《催款函》要求支付剩余房款116万余元，万某阳未回应，开发商遂起诉要求支付尾款、违约金及律师费。

二、买受人（万某阳）的三大抗辩理由，法院如何回应？

1. 抗辩：开发商未“催告”就要求一次性付款，违反《民法典》第634条？

法院观点：

双方《补充协议》明确约定：“任一期款项逾期，出卖人有权要求一次性支付剩余房款”，该约定合法有效，优先于法定“催告程序”。
开发商已通过《催款函》履行催告义务，符合合同约定。

痛点关键词：格式条款效力、补充协议约定、催告义务豁免、合同自治优先

2. 抗辩：违约金（日万分之五）、律师费条款是“格式条款”，无效？

法院观点：

违约金：虽约定日万分之五，但法院结合“资金占用损失”“违约程度”，酌情调整为日万分之一（兼顾公平与补偿性）；
律师费：合同约定“胜诉方律师费由败诉方承担”，但因开发商未实际支付律师费，法院未支持。

痛点关键词：违约金过高调整、格式条款提示义务、律师费实际发生原则、资金占用损失

3. 抗辩：开发商未协助办理贷款、未通知交房，构成“先行违约”？

法院观点：

合同明确“办理按揭是买受人义务，开发商仅负协助义务”，万某阳未举证“开发商拒绝协助”，也未说明未办贷款的具体原因；
合同约定“先付款后交房”，因万某阳未付清房款，开发商有权顺延交房，不构成违约。

痛点关键词：按揭义务主体、先付款后交房、协助义务举证、违约归责原则

三、法院最终判决：支持出卖人核心诉求

万某阳需支付剩余房款1162791元；
违约金以1162791元为基数，按日万分之一从2023年6月21日计算至付清之日；
驳回开发商关于律师费的请求（未实际支付）。

四、此类案件当事人关注的痛点细节（必看！）

首付分期风险：分期协议需明确“逾期即全部款项到期”条款，避免买受人以“未催告”抗辩；
格式条款效力：出卖人需对“违约金、律师费、按揭义务”等重大条款履行提示/说明义务（如加粗、签字确认）；
按揭责任划分：买受人需主动跟进贷款办理，保留“开发商不协助”的证据（如聊天记录、书面函件）；
违约金调整：约定违约金过高（如日万分之五）可能被法院调低，建议参考LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍；
律师费主张：需提供《委托代理合同》+ 发票+ 转账凭证，证明费用“实际发生”。

五、一句话问答

首付分期逾期，开发商能直接要求一次性付尾款吗？
答：若合同约定“逾期即全部款项到期”，且开发商履行催告义务，可要求一次性支付。
商品房买卖合同的“格式条款”都无效吗？
答：并非全部无效，但若出卖人未对“违约金、律师费”等重大条款提示说明，买受人可主张该条款不生效。
开发商未通知交房，买受人能拒付房款吗？
答：若合同约定“先付款后交房”，未付款时开发商有权顺延交房，买受人不能以此拒付房款。
约定的违约金过高，法院会怎么处理？
答：法院会结合“实际损失、违约程度、合同履行情况”，酌情调整至合理范围（如日万分之一）。
律师费能让败诉方承担吗？
答：需合同明确约定，且律师费已实际支付（有发票、转账记录），法院才会支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

