河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）豫13民终1650号

上诉人（原审被告）：杜某欣，男，住河南省南阳市卧龙区。

委托诉讼代理人：刘刚，河南度信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：某甲公司，住所地河南省南阳市。

法定代表人：杜某中，任该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜某宝，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：闫金超，河南审一律师事务所律师。

上诉人杜某欣因与被上诉人某甲公司（以下简称某甲公司）合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（以下简称一审法院）（2022）豫1323民初5591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杜某欣上诉请求：1.依法判决撤销一审判决，改判驳回某甲公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由某甲公司承担。事实及理由：一、杜某欣不存在任何违约行为，造成合同长期无法履行是某甲公司的原因而并非是杜某欣的原因，应当由某甲公司赔偿损失而不应当由杜某欣赔偿某甲公司损失，一审判决认定事实错误。《补充协议》第二条已经明确了杜某欣履行支付第一笔300万元的时间节点是“销售开始后”。而案涉房屋经改造后具备销售条件的时间节点是2019年10月，一审判决也查明杜某欣与某乙公司签订《项目代理销售合同》的时间是2019年10月26日。而某甲公司在合同签订前因故意隐瞒了其非法吸收公众存款的事实，导致2019年9月5日涉案房屋就被公安机关查封。涉案房屋并未实际进行销售，也无法进行销售，杜某欣没有获取任何销售收益，不存在任何违约行为。因此，杜某欣无论在主观上与客观上，都在极力推进房屋的销售，而由于某甲公司的法定代表人的刑事犯罪造成房屋被查封，导致房屋根本无法销售，也错过了房地产行业的黄金销售季节。因此，造成合同长期无法履行的原因不在杜某欣，而是某甲公司严重违约造成的。二、杜某欣抵债行为并未实际履行,杜某欣也未取得任何款项，且杜某欣的以房抵债行为并不是违约行为，一审判决认定事实错误，混淆了合同签订与合同履行的概念。无论杜某欣与案外人签订的是房屋销售协议或者是以房抵债协议，上述合同均未实际履行。杜某欣虽然与案外人签署了抵债协议，但最终的结果是法院判决杜某欣用私人钱款进行清偿。更何况案涉房屋被公安机关查封，没有任何交付的可能性，杜某欣也没有实际获到任何收益。因此，杜某欣不存在销售房屋后不支付转让款的违约行为。而一审法院武断地认为，杜某欣签订以房抵债的协议后就违约，丝毫没有考虑到房屋实际交付的问题，也没有考虑到某甲公司的利益是否受到损失的情况，属于认定事实错误。三、案涉房屋因某甲公司法定代表人刑事犯罪被公安机关查封，杜某欣有理由认为其实际控制的某甲公司财务状况严重恶化、严重丧失商业信誉,案涉房屋具备因其行为造成无法销售而导致杜某欣合同目的不能实现的现实风险,杜某欣可以行使不安抗辩权，中止履行。本案中，某甲公司法定代表人、实际控制人杜某中违约在先，其刑事判决判决其需退还集资户款项本金高达1100余万元，加上利息将近3000万元。而杜某欣已对该工程投入资金2000多万元，案涉房屋被公安机关查封、一审法院续封即将拍卖以退还集资户，显然某甲公司的财务已严重恶化，而杜某欣签订合同的目的是为了实现对整个楼盘的实际控制、实际所有。案涉房屋即将被司法机关拍卖，杜某欣明显不可能再实现其合同目的。因此，杜某欣可以行使不安抗辩权，中止对某甲公司履行合同义务而无需承担违约责任。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。

