合同效力纠纷/2026-04-13

姜清东解析农村房屋买卖共有权人追认纠纷中的口头协议与履行

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案件背景：亲属间的房屋互换为何引发纠纷？

梅岩与刘波、王晓明夫妇系姻亲关系（梅岩是刘波母亲王萍的姨侄女婿）。2006年，梅岩通过房改购买了泰兴市某小区301室房产；同年，刘波以职工身份购买了同小区同面积的201室房产（登记在刘波名下，实际由母亲王萍管理）。

2008年，王萍称开发商重复出售301室，要求梅岩将301室转让给案外人，并用刘波的201室“互换”补偿。梅岩同意后，将301室过户给案外人，转让款41.5万元由王萍收取。此后，王萍将201室钥匙、水电卡交给梅岩，梅岩于2014年将房屋出租。

矛盾爆发点：2014年，刘波以“未同意转让”为由拒绝过户，王萍提出让梅岩补贴装修费，双方协商未果，梅岩诉至法院，要求刘波夫妇协助过户，并自愿代偿201室剩余房贷。

二、核心争议：合同是否成立？无权处分能否被追认？

刘波夫妇一审、二审均辩称：

房屋转让需书面合同：《城市房地产管理法》规定房产转让必须签订书面合同，双方无书面协议，合同不成立；
王萍无权处分：201室登记在刘波夫妇名下，王萍未经同意处分房产，合同无效；
无追认行为：刘波夫妇从未书面或口头追认王萍的处分行为，录音证据系“偷录”，不应采信。

三、法院判决：合同因履行主要义务成立，无权处分经追认有效

（一）合同成立：虽无书面形式，但已履行主要义务

根据《民法典》（原《合同法》）第490条：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”

本案中，梅岩已将301室过户给案外人（履行“让出房屋”的主要义务），王萍收取了转让款（接受履行），且梅岩实际占有201室并出租，应认定房屋互换合同成立。

（二）无权处分经追认有效：刘波的行为构成追认

根据《民法典》第597条：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物除外。”（原《合同法》第51条）

法院结合以下证据认定刘波追认了王萍的处分行为：

录音证据：2014年6月录音中，刘波明确表示“房子是你们的”；8月录音中提到“同意把房子让给他家”；
行为推定：刘波曾与梅岩协商“先还房贷再过户”，王晓明参与协调未反对；
长期默认：2008年至2014年的6年间，刘波未对梅岩占有201室提出异议，符合亲属间“口头约定+实际履行”的习惯。

（三）抵押权的处理：代偿房贷后可解除抵押

根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

梅岩自愿代偿201室剩余房贷（本金25万余元），银行债权得到保障，故法院判决：梅岩代偿后，银行协助解除抵押，刘波夫妇协助过户。

四、当事人关注的痛点关键词解析

口头协议效力：亲属间因信任未签书面合同，需保留履行证据（转账记录、钥匙交付证明、居住痕迹等）；
无权处分追认：权利人通过口头认可、实际配合履行（如协商过户）、长期默认占有等行为，可被认定为追认；
抵押房屋转让：买受人可通过代偿房贷消除抵押障碍，无需等待抵押到期；
录音证据采信：私录录音若内容清晰、与其他证据印证（如证人证言），法院可作为参考；
姻亲关系影响：亲属间交易需注意书面确认，避免因“人情”忽视法律风险。

