商品房买卖/2026-04-13

姜清东：政策调整下商品房预约合同解除纠纷中的定金返还要点

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、核心案例：公积金贷款政策引发的购房纠纷

2021年11月，郭某与大冶某房地产公司签订《商品房认购书》，约定以“首付款+公积金贷款”方式购买中梁天誉小区房屋，当日支付首付款258010元（含2万元定金）及车位费10000元。

2022年11月，开发商通知郭某办理公积金贷款时，郭某才得知大冶公积金贷款要求“房屋必须封顶”——而此时房屋刚完成封顶，距离认购已过去一年。郭某认为开发商未提前告知政策，导致贷款延迟，遂起诉要求解除认购书并返还全部款项。

开发商辩称：郭某知晓当地公积金政策，且房屋已具备贷款条件，合同应继续履行。

二、法院判决：解除合同，但定金不予返还

法院经审理认为：

认购书合法有效：双方自愿签订，内容不违反法律规定。
约定解除条件成就：认购书明确“若因乙方（郭某）原因未签正式合同，认购书自动解除”。虽争议因政策引发，但双方未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，符合约定解除情形。
款项返还范围：合同解除后，开发商应返还购房款238010元（扣除2万定金）及车位费10000元；但根据认购书“解除后没收定金”的约定，2万元定金不予返还。

三、购房者关注的痛点与法律细节

1. 政策调整≠“不可抗力”，需看合同约定

痛点：以为政策变化属于“不可抗”，就能无条件解除合同？
关键词：约定解除权、法定解除权、政策告知义务
解析：本案中，郭某以“政策调整”为由解除合同，但法院未认定为“不可抗力”——因认购书未将“政策变化”列为解除事由，且开发商无明显违约（房屋最终满足贷款条件）。若想以政策为由解除，需在合同中明确约定“因政策调整导致无法贷款的，可解除合同”。

2. 预约合同≠正式合同，解除后果看条款

痛点：付了首付款，认购书解除后能全退吗？
关键词：定金罚则、首付款性质、车位费返还
解析：
- 定金：认购书中“解除后没收定金”的约定有效，法院支持开发商没收2万元定金；
- 首付款：扣除定金后的238010元属于“预付款”，合同解除后应返还；
- 车位费：若车位与房屋绑定，房屋认购解除后，车位诚意金需返还。

3. 开发商的“政策告知义务”边界

痛点：开发商是否必须主动告知公积金贷款政策？
关键词：信息披露义务、格式条款提示、购房者注意义务
解析：
- 若政策属于“普遍公开信息”（如当地公积金中心官网可查），开发商无强制告知义务；
- 若政策是“开发商内部要求”或“特殊限制”（如未封顶不能贷款），开发商需提前明确告知，否则可能构成违约。

4. 合同解除后的“时间成本”谁承担？

痛点：等待贷款的一年时间损失怎么办？
关键词：违约赔偿、实际损失举证、过错责任
解析：本案中，郭某未举证证明“时间损失”（如房价上涨、资金占用利息），法院未支持赔偿请求。若要索赔，需提前留存证据（如银行利率证明、房价波动数据）。

四、一句话问答

因政策调整无法贷款，能直接解除商品房认购书吗？
答：需看认购书是否约定“政策调整”为解除事由，无约定则需协商或举证开发商违约。
认购书解除后，定金一定能退吗？
答：若合同约定“解除后没收定金”，且购房者存在违约（如未按时签合同），定金可能不予返还。
开发商未告知公积金贷款“房屋封顶”要求，算违约吗？
答：若该要求属于“非公开特殊政策”，开发商未告知则构成违约；若属于公开政策，购房者需自行了解。
车位费与购房绑定，购房合同解除后车位费能退吗？
答：若车位未实际使用且无单独约定，一般可要求返还。
因政策延迟贷款，能要求开发商赔偿利息损失吗？
答：需举证“利息损失实际发生”且“开发商存在过错”，否则难以支持。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

