商品房买卖/2026-04-13

姜清东：政策调整下预约合同解除纠纷中的付款变更与定金适用

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、核心案情回顾

2019年9月，叶女士与广州某房地产公司（以下简称“开发商”）签订《商品房认购书》，约定以按揭付款方式购买一套总价273万余元的房屋，定金5万元，需在2019年10月5日前签署正式《商品房买卖合同》。

签约后，叶女士因政策调整（如按揭贷款审批难度增加）希望变更付款方式为分期付款，并向开发商发送《协商函》。2019年12月，开发商工作人员微信回复“只能一年结清”，叶女士随后于2020年1月支付7成首期款（186万余元）及维修基金，并签署《延期签约申请表》（申请将签约时间延至2020年12月31日），开发商工作人员在申请表上签字确认。

2020年6月，开发商突然发函解除《认购书》，并于同年12月将房屋另行出售。叶女士诉至法院，要求解除认购书、返还已付款项、支付违约金及资金占用利息。

二、争议焦点与法院判决

1. 谁是违约方？

开发商主张：叶女士未按约定办理按揭，且《延期签约申请表》未获公司审批，属于违约，应没收定金。
法院认定：
开发商工作人员的微信回复（“一年结清”）及在《延期签约申请表》上的签字，属于职务行为（《民法典》第170条），对开发商具有约束力。双方已通过实际行为变更了付款方式（分期）和签约时间（延至2020年12月），叶女士无违约行为。开发商在约定期限内单方解约并转售房屋，构成根本违约。

2. 定金与违约金如何适用？

根据《认购书》约定，开发商违约需双倍返还定金（5万定金+5万违约金）。法院支持叶女士要求返还定金5万元及支付违约金5万元的请求。

3. 资金占用利息是否支持？

一审法院曾支持利息，但二审法院认为：双方已约定定金罚则（双倍返还），且开发商已及时退还首期款，定金足以弥补损失，故驳回利息请求。

三、当事人关注的痛点细节关键词解析

1. 付款方式变更

关键：若因政策调整（如按揭审批失败、首付比例提高）需变更付款方式，需与开发商书面确认（如签署补充协议、申请表等），仅口头约定或微信沟通可能不被认可。
风险点：开发商工作人员的承诺需有职务身份证明（如工牌、授权书），否则可能被认定为个人行为。

2. 延期签约/付款的效力

关键：《延期签约申请表》需开发商盖章或有权人员签字（如案场经理、营销经理），仅销售人员签字可能存在效力争议（需结合交易习惯判断）。
风险点：开发商以“内部审批未通过”抗辩时，法院会审查其是否存在恶意拖延（如已收取首期款却拒绝审批）。

3. 定金罚则与损失赔偿的关系

关键：若定金不足以弥补损失（如房价上涨差价、资金占用成本），可额外主张赔偿，但需提供损失证明（如同期房价评估报告、贷款利息凭证）。
风险点：仅主张“资金占用利息”而无实际损失证据，可能不被支持（本案二审即据此改判）。

4. 合同解除的时间节点

关键：开发商单方发函解约需有法定/约定解除权（如对方根本违约），否则函件不发生解除效力。若购房者起诉解除，合同自起诉状送达开发商时解除（《民法典》第565条）。
风险点：购房者收到解约函后需及时提出异议（如回函或起诉），否则可能被认定为默认解除。