五、一句话问答

问：没有书面合同的房屋买卖，只要履行了主要义务就有效吗？
答：是的，一方履行主要义务（如交付房屋、支付房款）且对方接受，合同成立。
问：父母处分子女名下的房产，子女事后追认有效吗？
答：有效，权利人通过口头、行为（如配合过户）追认的，无权处分行为生效。
问：抵押的房子能转让吗？
答：可以，买受人代偿房贷后，银行需协助解除抵押，出卖人应配合过户。
问：私录的录音能作为证据吗？
答：若内容真实、与其他证据印证，法院可作为认定事实的参考。
问：亲属间房屋交易需要注意什么？
答：务必签订书面合同，明确价款、过户时间等条款，避免口头约定引发纠纷。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
（2015）泰中民四终字第00738号
上诉人（原审被告）刘波。
上诉人（原审被告）王晓明。
两上诉人共同委托代理人戴小波，江苏环溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅岩。
委托代理人常国进，江苏济恒律师事务所律师。
委托代理人陆鑫，江苏济恒律师事务所律师。
原审第三人王萍。
原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行，住所地泰兴市长征路2号。
法定代表人刘蓉，行长。
委托代理人黄毅，该行员工。
委托代理人王文杰，江苏律园律师事务所律师。
上诉人刘波、王晓明因与被上诉人梅岩、原审第三人王萍、原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院作出的（2015）泰济民初字第0018号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，刘波与王晓明系夫妻关系，原审第三人王萍系刘波的母亲，梅岩系第三人王萍的姨侄女婿。
泰兴市济川街道车站路＊号＊幢＊室即本案讼争房产（以下简称“201室房产”，建筑面积252.89㎡）原属泰兴市泰洋皮件厂所有。2004年，刘波以泰兴市泰洋皮件厂职工的身份通过房改优惠购买了该房屋。2006年5月9日，刘波领取了＊室房产的房屋所有权证。2011年10月27日，刘波领取了＊室房产的土地使用权证。
2007年9月27日，刘波、王晓明与中国银行股份有限公司泰兴支行签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，2007年9月28日，刘波、王晓明与中国银行股份有限公司泰兴支行签订《房地产抵押合同》，均约定将＊室房产抵押给中国银行股份有限公司泰兴支行，抵押贷款额为35万元，设定日期为2007年9月29日，约定期限为2027年10月30日，中国银行股份有限公司泰兴支行依法办理了他项权证。至2015年7月28日，抵押贷款尚有本金251622.42元、利息288.42元未偿还。
一审另查明，2006年元月，梅岩经王萍的介绍购买了泰兴市济川街道车站路＊＊号＊幢＊＊＊室房产（与上述201室同幢同单元同面积，以下简称“＊＊室房产”），房款总价为36万元，梅岩共分四次交足全款。2006年5月9日，梅岩领取了该房屋的所有权证。2008年2月，王萍找到梅岩，称因开发商失误，将梅岩购买的＊＊室房产重复出售，要求梅岩让出该房产，并提出用刘波名下相同面积的＊＊室房产换给梅岩，后梅岩表示同意，但因双方及王萍之间的姻亲关系，双方未订立书面转让合同。2008年4月，梅岩将＊＊＊室房产转让给案外人罗四维及汤晓红，并办理了过户登记，该房屋转让所得41万元由王萍收取。由于＊室房产存在抵押贷款，梅岩与刘波曾就以何种方式清偿贷款进行协商，但未果，故双方一直未办理过户登记。王萍曾利用＊＊室房产开办养老院，后关闭。2009年左右，王萍给付梅岩该房屋的钥匙，2014年5月，王萍给付梅岩的配偶孙燕该房屋的水、电费卡。2014年6月8日，孙燕将＊＊室房产出租后，双方产生矛盾，刘波即表示不同意将＊＊＊室房产过户给梅岩。