湖北省大冶市人民法院
民事判决书
（2023)鄂0281民初2583号
原告：郭某，女，1994年11月9日出生，汉族，原住湖北省大冶市殷祖镇塘下村秦家晚湾4号，现住大冶市。
委托诉讼代理人：刘必成，湖北人本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓建南，湖北人本律师事务所律师。
被告：大冶某某房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市大冶市。
法定代表人：徐某舰。
委托诉讼代理人：严某云。
委托诉讼代理人：刘某。
原告郭某与被告大冶某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2023年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人刘必成，被告某某房地产公司的委托诉讼代理人严某云、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2021年11月21日签订的《商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房首付款258010元及车位费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年11月21日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定由原告预购大冶市尹家湖片区中梁天誉小区11号1单元13层01室房屋，原告以首付款＋公积金贷款的方式支付购房款。认购书签订后，原告支付房款258010元及10000元车位费，合计268010元。被告直至2022年11月10日才通知原告办理住房公积金贷款手续、签订商品房买卖合同，原告才知道被告预售的房屋必须封顶，否则无法办理住房公积金贷款手续，被告对原告构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告某某房地产公司辩称，1、答辩人与被答辩人于2021年11月21日签订了《商品房认购书》，约定被答辩人认购答辩人开发建设的大冶市小区号楼单元号房屋。该认购书对被答辩人行使约定解除权进行了约定，只有在被答辩人完全履行本认购书约定的义务，而答辩人将房屋另行出售给第三人的情况下,被答辩人才能解除认购书。答辩人并无此违约行为,被答辩人无权要求解除认购书。2、被答辩人选择的购房款付款方式为公积金贷款，其知晓大冶当地公积金贷款相关政策。其称在2022年11月10日答辩人通知其办理公积金贷款手续、签订商品房买卖合同时，才知道预售的房屋必须封顶，否则无法办理公积金贷款手续，并因此认为答辩人违约无事实和法律依据。3、被答辩人所认购的商品房所在楼栋已于2022年11月完成封顶，已具备公积金贷款准入条件，且可以办理公积金贷款手续,不存在致使合同无法继续履行的客观情况，被答辩人应按照认购书的约定继续履行合同义务。答辩人在整个履约过程中无违约行为，未出现合同约定解除权、法定解除权的情形，在答辩人积极履行合同、被答辩人合同目的能完全实现的情形下，解除合同有违合同的稳定性和目的性，不利于交易的安全稳定。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2021年11月21日,原告郭某（乙方）与被告某某房地产公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，主要内容为：乙方自愿预购大冶市尹家湖片区中梁·天誉小区11号1单元13层01室商品房，建筑面积预测143.48㎡，房屋总价990216元，双方同意上述面积和房款计算若有误差或错误，以最终签署的《商品房买卖合同》约定为准；付款方式为公积金贷款付款，首期房款不低于总房款的30%；乙方应于本认购书签订之日支付购房定金20000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款；乙方应自本认购书签订之日起3日内持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。在上述期限内，如签约时间变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续；乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转手他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；如因乙方迟延与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件、或乙方迟延付清相应购房款导致本认购书自动解除，但经甲方同意双方可继续履行本认购书的，乙方应按预期应付款的万分之五／日支付违约金，违约金付清后本认购书方可继续履行等。认购书签订前，原告已先后向被告银行账户转账268010元（其中定金20000元，购房款238010元，车位费10000元），被告向原告出具收款收据两张，分别载明收款事由为中梁天誉11-1-1301首付款258010元、中梁天誉车位诚意金10000元。认购书签订后，原、被告因办理公积金贷款的时间、方式发生争议，至今未办理公积金贷款手续，未签订《商品房买卖合同》。经协商无果，故而成讼。
上述事实，有《商品房认购书》、银行卡交易记录、黄石市住房公积金中心文件、微信聊天记录、收款收据以及本案庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，原告郭某与被告某某房地产公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《商品房认购书》约定“乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转手他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金。”该条款是双方对合同行使约定解除权的条件。原、被告因办理公积金贷款的时间、方式发生争议，至今未办理公积金贷款手续，未签订《商品房买卖合同》，涉案认购书约定解除的条件已成就，被告可将涉案房屋转售他人，原告主张解除《商品房认购书》的请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”涉案合同解除后，原告购买房屋的目的不能实现，被告无权留取原告给付的购房首付款，原告要求被告返还购房款238010元、车位费10000元，理由正当，本院予以支持。涉案认购书约定“认购书解除后，甲方有权没收乙方已经支付的定金。”依据该约定，原告无权请求被告返还定金，对原告主张被告返还定金20000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉...