未依约交付房屋引纠纷渠清律师帮助当事人胜诉判决返还租金并支付违约金
渠清
主办律师
“ 渠清律师是专业的资深诉讼律师，自1998年以优异成绩通过全国律师资考试后就从事律师工作，已有20多年执业经历。执业期间办理了大量有影响力的案件，并热心参加北京市公益法律服务。在刑事辩护领域，有独特的辩护技巧，办理各类刑事案件数百件，积累了丰富的辩护经验。其中既包括贪污等职务犯罪、虚开增值税发票、集资诈骗、非法吸收公共存款、组织传销等复杂经济犯罪案件，还有毒品犯罪、故意杀人网络赌博、诈骗和网络信息犯罪、等传统严重刑事犯罪案件等等。成功办理无罪辩护、取保候审、检察院不起诉、判决缓刑、免予刑事处罚、上诉二审改判等案件多起，每年刑事案件的辩护量激增。始终坚持为生命辩护，为自由辩护，为人权辩护的理念。在合同纠纷方面，涉及到普通买卖合同、房地产买卖合同、建设工程等民事方面诉讼代理有丰富的办案经验。曾办理过大量的各类民商事、经济合同等案件。在婚姻家事方面，渠律师注重理论基础和办案经验相结合，具有丰富的成功案件办理经验和诉讼技巧，同时办理案件中积累了大量离婚案件、继承案件的审理思路。渠清律师一直奋斗在诉讼代理和刑事辩护的第一线，长期在法庭激烈碰撞，磨炼出丰富的法庭诉讼经验。并担任多家企业的法律顾问，积累了丰富的诉讼和非诉律师工作经验。渠清律师坚信自己是一个勤奋、敬业勤勉的好律师，衷心希望用深厚的法律理论功底与丰富的实战经验，为当事人解决实际法律问题，提供优质的法律服务。 ”
《民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。另，《公司法》规定，只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 本案中，2023年9月20日，甲公司作为甲方（出租方）与管某作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于北京市朝阳区的涉案房屋出租给乙方，租期自房屋交付之日起10年，租金共168000元。合同约定，房屋交付日期为2023年12月1日前，具体以甲方通知的实际交付日期为准，如实际交付日期晚于预计交付日期超过90日，乙方有权解除本合同，如乙方未提出书面解除本合同及退还款项请求，视为乙方同意甲方延期交付房屋；如遇甲方未按合同约定的日期将房屋交付乙方使用，自逾期之日起，按已付金额的每日万分之二支付违约金，直至房屋交付之日。 合同签订后，管某依约支付租金168000元，甲公司于当日出具收据。后甲公司一直未向管某交付涉案房屋。 另，甲公司系自然人独资企业，刘某某是该公司100%控股股东。 为维护自身合法权益，管某诉至法院。在北京市中恒信律师事务所渠清律师的帮助下，管某胜诉，法院确认原告管某与被告甲公司于2023年9月20日签订的《房屋租赁协议书》于2024年11月23日解除；被告甲公司、刘某某于判决生效后七日内连带返还原告管某房屋租金168000元，连带支付原告管某违约金10000元。 法院裁判观点 本院认为：本案中，管某与甲公司于2023年9月20日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方均应据此行使权利，履行义务。现管某依约支付了涉案房屋全部租金，甲公司未依约向管某交付房屋，且早已超过合同约定的预计交付日期90天，故管某有权要求解除合同并要求甲公司返还租金168000元。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因管某未向甲公司发送过解除合同的通知，本案以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告之日即2024年11月23日视为合同解除之日。 关于逾期交房违约金，甲公司未依约按时向管某交付房屋确系构成违约，但考虑到合同因甲公司的违约行为已解除，对于逾期交房违约金本院综合合同的约定情况、甲公司的过错情况以及管某的实际损失情况等，本院酌情确定违约金为10000元。 关于刘某某应否承担连带责任。根据我国公司法第二十三条规定，只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。刘某某经本院合法传唤未到庭，亦未举证证明公司财产独立于其自己的财产，故应当对甲公司的债务承担连带责任。 法院判决结果 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国公司法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，北京市朝阳区人民法院判决如下： 一、确认原告管某与被告甲公司于2023年9月20日签订的《房屋租赁协议书》于2024年11月23日解除； 二、被告甲公司、刘某某于本判决生效后七日内连带返还原告管某房屋租金168000元； 三、被告甲公司、刘某某于本判决生效后七日内连带支付原告管某违约金10000元； 四、驳回原告管某的其他诉讼请求。
《民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。另，《公司法》规定，只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
本案中，2023年9月20日，甲公司作为甲方（出租方）与管某作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于北京市朝阳区的涉案房屋出租给乙方，租期自房屋交付之日起10年，租金共168000元。合同约定，房屋交付日期为2023年12月1日前，具体以甲方通知的实际交付日期为准，如实际交付日期晚于预计交付日期超过90日，乙方有权解除本合同，如乙方未提出书面解除本合同及退还款项请求，视为乙方同意甲方延期交付房屋；如遇甲方未按合同约定的日期将房屋交付乙方使用，自逾期之日起，按已付金额的每日万分之二支付违约金，直至房屋交付之日。
合同签订后，管某依约支付租金168000元，甲公司于当日出具收据。后甲公司一直未向管某交付涉案房屋。
另，甲公司系自然人独资企业，刘某某是该公司100%控股股东。
为维护自身合法权益，管某诉至法院。在北京市中恒信律师事务所渠清律师的帮助下，管某胜诉，法院确认原告管某与被告甲公司于2023年9月20日签订的《房屋租赁协议书》于2024年11月23日解除；被告甲公司、刘某某于判决生效后七日内连带返还原告管某房屋租金168000元，连带支付原告管某违约金10000元。
法院裁判观点
关于逾期交房违约金，甲公司未依约按时向管某交付房屋确系构成违约，但考虑到合同因甲公司的违约行为已解除，对于逾期交房违约金本院综合合同的约定情况、甲公司的过错情况以及管某的实际损失情况等，本院酌情确定违约金为10000元。
法院判决结果
一、确认原告管某与被告甲公司于2023年9月20日签订的《房屋租赁协议书》于2024年11月23日解除；
二、被告甲公司、刘某某于本判决生效后七日内连带返还原告管某房屋租金168000元；
三、被告甲公司、刘某某于本判决生效后七日内连带支付原告管某违约金10000元；