王萍从中协调，提出让梅岩补贴装潢费用，关于补偿金额，考虑梅岩的岳母与王萍系姐妹关系，故王萍的父亲王某甲、兄弟王某乙作为家庭成员出面调解，王晓明也曾参与过梅岩、刘波及王萍之间的协调工作，希望三方能和平解决。因刘波坚持不同意过户致调解不成。梅岩遂诉讼至法院，请求法院依法判令刘波、王晓明及王萍履行合同义务，向梅岩交付房屋并协助办理房屋过户登记，原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行协助解除案件所涉房产的抵押登记，出于无奈现愿意全额偿还＊＊室房产在第三人中国银行股份有限公司泰兴支行的剩余抵押贷款。
原审被告刘波、王晓明一审辩称，刘波、王晓明均没有承认将201室房产所有权给梅岩，从梅岩诉状中也可以看出，梅岩一直是与王萍协商的房屋买卖事宜。而房屋买卖合同为要式合同，依据《合同法》第八条、《城市房地产管理法》第四十一条规定，房产转让应当签订书面转让合同，未采用书面形式订立的房屋买卖合同不成立。另外，我方在银行的抵押贷款不同意由梅岩偿还，银行也不应接受梅岩偿还的贷款。综上，请求依法驳回梅岩的诉讼请求。
原审第三人王萍一审述称，起诉状中事实和理由部分至“梅岩未取得出售房屋的房款”的陈述大部分是事实，但＊＊室房产并非王萍购买，而是刘波与王晓明婚后购买，王萍是公司的会计，购买的手续由王萍办理。王萍处理与梅岩换房的事宜并未与刘波、王晓明谈妥，刘波一直不同意换房，王萍认为以后慢慢做工作就好了，所以暂时先将梅岩退房款41万收下。此后，王萍一直在中间做协调工作，均没有成功。在此期间，刘波、王晓明于2007年9月29日用＊＊室房产抵押贷款35万元，期限20年，到目前尚未还清；梅岩于2008年8月左右用王萍位于泰兴市商井新村＊号楼＊＊＊室房产抵押贷款40万元，起诉之前才还清。综上，因各方对201室房产的价款、交付方式、交付时间等均未商量一致，故双方的买卖合同没有成立，更未生效，此次房屋买卖行为未取得刘波、王晓明的同意，请求法院依法判决。
原审第三人中国银行股份有限公司泰兴支行一审述称，我行就抵押权的相对债权未获得全部清偿之前，依照物权法的规定，对抵押物享有担保物权，没有协助解除案件所涉房产抵押登记的义务。
以上事实有梅岩提交的泰兴市泰洋皮件厂的收据四份、王某甲、王某乙出具的证人证言及到庭陈述、录音资料两份、房屋租赁协议书一份、刘波办理201室房产的登记材料及梅岩转让＊室房产的过户材料各一套，刘波提交的房产证、土地使用权证及结婚证，中国银行股份有限公司泰兴支行提交的抵押贷款合同复印件两份、他项权证复印件一份、零售贷款借款借据复印件一份、截止2015年7月28日应收本息清单及当事人的到庭陈述在案佐证。
一审案件审理中，梅岩承诺一次性全额偿还＊室房产在中国银行股份有限公司泰兴支行的抵押贷款，包括应收本息及抵押贷款合同中约定的可能发生的其他费用。另，根据梅岩的申请，一审法院依法对201室房产予以查封。
一审法院认为，根据以上查明的事实，本案的争议焦点为：一、王萍与梅岩之间就转让＊＊室房产的买卖合同是否成立并生效？二、刘波、王晓明是否应受前述买卖合同的约束？
一审法院认为，关于争议焦点一，合同之债，因当事人互相意思表示一致而成立，旨在实践私法自治理念，其须受保护的，乃当事人之间的信赖及期待。本案中，王萍要求梅岩配合解决其所在单位重复出售＊＊室房产事宜，将梅岩已购得的＊＊室房产转让给案外人罗四维，并提出用＊室房产换给梅岩，其实质是将＊＊室房产转让给梅岩，以此补偿梅岩配合解决重复出售问题，让出＊室房产，此为王萍发出的要约，作为受要约人的梅岩表示同意，双方就梅岩出卖301室房产后购买201室房产的合同本应自此成立。由于《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。而本案中，梅岩与王萍存在姻亲关系，双方在达成一致意思表示时未订立书面合同，但梅岩已履行了转让301室房产的义务，转让所得作为＊＊室房产的购房款亦由王萍收取，可以认定梅岩已经履行合同主要义务，且王萍予以接受，故至此梅岩与王萍之间的...