合同解除/2026-04-13

姜清东解析商铺预售合同解除：查封与逾期交房的维权要点

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件核心事实：交了房款却拿不到房，商铺还被查封

2014年12月，西安购房者朴晓婷与北海湾春投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性支付197570元购买北海东盟国际商贸城的商铺，并约定2015年12月31日前交房。同时双方签订《返租补充说明》，约定前三年租金直接抵扣房款（已实际享受），第四年起正式返租。

但直到2021年，案涉商铺仍未竣工验收，还因湾春公司外债被广西高院查封，行政部门也暂停办理签约。朴晓婷多次沟通无果后起诉，要求解除合同、返还房款及利息、赔偿可得利益损失、律师费和保全保函费。

二、争议焦点：购房者最关心的5个痛点问题

1. 开发商逾期交房+商铺被查封，合同能解除吗？

法院观点：能解除。

合同目的无法实现：湾春公司逾期5年未交房，且商铺被司法查封，解封前无法交付，符合《合同法》第94条（现《民法典》第563条）“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件。
不受约定解除权期限限制：合同附件约定“解除权需在15日内行使”，但法院认定朴晓婷行使的是法定解除权（而非约定解除权），法定解除权无除斥期间限制（注：《民法典》下法定解除权虽有合理期限，但本案因开发商持续违约，合理期限未过）。

购房者痛点：⚠️ 别被“约定解除期限”吓住！若开发商根本违约（如交房无望、房产被查封），法定解除权可“突破约定”。

2. 开发商主张“诉讼时效已过”，法院支持吗？

法院观点：不支持。

诉讼时效起算点：合同解除后，返还房款的请求权从合同解除之日起算，而非从约定交房日起算。本案中朴晓婷起诉时合同尚未解除，故未过时效。
核心逻辑：开发商违约导致合同目的无法实现，购房者的权利一直处于受侵害状态，诉讼时效未开始计算。

购房者痛点：⚠️ 只要开发商持续违约（如未交房、房产被查封），诉讼时效不会轻易过期！

3. 返租承诺的“可得利益损失”能要到吗？

法院观点：不能。

已享受前三年租金：补充协议约定前三年租金已抵扣房款，朴晓婷实际获取了收益，不存在前三年损失。
扩大损失需自行承担：朴晓婷明知开发商逾期交房却未及时起诉（直到2021年才维权），根据《合同法》第119条（现《民法典》第591条），“当事人一方违约后，对方未采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。

购房者痛点：⚠️ 别等！发现开发商违约后要及时维权（如发函、起诉），否则“躺着等赔偿”会被认定为“扩大损失”。

4. 律师费、保全保函费能让开发商承担吗？

法院观点：不能。

合同无约定：案涉合同未明确“律师费、保函费由违约方承担”，法院不支持。
非必要支出：聘请律师不是诉讼的“必备前提”，保函费也可通过现金、房产担保替代，不属于“必然损失”。

购房者痛点：⚠️ 签合同时一定要加这一句：“因一方违约导致诉讼的，守约方支出的律师费、保全费、保函费等由违约方承担”！

5. 资金占用利息怎么算？

法院观点：支持按“房款支付日”起算利息。

计算方式：以197570元为基数，2014年12月12日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起按LPR计算至实际清偿日。

购房者痛点：⚠️ 利息起算点是“房款支付日”，不是“逾期交房日”！要保存好付款凭证（如收据、转账记录）。

三、判决结果：开发商需返还房款+利息，其他诉求被驳回

解除《商品房买卖合同》；
湾春公司返还购房款197570元，并支付资金占用利息；
驳回朴晓婷的可得利益损失、律师费、保函费请求；
案件受理费、保全费由湾春公司承担。

四、购房者维权3个关键提醒

签合同前查“五证”：尤其是《商品房预售许可证》，无预售证的合同可能无效；
明确约定违约成本：在合同中写清“逾期交房超过XX天可解除合同”“律师费、保函费由违约方承担”；
及时维权不拖延：发现开发商违约（如逾期交房、房产被查封），立即发书面催告函，必要时起诉，避免“扩大损失”。

五、相关法律问答

问：开发商逾期交房，购房者必须在15天内解除合同吗？
答：若合同约定“15天内行使解除权”，但开发商根本违约（如房产被查封、无法交房），购房者可通过法定解除权突破该约定。
问：商铺被法院查封，购房者还能要回房款吗？
答：能！只要合同因开发商违约解除，开发商需返还房款并支付利息，查封不影响购房者的债权主张。
问：返租承诺的租金损失能赔偿吗？
答：若已享受前期租金抵扣，或未及时维权导致损失扩大，法院可能不支持。
问：诉讼时效过了，购房者就不能起诉了吗？
答：若开发商持续违约（如未交房），诉讼时效未开始计算，仍可起诉。
问：律师费能让开发商承担吗？
答：合同有约定则可以，无约定则法院通常不支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所

