格式合同/2026-04-13

姜清东：政策调整解除预约合同纠纷中的责任划分与利息认定要

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

一、案情回顾：购房资格“卡壳”引发的退款纠纷

2020年3月，新疆户籍的刘某军与琼海润丰公司签订《认购协议书》，购买海南琼海某楼盘房屋，总价75.57万元，已支付全部购房款。但截至2023年诉讼时，刘某军仍不具备琼海购房资格（非本省户籍且未满足限购条件），且案涉房屋未竣工验收、无法交付。刘某军诉请解除协议、返还购房款及利息，润丰公司则以“刘某军明知限购仍购房”为由拒绝支付利息，双方由此对簿公堂。

二、核心争议：政策调整下的过错认定与利息支付

1. 合同解除的法定依据

根据《民法典》第563条，“合同目的无法实现”是法定解除事由。本案中，刘某军无购房资格导致无法签订正式购房合同，房屋也无法交付，符合“合同目的不能实现”的解除条件。法院最终判决《认购协议书》于起诉状副本送达润丰公司之日（2023年11月9日） 解除——这一时间点依据《民法典》第565条，即“以诉讼方式解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除”。

2. 开发商的“形式审查义务”不可免除

润丰公司主张《认购协议书》约定“乙方（购房者）已明确知悉限购政策”，试图将过错全部推给刘某军。但法院认为：

开发商作为专业机构，对购房者的购房资格负有形式审查义务（如核对户籍、社保缴纳证明等）；
案涉协议中“仅约定购房者义务、免除开发商审查责任”的条款属于格式条款，应认定无效；
润丰公司明知刘某军为非本省户籍却未提醒限购政策，对合同解除存在过错。

3. 利息支付的时间与标准

利息起算点：合同解除后，开发商无合法理由占用购房款，应自解除次日（2023年11月10日）起支付利息；
利息标准：按同期一年期LPR计算（2023年11月LPR为3.45%）；
过错折抵：刘某军自身未主动核实购房资格，故法院未支持其“自付款之日起计算利息”的请求，仅支持合同解除后的资金占用利息。

三、购房者关注的痛点关键词解析

1. 购房资格审查

事前核实：签订预约合同前，务必通过当地住建部门官网、政务APP查询自身购房资格（如社保/个税缴纳年限、户籍要求）；
开发商义务：要求开发商出具《购房资格预审意见》，避免因“口头承诺”导致后续纠纷。

2. 预约合同的效力与解除

预约合同≠正式购房合同：仅约定“将来签订正式合同”，若因政策无法履约，可主张解除；
解除方式：可书面通知开发商，或直接起诉（合同自起诉状副本送达时解除）。

3. 购房款返还与利息

返还范围：仅能要求开发商返还已计入合同总价的购房款（本案中刘某军向第三方高某辉支付的8.4万元“选房款”未计入合同，需另案主张）；
利息计算：合同解除后的利息受法律支持，解除前的利息需根据双方过错认定（如购房者明知限购仍购房，可能无法主张）。

4. 消费者优先权

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，若房屋无法交付，购房者的购房款返还请求权优先于建设工程价款、抵押权（本案中法院确认刘某军对案涉房屋享有75.57万元的优先权）。

四、一句话问答

因限购政策无法购房，预约合同能解除吗？
答：能，因“合同目的无法实现”可法定解除，解除时间以起诉状副本送达开发商为准。
开发商以“我明知限购”为由拒退利息，合法吗？
答：不合法，开发商未尽购房资格审查义务，需支付合同解除后的资金占用利息。
向第三方支付的“选房款”能要求开发商一起退吗？
答：若未计入合同总价，需另案向收款方主张，不能直接要求开发商返还。
购房款返还时，利息按什么标准算？
答：按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期LPR计算。
房屋无法交付时，我的购房款能优先拿回吗？
答：能，购房者的价款返还请求权优先于建设工程价款、抵押权等其他债权。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