某甲公司辩称，一、造成双方合同长期无法履行的根本原因在于杜某欣没有实际履约能力。某甲公司之所以将问题楼盘交于杜某欣，其根本原因在于能够通过杜某欣的经济实力，尽快投入资金使问题楼盘起死回生，同时依照合同在3个月内向某甲公司支付转让费300万元。但截止2018年10月份，杜某欣不仅没有投入分文资金，也没有依照合同约定向某甲公司支付分文，无奈，在杜某欣的多次请求和承诺下，再次相信杜某欣的合作诚意，从而签署了2019年2月25日的《补充协议》。协议约定杜某欣自愿向某甲公司支付500000元违约金，同时承诺在“在销售开始后，同意把先收的房款300万元全部支付给某甲公司”，以求尽快解决某甲公司的债务危机，某甲公司也不再寻求终止原合同并与第三方项目合作。同时杜某欣承诺，在2019年6月1日前自行筹措资金投入项目，并完成项目全部烂尾工程（包括项目外观、配套设施，室内改造等)，使项目具备销售条件。然而，遗憾的是，杜某欣并没如期投入资金，如期完成烂尾工程，正如其诉状中所述其在2019年10月才具备销售条件，这与约定的销售时间点整整晚了4个月。另外，某甲公司存在债务危机，已全部如实告知杜某欣，双方协议附带有某甲公司债务清单和法院诉讼的全部情况。某甲公司并未故意隐瞒，上述债务危机也正是某甲公司迫不得已，忍疼割爱，转让项目的根本原因。而杜某欣未依据《项目转让合同》约定在3个月内即2019年1月20日前支付300万元，造成某甲公司法定代表人因非法吸收公众存款罪被刑事立案、取保受审，如此境地，全是因杜某欣严重违约造成的恶果，也失去了某甲公司转让项目的本意。二、杜某欣在与某甲公司签署《补充协议》后，更是存在严重的违约行为，其私下的抵债行为，虽然最终未能实际履行，但其行为已经彻底表明，其没有任何履行合同的经济能力。1.2019年2月25日双方签署的《补充协议》，增加500000元违约金，杜某欣分文未付。2.《补充协议》约定的销售开始指定的时间点，即2019年6月1日前，而非杜某欣在自己具备经济能力时所能达到的销售条件的时间点——2019年10月26日。3.杜某欣私自以房抵债的行为，不仅严重违约，而且让某甲公司十分寒心，彻底丧失了对杜某欣的最后一点信任。杜某欣的行为已经表明，其没有履行合同的诚意，缺乏履行合同的实力，此合同不尽快解除，就违背了权利与义务相一致的民事原则。4.杜某欣除上述变相售房行为外，还将某甲公司房屋用于抵偿其个人债务，即使该抵债行为有效，也完全属于实质上的售房行为。杜某欣的上述行为，不仅使该项目起死回生成为泡影，而且双方的《项目转让合同》也使西峡县人民政府问题楼盘指挥部无能为力，协调多次，束手无策，不得不要求某甲公司通过法律途径，立即解除合同，使真正有实力、能履约的公司或者个人尽快投入资金，解决烂尾楼问题，维护好社会稳定的大局。综上，请求二审法院纵观案情，依据《中华人民共和国民法典》的精神，维持原判。

某甲公司向一审法院起诉请求：1.解除某甲公司、杜某欣签订的《御龙避暑山庄项目转让协议》及2019年2月25日签订的《补充协议》；2.杜某欣赔偿因违约给某甲公司造成的经济损失200万元整。案件审理过程中，某甲公司对第二项诉讼请求进行了变更，要求杜某欣按照合同总项目款5000万元的3%支付违约金，即150万元。

