山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁11民终1782号

上诉人（原审被告）：日照市岚山区虎山镇董家湖村村民委员会，住所地日照市岚山区虎山镇董家湖村，统一社会信用代码54371103ME05175299。

法定代表人：董家德，村主任。

委托诉讼代理人：范佳佳，山东律苑律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：姚超，男，1990年1月21日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。

委托诉讼代理人：王名成，山东知律律师事务所律师。

上诉人日照市岚山区虎山镇董家湖村村民委员会（以下简称董家湖村委会）因与被上诉人姚超房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2022）鲁1103民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

董家湖村委会上诉请求：1.撤销原判；2.本案一、二审案件受理费由姚超负担。事实和理由：一审判决姚超与董家湖村委会签订的租赁合同于2022年2月11日解除，确定董家湖村委会对装修损失承担70%的责任，认定事实错误，导致判决错误。一、一审认定事实错误。1.姚超至今仍未交还涉案房屋的钥匙，仍在占有使用涉案房屋，双方之间的房屋租赁合同仍未解除，仍在继续履行。2.原审法院认为董家湖村村委将未经消防验收和竣工验收的沿街楼出租给姚超，姚超因无法办理办学许可从而无法使用，董家湖村村委存在较大过错，姚超未尽到审慎审查的情况下便进行房屋装修，亦存在过错，结合双方的过错程度，确定董家湖村村委对装修损失承担70%的责任。该事实认定错误，理由如下：（1）房屋出租时，竣工验收已于2020年月15日通过竣工验收，且竣工验收和消防验收既非合同约定的租赁物交付标准，亦非合同约定的出租方主要义务和法定义务。房屋租赁合同中并未将竣工验收及消防验收作为出租方与承租方之间的交付条件，案涉合同系当事人的真实意思表示。姚超承认在合同签订后即开始装修，对案涉房屋已经全部实际使用，其装修未受到消防或验收等手续的任何影响。董家湖村委会已履行了租赁合同的主要合同义务，不存在根本违约，出于双方积极配合的考虑，董家湖村委会仍在办理消防验收等手续。（2）《中华人民共和国消防法》第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，案涉房屋租赁权是姚超通过拍卖公司竞标的方式取得，根据拍卖公司对房屋的描述及公告，应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。姚超作为承租人对此负有审慎的注意义务。（3）姚超提供的录音证据随意变更与其通讯的电话号码，且未得到董家湖村委会认可，该证据不应作为其已向村委核实过该租赁物的证据使用。另外，该通话录音时间为2021年8月26日，双方之间的合同已经在履行中，合同履行给姚超造成的损失主要系姚超并未尽到审慎的注意义务。二、一审开庭审理时间为2022年5月9日，在此之前涉案房屋已经过消防验收（2022年3月24日），租赁标的物符合法律规定，双方之间签订的房屋租赁合同合法有效。因此，姚超主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。

姚超辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回董家湖村委会的上诉请求。

姚超向一审法院起诉请求：1.判令解除姚超、董家湖村委会签订的租赁合同；2.董家湖村委会返还姚超房屋租赁费34271元；3.董家湖村委会给付姚超装修补偿费40000元。

一审法院认定事实：2021年4月26日，姚超以成交价

190051.6元竞得日照市岚山区虎山社区董家湖村区域18＃-103沿街商业楼5年租赁权，日照海川拍卖有限责任公司向姚超出具成交凭证一份。同日，董家湖村委会作为甲方与姚超作为乙方签订租赁合同，合同约定姚超租赁董家湖村委会位于日照市岚山区虎山社区面积为311.56平方米的Ｃ区××号楼××房屋一处，租赁时间自2021年5月26日至2026年5月25日，租金一年一交，预先缴纳。合同签订当日，乙方向甲方一次性全额支付清第一年租金34271.60元（2021年5月26日至2022年5月25日）。4月27日，姚超向日照市公共资源交易中心岚山区分中心支付34271.60元，转账备注“董家湖村沿街商业楼18-103”。姚超称签合同时拍卖公司和董家湖村委会均称案涉沿街楼已经消防验收和竣工验收，装修后其又询问过物业，物业称两个月就能办下来。经查，案涉沿街楼至法庭辩论终结时仍未经消防验收合格和竣工验收。

2021年5月至6月期间，姚超对案涉沿街楼进行了装修。装修完成后，姚超开始经营。姚超称其经营了20天左右，后因没有办学许可被执法局、教育局查到，姚超称因未经消防验收或竣工验收致使无法办理办学许可，无法使用沿街楼，沿街楼闲置至今。2021年8月26日，姚超（手机号199××××****）与董家湖村委会的村长董家德（手机号159××××****）通电话，姚超称没有消防验收或竣工手续无法办理办学许可证，询问村委如何处理，董家德称“我也么有办法”“它是因为消防办不出来”“再问问党委……”。