海南省第一中级人民法院民事判决书（2024）琼96民终385号上诉人（原审被告）：琼海润丰实业有限公司，住所地海南省琼海市振华路鸿福家园A09号铺面。法定代表人：伍鼎秋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖哲，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某军，男，1977年9月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：刘振，海南平典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林青霞，海南平典律师事务所律师。原审被告：高某辉，女，1953年11月8日出生，汉族，原住重庆市九龙坡区。现住址不详。上诉人琼海润丰实业有限公司（以下简称润丰公司）因与被上诉人刘某军、原审被告高某辉商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2023）琼9002民初4497号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2024年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润丰公司上诉请求：一、判令将一审判决第二项“限琼海润丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某军返还购房款755733元及利息（利息以755733元为基数，自2023年11月10日起按同期一年期LPR计算至实际付清之日止）”改判为“限琼海润丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某军返还购房款755733元”；二、本案上诉费用由刘某军承担。事实与理由：一、被上诉人不具备购买琼海市商品房资格，存在过错，上诉人不应向被上诉人支付利息。《认购协议书》第七条第二款约定：“乙方已明确知悉国家、海南省和琼海市（县）房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求、禁止性、限购限贷等政策规定……如乙方隐瞒其不具备购房资格的情况或者因取得其他商品房导致不具备购房条件的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，将该房源另售并不予退还定金。”事实上，被上诉人不具备购买琼海市商品房资格，且自一审开庭时仍不具备，其自身存在导致合同不能履行的过错，上诉人不应向被上诉人支付利息。二、即便上诉人应付利息，也应当自判决生效之日起计算利息。合同解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权是当合同双方约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同；法定解除权要求在法律规定的解除事由出现时，才能行使解除合同的权利。本案中，《认购协议书》并未约定被上诉人单方解除权的情形，被上诉人仅能行使法定解除权予以解除《认购协议书》。而被上诉人解除请求及依据是否符合法定解除事由，应当经法院审理评议并判决后才确认。上诉人即便应向被上诉人支付利息，也应当自判决作出之日起计算利息，而非2023年11月9日。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉。刘某军辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1．上诉人作为专业的房地产开发公司，在进行商品房销售时，应对刘某军的身份和购房资格尽到形式审核义务并告知刘某军，上诉人未尽到审查义务，对本案合同目的不能实现存在过错，上诉人应向刘某军支付利息。《认购协议书》第七条第（二）款仅约定了购房人的义务，免除了开发商的审查义务，系格式条款，应认定为无效条款。刘某军不具备专业知识，对于本人是否符合限购政策无法准确判断，一般会听取上诉人的意见。而上诉人作为专业的房地产开发公司，在进行商品房销售时，应对刘某军的身份和购房资格尽到形式审查义务并告知刘某军。根据《认购协议书》载明的乙方（购房人）信息可以看出，刘某军的个人信息显示其非属本省户籍，上诉人并未尽到审查义务，对本案合同目的不能实现存在过错，上诉人应向刘某军支付利息。2．刘某军享有法定解除合同的权利，上诉人应自2023年11月9日时起按同期一年期LPR支付利息自实际付清之日止。刘某军是因为上诉人根本违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，要求解除案涉购房合同。一审法院虽查明刘某军未取得购房资格，但客观上而言，也是考虑到刘某军合同目的无法实现，故判决解除案涉购房合同。而根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”一审法院以起诉状副本送达上诉人的时间作为解除购房合同的时间，该认定合法有据。上诉人在合同解除后，没有继续占用刘某军资金的合法理由，故一审法院判决上诉人支付此后的利息并无不妥。二、上诉人为拖延履行自身义务，故意提起本次诉讼，望二审法院尽快作出裁判文书，维护刘某军合法权益。一审期间，上诉人既不出面沟通退款事宜，更不参加庭审积极主张自身权益，反而是拿到对其有利的判决后，为了拖延履行自身义务，故意提出上诉。此行为损害了刘某军权益，更是浪费我国宝贵的司法资源。恳请法院尽快作出二审裁判，驳回上诉人的上诉请求。高某辉未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘某军向一审法院起诉请求：一、判令解除刘某军与润丰公司签订的《认购协议书》；二、判令润丰公司返还刘某军755733元购房款及利息（利息以755733元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，自2020年3月13日起计算至清偿完毕之日止。至2023年10月10日，暂计103000元）；三、判令润丰公司、高某辉共同返还刘某军84267元选房款及利息（利息以84267元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，自2020年3月13日起计算至清偿完毕之日止。至2023年10月10日，暂计11485元）；四、依法确认刘某军在案涉购房款范围内，对润丰公司享有购房消费者优先权；五、判令润丰公司向刘某军支付违约金7557.33元；六、本案诉讼费由润丰公司、高某辉负担。一审法院认定事实：2020年3月12日，刘某军的母亲邓某玲向润丰公司转账支付600000元，润丰公司向刘某军出具《专用收据》一张，表明其收到刘某军购房款600000元。2020年3月13日，刘某军向高某辉转账支付240000元。高某辉向刘某军出具《收条》一张，该收条内容为“今收到刘某军购买海宝湾项目11-2-409房号购房款84267元，收款人：高某辉，2020年3月13日”。2020年3月14日，高某辉向润丰公司支付155733元。润丰公司向刘某军出具《专用收据》一张，表明其收到刘某军购房款155733元。同日，刘某军（乙方）与润丰公司（甲方）签订《认购协议书》，该协议书约定刘某军向润丰公司认购的房屋位于海南省琼海市潭门镇嘉潭路名门海宝湾一期11号楼2单元409房，该房屋优惠后总价为755733元；该协议第七条第一款约定：“本认购书履行期间，任何一方不得单方解除本认购书，否则，解除本认购书一方应向另一方按优惠后总价款的百分之一支付违约金（本认购书中另有约定的除外），若对方不同意的，则本认购书继续履行”；该协议第七条第二款约定“乙方已明确知悉国家、海南省和琼海市房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求、禁止性、限购限贷等政策规定……”认购书签订后，润丰公司未与刘某军签订其他协议。涉案房产目前尚未完成验收，不具备交房条件。另查明，截止本案开庭时，刘某...