一审法院认定事实：2012年某甲公司在西峡县××镇××道××段西侧投资建设御龙山庄项目，因资金链断裂和超规划问题，所建房屋无法售卖，某甲公司在建设过程中筹借的资金和下欠工程款无法偿还，项目因此烂尾。2018年10月20日杜某欣以某丙公司名义作为甲方，与某甲公司签订《御龙避暑山庄项目转让协议》，协议载明：“……3.1乙方将御龙避暑山庄项目作价人民币5000万元转让给甲方，由甲方出资组建规划、施工、销售团队，对项目工程进行改造规划、施工，项目设计超面积手续问题由甲方负责解决，产生的费用由甲方负担，项目房屋销售权由甲方主导并行使，乙方有义务配合……3.2自甲方支付的预付款以及项目销售款达到2000万元时，乙方及其股东应将持有的40%股权以零对价转让给甲方。甲方支付的预付款以及项目销售款达到5000万元时,乙方及其股东应将持有的60%股权以零对价转让给甲方，合作项目的全部房屋及土地（包括证载5861平方米土地、未取得土地使用证土地及新征用或租赁土地），全部由甲方行使包括但不限于所有权、使用权等全部权利，乙方不得干涉。甲方支付的预付款以及项目销售款没有达到5000万元前，乙方对合作项目仍有监督、管理的权利……3.4乙方在项目装修中投入150万元，此费用由甲方支付，此款项不包含在5000万转让费内……第四条付款方式自本协议签订之日起三个月内，甲方向乙方支付300万元，其余款项，在一年内付清……”。2019年2月25日杜某欣作为甲方，与某甲公司（乙方）签订《补充协议》，内容如下：“双方2018年10月20日签订的太平镇御龙山庄项目的合作协议，因执行过程中有一些偏差，本着理解、包容、公平、互利的原则签订以下补充协议：一、原协议第四条甲方应在2019年1月20日前支付300万元的约定，因甲方发生突发事情而没有支付，甲方愿意在原合同价款上增加50万元作为违约金给乙方，乙方不再追究甲方违约责任，乙方不再寻求与他人合作。二、在销售开始后，甲方同意把先收房款的300万元全部支付给乙方法人或法人指定的代表。之后再收房款中70%支付给乙方法人或法人指定的代表，30%由甲方用于项目的改造及办理证件。三、甲乙双方同意修改原合同（2018年10月20日双方所签）的第四条，第九条（具体内容详见本合同第四条）。其他事项仍按原合同约定执行。原合同中某丙公司是担保方。四、原合同第四条改为：自补充协议签订之日起一年内，甲方应将合同所涉及款项全额支付给乙方法人或其指定的人，到期后如甲方未能全额支付该款项，未支付部分应按农村信用社同期贷款利率计算利息。原合同第九条废止，不再具有约束力。五、甲方承诺加快项目改造处置的力度和进度，并主动组织共同献策处置债务问题。甲方应在2019年6月1日前完成项目外观及后山配套设施的建设及改造，室内改造部分根据项目进展情况确定。六、乙方的外债问题在甲方支付乙方款项后开始处理,在处理过程中，如乙方感觉债务处理难度较大,或者个别人比较难缠会影响到项目进展，可遵从甲方建议，成立由政府牵头多方参与的债务处理小组，解决债务问题。八、双方在后续合作中应对公司运营中的销售合同签订，收据开具，所收款项支出等达成共识形成规章制度或签订协议，双方共同遵守。九、未尽事宜双方另行协商，此协议和原协议具有同等法律效力。”合同签订后，杜某欣与某丁公司（以下简称某丁公司）签订《建设工程施工合同》，约定由某丁公司对御龙避暑山庄进行改造。2019年8月10日，杜某欣分别与案外人张某霞、罗某旺签订房屋抵款协议，以以房抵债的方式，用御龙山庄的房子抵偿其在改造过程中欠付的工程款合计2939039元；以某甲公司名义，以633370元价格将御龙避暑山庄××单元××层××房屋售予案外人岁某轩；在2020年12月24日通过南阳市卧龙区人民法院将御龙避暑山庄第三幢六层605、606、607房抵偿给案外人李某有。2019年10月26日杜某欣代表某甲公司作为甲方（建设方）与乙方某乙公司（以下简称某乙公司）签订《项目代理销售合同》，约定某乙公司为××号楼××-7层共计54套房的独家代理销售。另查明：某甲公司法定代表人杜某中因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2019年7月10日被公安机关取保候审，一审法院于2020年12月6日作出（2020）豫1323刑初264号刑事判决，判决：杜某中犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币100000元；责令杜某中退赔程某民、张某平等28户集资款余额11176787.5元。2019年9月5日相关单位依法对御龙避暑山庄进行了查封，案件至今未执结，该项目依然处于查封状态。在问题楼盘问题化解过程中，本案所涉的“御龙山庄”项目被列入南阳市问题楼盘台账。2022年6月，在全市问题楼盘集中化解行动中，御龙山庄项目以某甲公司为产权人办理了不动产证。因杜某欣、某甲公司双方关于该楼盘的后续处置无法达成一致意见，形成本案诉讼。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定:“……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，某甲公司、杜某欣之间的合同纠纷自民法典施行前持续至今，应当适用民法典的相关规定。本案中，某甲公司为盘活御龙山庄项目，与杜某欣签订《御龙避暑山庄项目转让协议》和《补充协议》，内容系双方真实意思表示，并不违反法律规定，均为有效合同，双方应当遵照执行。在双方合同签订后，杜某欣组织人员对案涉项目进行了改造，在阶段性完成改造后，与数人签订买卖协议或者抵债协议，将御龙山庄所属房产以不同价位让与他人，至今未向某甲公司支付任何费用，确实存在违约情形，杜某欣的行为，导致某甲公司既无法通过杜某欣履行协议回笼资金，也无法通过销售房产收回投资，案涉楼盘后续处理陷入僵局，合同目的无法实现；为实现物的价值，考虑案涉项目的产权登记情况，参考某甲公司、杜某欣在案涉项目中的投资情况，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，某甲公司要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除时间，以一审法院向杜某欣送达起诉状副本的时间为准，即2022年12月9日。关于某甲公司起诉的违约损失，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。一审法院认为，双方协议约定“自补充协议签订之日起一年内，甲方应将合同所涉及款项全额支付给乙方法人或其指定的人，到期后如甲方未能全额支付该款项，未支付部分应按农村信用社同期贷款利率计算利息”，但该违约金系因违约产生的损失赔偿额的计算办法，某甲公司自愿调整至按照合同所涉及款项全额5000万元的3%计算违约金，并不超出合同约定。但一审法院认为，某甲公司、杜某欣对本案所涉合同未依约履行均存在过错，特别是某甲公司法定代表人杜某中因刑事犯罪，造成司法机关对案涉楼盘及房屋进行了查封，对杜某欣改造、销售房屋及履行合同造成阻碍，故对某甲公司所诉违约金依法予以调整，以500000元为宜。关于杜某欣的答辩理由，一审法院认为，杜某欣与某甲公司签订了案涉合同，并实际履行了合同，一审法院认定其为合同的相对方并无不当，杜某欣虽以某丙公司名义签订了转让协议，但在后续签订的补充协议中，双方已经言明某丙公司仅系担保方，也进一步印证了杜某欣系案涉合同的相对人，**集团作为某丙公司变更名称后的公司，并非案涉合同主体，因此，某甲公司将杜某欣作为被告提起本案诉讼并无不当。关于杜某欣答辩的解除权行使期间的问题，一审法院认为，因案涉楼盘的处理长期陷入僵局，杜某欣未向某甲公司支付合同所涉款项的原因较为复杂，应当予以考量，某甲公司在杜某欣长期无法履行合同，双方之间矛盾无法解决后提起本案诉讼，并无不当，故对杜某欣的该项辩解理由，一审法院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百九十二条之规定，判决：一、某甲公司与杜某欣2018年10月20日签订的《御龙避暑山庄项目转让协议》和2019年2月25日签订的《补充协议》均于2022年12月9日解除；二、杜某欣应于本判决生效之日起十日内支付某甲公司违约损失人民币500000元；三、驳回某甲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，某甲公司变更诉讼请求后应收18300元，杜某欣负担6100元，某甲公司负担12200元。退回某甲公司4500元。