重庆市南岸区人民法院
民事判决书
(2025)渝0108民初9866号
原告：重庆荣某开发有限公司，住所地重庆市南岸区。
法定代表人：周某，董事。
委托诉讼代理人：靳超，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：鄢兰苏，国浩律师（重庆）事务所实习律师。
被告：万某阳，男，汉族，1995年12月15日出生，住江西省南昌市进贤县。
原告重庆荣某开发有限公司诉被告万某阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人靳超、鄢兰苏，被告万某阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余房款1162791元；2.判令被告以1162791元为基数，从2023年6月21日起至付清之日止按日万分之五的标准支付逾期付款违约金；3.判令本案律师费7000元由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2022年6月13日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买重庆保利麓谷林语A2栋-多层住宅-2-x号房屋，房屋总价1291989元，付款方式为首付分期加余款按揭付款。截至原告起诉之日，被告仍未支付房款1162791元，应立即支付房款并承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。
被告辩称：1.原告未履行法定催告义务，直接起诉被告一次性付清房款违反程序。原被告双方于2022年6月13日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于重庆市南岸区弹子石组团F分区F10-2-2/04、F10-4-1/05、F10-5/04地块19幢2单元3-x号房屋，购房总价1291989元，付款方式为首付款分期加余款按揭付款。合同签订后，被告依约向原告支付了前2期首付款，合计129198元。《中华人民共和国民法典》第六百三十四条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款数额达全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同”，根据该规定，原告要求被告一次性付清房款的前提应包含原告已依法履行催告义务，如向被告送达书面告知函，但原告并未履行法定催告义务，因此不得要求被告一次性付清房款；2.双方签订的《商品房买卖合同》及附件五补充协议存在大量格式条款，原告未尽提示义务，格式条款不产生效力。买卖合同及补充协议均由原告单方拟定，被告未参与条款协商，根据《中华人民共和国民法典》第496、497条规定，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。重庆市南岸区市场监督管理局于2025年5月17日对原告作出行政处罚，认定原告所开发的麓谷林语项目与购房者签订的商品房买卖合同附件五补充协议属于民法典规定的格式合同，因此该合同及补充协议关于“按日万分之五计算违约金”“律师费由败诉方承担”等格式条款不对被告产生效力。补充协议约定逾期付款违约金标准为日万分之五，明显超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定上限，且该条款为格式条款，不发生效力，该合同第十条约定，乙方逾期超过30日，按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，故违约金应按不超过日万分之一的标准计算。原告主张律师费7000元，应当提供相应的证据证明费用已实际产生，即便已经产生，因本案事实清楚，法律关系明确，原告完全可通过自行诉讼主张权利，委托律师为非必要支出，系原告单方商业决策，与被告逾期付款行为无必然关联，律师费不属于违约导致的直接损失，且关于律师费的约定系格式条款，不发生效力；3.原告未履行协助办理贷款、通知交房等义务，构成先行违约与根本违约，应当减轻或者免除被告的责任。合同约定的付款方式为“首付分期+按揭贷款”，在合同第五条及补充协议第六条中，原告承诺为被告办理按揭贷款提供必要协助，包括但不限于推荐合作银行、指导材料准备、协调贷款审批等，在合同履行过程中，原告并未按合同约定向被告履行前述协助办理贷款的义务，导致被告自行申请贷款困难，原告构成先行违约。根据合同第七条、第八条约定，原告应于确定交房日七日前书面通知被告做好办理交付手续的准备，如遭遇不可抗力，原告应在发生之日起30日内书面通知被告方可延期交房。据被告了解，案涉房屋早已满足交付条件，且已向数名同小区业主交付房屋，但原告并未向被告履行书面通知接房的义务。综上，原告未履行协助办理贷款、通知交房等义务，构成先行违约、根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，因此应当减免被告的责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评析如下：被告举示了微信聊天记录一份，拟证明原告的工作人员王梓桦承诺为被告办理按揭贷款，现被告无法办理按揭贷款，原告存在欺诈行为。原告质证称，认可微信聊天记录的真实性，但王梓桦并非原告的员工，且聊天记录中不存在承诺为被告办理按揭贷款的内容，故不认可该证据的证明目的。本院经审查认为，被告举示的微信聊天记录系原始载体，本院对其真实性予以采信，但从聊天记录中无法推断原告承诺为被告办理按揭贷款的内容，故本院对被告的证明目的不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2022年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的暂定商品房项目为麓谷林语保利麓谷林语一期A组团，位于重庆市南岸区弹子石组团F分区F10-2-2/04、F10-4-1/05、F10-5/04地块19幢2单元3-x号房屋，房屋建筑面积91.41平方米，其中，套内建筑面积80.17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.24平方米，购房总价1291989元。合同第五条（付款方式）付款方式为首付分期和余款按揭付款：1.乙方应于签订合同当日付清房款64599元，于2022年12月20日前缴付房款64599元，于2023年6月20日前缴付房款64599元，于2023年10月10日前缴付房款194192元，这四笔百分之三十共同作为首付款。乙方拟向银行申请90.40万元30年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分；2.乙方应于签订网签合同当日缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限制于契税、印花税、大修基金、权证工本费等）；3.乙方应于2023年10月10日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料；乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任。合同第八条（交房手续的办理）：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记表》；2.由于乙方原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（2）乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金、权证工...