经一审法院委托，山东至圣价格评估有限公司对案涉房屋装修费用损失价值进行评估，山东至圣价格评估有限公司作出鲁至圣评字[2022]114号评估报告，案涉房屋装修费用损失评估价格为人民币36990.89元。姚超支出评估费2000元。

姚超于2022年1月20日向一审法院起诉，要求解除姚超与董家湖村委会签订的租赁合同，一审法院向董家湖村委会邮寄送达了起诉状副本等诉讼文书，董家湖村村委于2022年2月11日签收前述邮件。

一审法院认为，姚超与董家湖村委会签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十条规定，对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。董家湖村村委将未经消防验收的沿街楼进行出租，由于董家湖村委会的行为违反了房屋使用条件的强制性规定，致使姚超无法使用，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十四条“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”规定，姚超可以解除合同，故对姚超关于解除双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。关于解除的时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。一审法院于2022年2月11日将姚超要求解除租赁合同的起诉状副本送达至董家湖村村委，姚超与董家湖村村委签订的租赁合同于2022年2月11日解除。董家湖村委会应返还剩余租期即2022年2月11日至2022年5月25日期间的相应租赁费即9765元，对姚超要求董家湖村村委返还房屋租赁费34271元的请求，不予支持。经评估，姚超的装修损失为36990.89元，关于装修损失，董家湖村委会将未经消防验收和竣工验收的沿街楼出租给姚超，姚超因无法办理办学许可从而无法使用，董家湖村委会存在较大过错，姚超未尽到审慎审查的情况下便进行房屋装修，亦存在过错，结合双方的过错程度，确定董家湖村委会对装修损失承担70%的责任即董家湖村委会赔偿姚超25893.62元（36990.89×70%）。

据此，依照《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条，《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第七百二十一条、第七百二十四条之规定，判决：一、姚超与董家湖村委会签订的租赁合同于2022年2月11日解除；二、董家湖村委会于判决生效之日起七日内返还姚超租赁费9765元；三、董家湖村委会于判决生效之日起七日内支付姚超装修损失费25893.62元；四、驳回姚超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取828元，姚超负担430元，由董家湖村委会负担398元。鉴定费2000元，由姚超负担600元，董家湖村委会负担1400元。

二审中，董家湖村委会提交以下证据：1.工程竣工验收监督检查表复印件，用以证明涉案出租房屋于2020年1月5日经过竣工验收；2.建设工程消防验收备案凭证复印件，用以证明涉案租赁标的物符合法律规定，已取得消防验收，证据原件在岚山区虎山镇人民政府，申请法院调取。经质证，姚超认为，证据不是原件，对其真实性有异议，且不属于新的证据，董家湖村委会一审期间未提到，证据所署日期分别为2020年1月15日、2022年3月24日，姚超一直未见过该证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

此外，姚超一审述称，当时拍卖公司称涉案房屋系商品房，消防验收和竣工许可证都有，否则不允许对外公开拍卖，故姚超交纳保证金1万元并参与拍卖，最终签订了租赁合同，签合同前后及签合同时姚超都询问过消防验收和竣工验收问题，董家湖村委会法定代表人董家德和物业都说已通过验收且消防和竣工验收的材料都在城建部门，后期再问就称两个月就批下来了，再问就说是两年；2021年4月26日拍卖后，村里让去物业拿钥匙，一个月的装修时间，从5月1日开始装修到6月初左右。之后姚超就到村里咨询消防许可和竣工验收，村里称由物业管理，让其到物业问，物业经理说大概两个月就办下来了。装修后的房屋使用了20天左右，开始培训之后被执法局、教育局等机构查，其无办学许可证，因为办学许可证需要消防验收或者竣工验收其中一样便可办理。之后房子就一直闲置着，姚超要求村里出具竣工和消防两证，但董家湖村村委至今未提供。

本院认为，姚超系于2021年4月26日竞得涉案房屋租赁权并与董家湖村委会签订租赁合同，但董家湖村村委直至姚超提起本案诉讼及一审法庭辩论终结前一直未提供消防验收和竣工验收手续，致使姚超长期未能办理办学许可证，无法使用租赁房屋。董家湖村村委未提供证据证明涉案房屋拍卖时姚超被告知涉案房屋现状，其二审提交的工程竣工验收监督检查表、建设工程消防验收备案凭证均系复印件，姚超不予认可，证据的真实性无法确认，董家湖村村委申请本院依职权调取证据原件，但其称证据原件在其属镇人民政府，其应当有能力提供证据原件，本院对其申请不予准许。董家湖村村委未提供有效证据证明涉案房屋已经过消防验收和竣工验收，一审根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定判决涉案租赁合同于2022年2月11日解除并判令董家湖村村委返还姚超相应租赁费、支付相应装修损失并无不当。

综上所述，董家湖村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1657元，由日照市岚山区虎山镇董家湖村村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长苗自富

审判员宋海红

审判员刘芳

二〇二二年七月二十日

书记员付志娟