商品房买卖/2026-04-13

姜清东谈预约合同中诚意金性质与定金罚则适用纠纷

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、核心争议：81万“诚意金”到底是不是定金？

2020年10月，德宏诚开公司（下称“诚开公司”）与芒市如意房地产公司（下称“如意公司”）签订《房屋认购协议书》，约定诚开公司以“诚意金”名义支付815,727元，用于认购“和泰壹家”LP11栋1号别墅（面积286.22㎡）。协议同时约定：若诚开公司未完成销售代理任务，房屋单价按9500元/㎡计算（总价约271.9万元）；若违约不购房，“诚意金不予退还”。

此后双方因单价、付款方式（诚开公司要求“交房办证后付尾款”）未能达成一致，如意公司发函“没收定金”，诚开公司诉至法院要求全额退款并支付利息。

二、法院裁判：预约合同≠定金合同，超20%部分不适用定金罚则

法院审理后明确三大核心观点，直接戳中预约合同纠纷的痛点：

1. 认购协议是“预约合同”，但诚意金≠定金

预约合同的本质：以签订正式《商品房买卖合同》为目的，核心是“诚信磋商义务”，而非直接确定买卖关系。
定金的法定要件：需明确约定“定金”字样+不超过主合同标的额20%（《民法典》第586条）。本案协议仅写“诚意金”，且81.5万元远超271.9万元总价的20%（54.38万元），超出部分不产生定金效力。

2. 违约归责：拒绝签本约≠必然违约，需看“是否违反磋商义务”

法院认为：诚开公司作为销售代理商，签约时明知单价条款，却在如意公司催告后要求变更单价和付款方式，属于“违反预约合同的已决条款”，构成违约。但如意公司主张“全额没收”无法律依据——

3. 返还规则：超20%部分必须退，未超部分按过错分担

最终判决：如意公司返还40万元（超20%部分+部分合理返还），驳回利息请求。

三、当事人最关心的5个痛点问题（结合本案细节）

1. 认购协议里写“不予退还”，就一定是定金吗？

关键看2点：①是否明确“定金”字样；②金额是否超主合同20%。本案“诚意金”未约定定金性质，且超比例，故不适用定金罚则。

2. 预约合同中，哪些条款算“已决条款”不能随意改？

房屋位置、面积、核心单价（如本案“按销售任务定单价”）属于实质性已决条款，一方擅自变更构成违约；而付款方式、交房时间等未明确的，可协商（但需诚信）。

3. 开发商要求把钱打第三方账户，风险大吗？

本案诚开公司将81万打给第三方（德宏壹杨娱乐公司），如意公司辩称“最终进监管账户”但未举证。风险提示：购房款需打入开发商预售资金监管账户，否则可能被认定为“违规收款”，影响合同效力。

4. 开发商发“没收通知”就真的能没收吗？

不能！只有法院有权认定定金效力。开发商单方发“没收函”无法律强制力，最终需以判决为准。

5. 预约合同解除后，利息能要到吗？

本案因诚开公司违约，法院驳回利息请求。规则：若因开发商过错（如五证不全、擅自涨价）导致本约无法签订，可主张资金占用利息（按LPR计算）。

四、一句话问答（快速避坑）

认购协议里的“诚意金”“订金”是定金吗？
→ 不是，需明确“定金”字样+不超20%才是法定定金。
签了认购协议，不想买房能退钱吗？
→ 若因开发商过错（如隐瞒五证）可退；若因自身违约，超20%部分可退，未超部分可能被没收。
开发商要求打款到非监管账户，能拒绝吗？
→ 必须拒绝！监管账户是法定要求，非监管账户可能导致资金被挪用，风险极高。
预约合同里没写付款方式，协商时能提要求吗？
→ 可以，但需符合交易习惯（如按揭、一次性），故意提不合理要求（如“交房后付全款”）算违约。
开发商发“解除通知”后，合同就解除了吗？
→ 通知到达对方时解除，但对解除有异议的，需起诉确认效力。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