判决书内容：

广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民事判决书
（2021）桂0502民初2617号
原告：朴晓婷，女，汉族，1968年7月3日出生，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。
被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。
法定代表人：邵有春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪红光，广西衡诺律师事务所律师。
原告朴晓婷与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朴晓婷的委托诉讼代理人姜清东、被告湾春公司的委托诉讼代理人纪红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朴晓婷向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币197570元并支付资金占用利息（利息计算方式：以197570元为基数自2014年12月12日起计算至付清全部款项止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令被告由于违约赔偿原告经济损失88906.5元（可得利益：已交购房款×每年9%投资回报率×逾期交房年数）；四、判令被告赔偿原告因诉
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前财产保全而支付的保单保函费1000元；五、判令被告赔偿原告为实现债权支出的律师费经济损失3000元。
事实和理由：原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，购买被告所开发的。原告按照合同约定一次性交付房款197570元。而被告并没有按照约定在《合同》生效之日起30天内向北海市房地产交易中心申请登记备案，也没有按照《合同》第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。经查该房屋早于2016年8月8日及2018年8月2日因被告欠有外债，被广西高院依法查封，至今已两年多没有解封，逾期五年多不能交付。为保护原告合法财产权益不被侵害，请依法判如所请。
被告湾春公司辩称，一、原告第五项诉讼请求没有法律依据，本案案卷没有律师费实际支付证据，双方签订的商品房买卖合同、补充协议及附件也没有约定律师费应当由本案被告支付，第五项诉讼请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回；二、第四项诉讼请求没有法律依据，该费用支出是由于原告单方需要支付给案外人保险公司，即使有诉讼保全也不应当由被告支付，第四项诉讼请求应当予以驳回；三、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回；四、第一、第二项诉讼请求，本案核心事实是商品房买卖合同纠纷，是属于债权债务合同关系，因此原告诉讼请求主张的是债权请求权，适用诉讼时效规定，请求法庭根据双方商品房买卖合同及补充协议约定计算诉讼时效起算点。被告主张应从合同约定的交房期限再延长90天作为诉讼时效起算点，符合诉讼当事人合同的真实意思表示，请求法院支持被告关于诉讼时效的意见。原告提起案涉诉讼已经超过三年的时效，法院对于超过诉讼时效的诉求应当依法予以驳回。原告要求解除合同，没有法律依据。按照合同的约定，原告在知道逾期交房的情况下十五天内要行使解除权，超过十五天解除权消灭，因此被告主张合同有约定的按照约定处理，如果合同约定不明或者无效按照法定的来进行处理。法定期限是从原告在知道逾期交房的时候开始起算，一年内没有行使解除权的解除权归于消灭，因此本案原告关于一、二项诉讼请求应当予以驳回。案涉商品房是能够履行交付的，现状是涉案的商品房在2015年主体已经验收，目前更换了承建商，至今一直在施工。有关法院查封和政府冻结并
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不必然导致合同不能履行，查封行为和冻结行为是临时的，对于法院查封或者执行原告可以通过提出执行异议或者案外人之诉主张权利，政府的临时冻结是会根据项目进展情况予以解冻的，原告可以通过行政诉求取得已经购买的商品房。
经审理查明，2014年12月11日，原告朴晓婷（买受人）与被告湾春公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：），主要约定原告购买北海房，建筑面积31.36平方米，总价款197570元；付款方式为一次性付款；被告应当在2015年12月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金；合同附件五第七条约定原告依法行使合同条款约定的单方面解除合同权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖方，逾期视为放弃该权利。该合同还约定了其他内容。
2014年12月11日，被告湾春公司向原告开具了北海东盟国际商贸城63285#房款197570元的收据。
同日，原告与被告湾春公司签订一份《关于返租相关事宜的补充说明》，主要约定：一、商铺委托经营管理期限为十年，前五年包租，第六到十年返租托管经营；二、返租比例：根据购房合同的付款方式约定：1、一次性付款：第一、二年分别返还总房款的9%，第三年返还总房款的10%，第四、五年分别返还总房款的11%；2、按揭付款：第一年返还总房款的7%，第二、三、四年分别返还总房款的8%，第五年返还总房款的9%；三、自计租日起，第一年至第三年的租金已在购铺时一次性返还，正式返租是从第四年开始计算。
另查明，案涉商品房至今尚未竣工验收，仍未交付给原告，且该房产目前被广西壮族自治区高级人民法院司法查封，同时被行政部门要求暂停办理签约。
诉讼中，原告以保单保函作担保向本院申请诉讼财产保全，为此支出相应的保单保函费。原告并为本案诉讼聘请律师支出相应律师代理费。为此，原告提供发票、收据、律师代理委托合同、委托担保合同等证据以向被告主张保单保函费和律师费经济损失。
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本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给原告，但湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾数年之久，仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权，不受合同解除权行使期限的限制。故被告湾春公司主张原告诉求解除合同已超过除斥期间的抗辩理由不成立，本院不予支持。...