四、一句话问答

因政策调整想变更付款方式，开发商口头同意但未书面确认，有效吗？
答：需结合交易习惯和工作人员职务身份判断，建议补签书面协议，避免口头约定无效。
开发商收取首期款后又以“未审批”为由解约，算违约吗？
答：算，收取款项+工作人员签字确认的行为已构成对变更条款的认可，开发商无权单方解约。
定金双倍返还后，还能要资金占用利息吗？
答：若定金已覆盖损失（如利息、房价波动），一般不支持；若损失超过定金，需提供证据证明额外损失。
开发商发解约函后，购房者多久内提出异议有效？
答：法律未明确期限，但建议在合理期限内（如15-30天）书面异议或起诉，避免被认定为默认。
政策调整属于“不可抗力”吗？能直接解除合同吗？
答：需看政策是否导致合同根本无法履行（如限购导致无购房资格），若仅增加履行成本（如按揭利率上升），一般不构成不可抗力，需协商变更条款。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2021）粤01民终23691号
上诉人（原审被告）：广州市百耀欣光房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区站前路39号三层商铺（铺位：东片A08），统一社会信用代码91440101MA5CK8HD2L。
法定代表人：**，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶碧霞，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区，
委托诉讼代理人：吴国财，广东兴全合律师事务所律师。
上诉人广州市百耀欣光房地产有限公司（以下简称百耀欣光公司）因与被上诉人叶碧霞商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
百耀欣光公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认百耀欣光公司与叶碧霞于2019年9月28日签订的《商品房认购书》于2020年6月13日解除；2.撤销一审判决第二、三项，改判百耀欣光公司有权没收定金50000元；3.撤销一审判决第四项；4.本案的诉讼费用由叶碧霞承担。事实和理由：（一）一审法院认定百耀欣光公司为导致案涉认购书解除的违约方，属于事实认定错误，案涉认购书是因叶碧霞的违约行为所致，百耀欣光公司有权没收定金50000元。首先，叶碧霞在认购书签订时已经书面确认付款方式为按揭，正是叶碧霞未按照认购书约定于2019年10月5日与百耀欣光公司签署买卖合同，百耀欣光公司才于2019年10月6日向其发出解约通知函。但叶碧霞随后表示愿意继续按照约定购买房屋，故其于2020年1月1日到百耀欣光处签订《商品房买卖合同》，其确认付款方式为按揭。一审法院仅以2019年12月4日百耀欣光工作人员的微信聊天记录认定百耀欣光公司已经同意变更付款方式，显属不当。其次，一审法院以双方签订的合同百耀欣光公司未盖章为由认定该合同对叶碧霞不具有约束力，显属错误。百耀欣光公司从未主张《商品房买卖合同》为草稿版本，在正常交易流程中，在购房人网签《商品房买卖合同》前，销售人员均会要求购房人在草稿版本上对房屋信息、付款方式等重要信息签字确认，已确保其后销售人员录入房管系统的合同信息正确无误，故叶碧霞签字确认的《商品房买卖合同》中的付款方式对双方均具有约束力。再次，《延期签约申请表》中百耀欣光公司销售人员签字仅证明其收到该份申请表，该份申请表并未经过后续审批人的同意，即百耀欣光公司最终并未同意叶碧霞的延期签约。双方约定的按揭付款不变，百耀欣光公司工作人员在微信中劝说叶碧霞继续采用按揭付款，正是基于双方约定的是按揭付款，而叶碧霞擅自变更付款方式为分期，故才要求叶碧霞按照要求履行。最后，叶碧霞于2020年6月11日收到百耀欣光公司发出的解除《商品房认购书》后，在长达七个月期间，从未向百耀欣光公司提出任何异议，也证明其以实际行动确认解除了上述函件。（二）一审法院认定百耀欣光公司应承担资金占用利息错误。一方面，百耀欣光公司在认购书解除后曾多次通知叶碧霞办理首付款等退款手续，且于2021年1月13日向其发出《催办退款手续通知书》，但其并未理会，由此造成的损失应由其自行承担。另一方面，叶碧霞在2021年4月5日按照百耀欣光公司之前多次告知的方式办理申请退款手续，且变更了收款账户，百耀欣光公司已按照约定在2021年4月16日向其退还了首期款5万元及物业维修基金，该事实可再次印证百耀欣光公司并未恶意占用该款项，叶碧霞是因其自身拒绝办理申请退款手续而造成损失扩大。综上，恳请二审法院判如所请。
叶碧霞二审答辩称，一、一审法院认定百耀欣光公司为导致案涉认购书解除的违约方，判令其向叶碧霞支付5万元违约金，认定事实清楚，判决结果正确。二、一审法院认定百耀欣光公司应承担资金占有利息，认定事实清楚，但一审判决关于资金占用利息的判项明显偏向百耀欣光公司，叶碧霞的合法权益并未受到最公平的保护。叶碧霞一共向百耀欣光公司支付的总金额为1936893.63元(包括认筹金10000元、定金50000元、首期购房款1864701元、维修基金10312.63元、法律服务律师费700元、产权律师费500元、委托书代办公证费600元、产权登记费80元)。一审法院认为认筹金、法律服务律师费、产权律师费、委托书代办公证费、产权登记费并非属于叶碧霞因签订《认购书》而支付的购房款，百耀欣光公司也并非实际收取人，故认为百耀欣光公司不应对上述费用(合计11880元)承担返还义务，也无须支付该部分费用的资金占用利息，故将利息的计算基数定为1925013.63元(1936893．63－11880=1925013.63元)。但上述费用均是因为购房产生的费用，且均是百耀欣光公司要求叶碧霞支出的费用，其中：认筹金是在2019年8月7日百耀欣光公司要求叶碧霞支付的，目的是为了参与摇号认购房屋及获得10000元抵50000元的优惠，因此，该认筹金也是购房款的一部分。法律服务律师费、产权律师费、委托书代办公证费、产权登记费和首期购房款、维修基金一起是在2020年1月1日当天百耀欣光公司要求叶碧霞支付的，虽然标注的是其他不同的收费项目，但均是由购房产生的费用，且均是百耀欣光公司统一收取的，发生在百耀欣光公司的售楼部，故百耀欣光公司也应对该部分费用的返还及利息损失承担连带责任。故叶碧霞认为，一审法院判定的百耀欣光公司资金占用的第一段利息的计算基数为1925013.63元存在错误，应以叶碧霞支付的全部资金1936893.63元作为第一段利息的计算基数。另外，叶碧霞于2019年9月28日与百耀欣光公司签订《商品房认购书》，在2019年10月16日，百耀欣光公司在没有任何理由的情况下单方面向叶碧霞发出《通知函》，告知叶碧霞已解除《认购书》。之后百耀欣光公司的工作人员又忽悠叶碧霞在2020年1月1日支付了购房的其他资金，但一直不肯与叶碧霞签订正式的《商品房买卖合同》，最后百耀欣光公司又在2020年6月11日向叶碧霞发出《解约确认函》，再次确认《认购书》早已解除，却一直未主动将叶碧霞的已付资金退还。在整个退款过程中，百耀欣光公司一直是积极配合的一方，反而是叶碧霞一直以各种理由拒不退款，百耀欣光公司的上述做法，明显对叶碧霞的资金有恶意占用的嫌疑，因此，叶碧霞应向百耀欣光公司赔偿己付款项占用期间的利息。一审法院也明确是百耀欣光公司单方违约，故百耀欣光公司应对叶碧霞已付的资金利息损失承担赔偿责任。从公平合理的角度出发，叶碧霞认为，一审法院判定的百耀欣光公司资金占用的第一段利息的起算点为2021年3月19日明显存在错误，且显失公平。应以叶碧霞支付的最后一笔资金之日(即2020年1月1日)作为利息起算点。综上，恳请法院驳回百耀欣光公司的全部上诉请求。
叶碧霞于2021年1月13日向一审法院起诉请求：1.判令百耀欣光公司向叶碧霞退还款项1936893.63元（包括认筹金10000元、购房款1914701元、维修基金10312.63元、商品房买卖法律服务律师费700元、产权律师费500元、委托书代办公证费600...