云南省芒市人民法院
民事判决书
（2022）云3103民初1117号
原告：德宏诚开房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码：91533103MA6PAPB46K，住所地：云南省德宏州芒市胞波路203号。
法定代表人：陈陆燕，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：段正春，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：芒市如意房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91533103790270581C，住所地：云南省德宏州芒市阔时路77号。
法定代表人：杨如义，系该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：余凤英，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告德宏诚开房地产经纪有限责任公司（以下简称德宏诚开公司）与芒市如意房地产开发有限公司（以下简称芒市如意公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年6月16日立案后，依法适用简易程序，因双方对案件事实争议较大，本院于2022年7月4日依法裁定转为普通程序，于2022年8月23日公开开庭进行了审理。原告德宏诚开公司及其委托诉讼代理人段正春，被告芒市如意公司的委托诉讼代理人余凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德宏诚开公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2020年10月26日签订的《房屋认购协议书》；二、判令被告向原告退还认购诚意金815,727元以及支付上述款项自2020年10月26日至实际清偿之日的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），截止2022年6月15日为81,939.78元；三、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系“芒市和泰壹家”商品房项目开发商。2020年10月26日，原告与被告签订一份《房屋认购协议书》。协议约定：原告委托陈陆燕拟向被告认购“芒市和泰壹家”商品房一套，商品房单价、总价、付款时间等未明确约定，原告在签订协议之日支付认购诚意金815,727元，待双方正式签订《商品房买卖合同》后冲抵房款。签订上述协议后，被告为挪用商品房预售资金，逃避资金监管，未让原告将上述认购诚意金打入被告“芒市和泰壹家”项目预收款监管银行账户，而是安排原告将认购诚意金815,727元打入第三方银行账户，并由德宏壹杨娱乐有限责任公司向原告开具《收据》。之后，因双方对商品房单价、付款方式以及合同订立等事项发生争议，经双方多次沟通但无法签订《商品房买卖合同》。因此，《房屋认购协议书》应当解除，被告应当向原告退还认购诚意金815,727元，但被告拒不退还。原告认为，原告已经按照约定委托陈陆燕支付认购诚意金，全面履行合同义务。之后双方因房屋单价、付款方式以及合同订立等事项发生争议，导致双方在合同的磋商阶段就未能达成订立商品房买卖合同的意愿。因商品房买卖合同不能订立，作为预约合同性质的《房屋认购协议书》应当解除，按法律规定被告应当返还原告已付认购诚意金815,727元并支付以上述款项为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年10月26日至实际清偿之日的利息。基于以上事实，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法查清案件事实，判如前请。
被告芒市如意公司辩称：一、本案原告支付的815,727元款项的性质是违约定金，其违约不订立本约《商品房买卖合同》，无权请求返还该款项。首先，《房屋认购协议书》是合法有效的，该协议虽系预约合同，但违反预约合同的，同样需要承担违约责任。原告是首付款、订金的实际经手人，其完全知晓并同意支付的款项进入第三方账户（资金最终还是进入被告监管账户的），被告并不存在任何违法违规行为，该行为无法否定认购协议的合法性和原告的违约行为。其次，从《房屋认购协议书》第4条、第6条约定内容来看，本协议明显与双方签订的销售代理协议是配套和关联的，只有完成销售代理协议约定的销售任务，原告才对案涉房屋单价享受优惠（按9,000元/平方米计价），原告购买该套房屋就是作为保证其完成销售代理协议约定的两个阶段的销售任务的担保。如果原告不按该对应价格购买案涉房屋（被告到期多次催促原告签订本约和履行付款义务，原告均不予理会），其支付的815,727元款项是不予退还的。显然该款项已具备违约定金的性质，被告依法有权在原告出现不购买的违约行为时予以没收。再次，原告作为被告“和泰壹家”项目的销售代理商，且为经验丰富的专业房地产经纪公司，完全熟知房屋的销售流程，理解买卖合同的全部条款内容，知悉并实际经手收取相关房款，其在被告数次催促签订买卖合同并发出解除认购协议、没收款项通知后，才假意要与被告协商签订买卖合同，在签订过程中故意提出修改、增加不合理的条款内容（实质性条款内容早在认购协议中已进行明确约定），设法使买卖合同无法订立，最后再归结于双方无法达成合意，进而提出全额退款的无理要求。显然，原告就是故意为之，且是恶意的，本约无法订立的过错完全在于原告，应由其自行承担相应的法律后果。最后，案涉认购协议已由被告通知解除，不存在需要重新判决解除，仅需对已解除的效力进行认定。二、本案违约方是原告，其无权主张支付资金占用利息。如上所述，原告存在根本性违约行为，该违约行为导致本约买卖合同无法订立，是过错方，其无权主张支付相应的资金占用利息。根据原告的利息计算标准，原告暂计算的利息金额是错误的，应该是50,039.75元。综上所述，案涉房屋认购协议是合法有效的，原告应全面、诚信履行自己的义务，现因其违约行为导致买卖合同最终无法订立，应由其承担相应的违约责任和法律后果，即按照协议第6条的约定，由原告没收已付款项815,727元，被告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以判决驳回。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告与被告于2020年10月26日签订的《房屋认购协议书》是否合法有效，是否应当解除；2.被告是否应当退还原告认购诚意金815,727元以及支付上述款项自2020年10月26日至实际清偿之日的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算），截止2022年6月15日为81,939.78元。
原告德宏诚开公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：
第一组证据：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明原告诉讼主体资格信息情况，符合起诉条件。
第二组证据：《房屋认购协议书》复印件一份，欲证明1.原告与被告存在商品房预约合同关系的事实；2.商品房单价、总价、付款时间等事项未明确约定，协议属于预约合同性质。
第三组证据：POS签购单复印件五份、收据复印件一份，欲证明1.原告已经按照约定委托陈陆燕支付认购诚意金815,727元的事实；2.收款方和收据开具方均不是被告的事实。
第四组证据：微信聊天记录截屏10页，欲证明原告多次找被告商谈签订商品房买卖合同事宜，但双方因房屋单价、付款方式以及合同订立等事项发生争议，并拒绝沟通解决，导致商品房买卖合同不能订立的事实，该责任不能归咎于原告。
经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关...