本院二审期间，杜某欣提交两份一审法院判决书，拟证明两份抵债协议被法院认定为无效，没有实际履行。某甲公司质证称，对两份判决书真实性无异议，对证明方向有异议，不能证明杜某欣所主张的以房抵债没有实际兑现，自己不存在违约的事实。罗某照、张某霞的以房抵债协议主要基于二人在某甲公司项目中对烂尾楼收尾工程产生的工程款以房抵销，烂尾楼的投资应当是杜某欣筹集资金另行投入，而不能拿某甲公司原有房产抵债，违背了双方合同的出发点和初衷。虽然两份判决书的责任人是杜某欣，这只是法律上的责任分担问题，之所以罗某照、张某霞最终未能用某甲公司的房产抵销工程款，并非杜某欣主观上不想抵销，而是因为某甲公司的大部分资产被查封导致无法抵销。杜某欣的该行为不诚信，违反了双方签订合同的初衷，同时抵房协议能够证实杜某欣已经具备《补充协议》约定的售房条件，本应当立即支付某甲公司300万元。虽然罗某照、张某霞最终未能实现以房抵债，但案外人李某有的以房抵债已经进入执行程序，且该债务完全与某甲公司无关，属于杜某欣的私人债务。该行为也证明杜某欣实际已经进行房屋销售行为，已经具备了房屋销售条件，故《补充协议》中约定的条款应当立即兑现。综合双方举证质证意见，本院对上述证据认证如下：对该证据的真实性予以采信，但不足以否定杜某欣与案外人签订以房抵债协议的事实。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：杜某欣在案涉《御龙避暑山庄项目转让协议》《补充协议》履行过程中是否存在违约，一审判决解除双方之间的协议并由杜某欣支付违约金是否正确。

依法成立的合同受法律保护。杜某欣与某甲公司签订的《御龙避暑山庄项目转让协议》《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效协议，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在杜某欣未按照《御龙避暑山庄项目转让协议》的约定向某甲公司支付300万元后，双方又于2019年2月25日签订《补充协议》，约定“甲方愿意在原合同价款上增加50万元作为违约金给某甲公司”、“在销售开始后，甲方同意把先收房款的300万元全部支付给乙方放任或者法人指定的代表”、“自补充协议签订之日起一年内，甲方应将合同所涉及款项全额支付给乙方法人或其指定的人”，但杜某欣在项目改造后与其部分债务人签订以房抵债协议，用于清偿自己的债务，但至今未向某甲公司支付任何款项，存在违约。同时，结合杜某欣的上诉理由，杜某欣认为某甲公司的财务状况严重恶化、严重丧失商业信誉，案涉房屋存在无法销售而导致合同目的不能实现的现实风险，主张中止履行。即杜某欣与某甲公司之间已经丧失信任，失去了合作的基础，双方协议的履行陷入僵局，案涉合同符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，一审判决对某甲公司解除合同的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”案涉合同虽符合法定解除的条件，应当予以解除，但某甲公司法定代表人因刑事犯罪导致案涉项目房产被法院查封，房屋销售受阻，亦是双方协议不能正常履行的重要原因，即双方对合同无法履行均存在过错，对某甲公司要求按照合同价款的3%计算违约金的主张本院不予支持。但双方《补充协议》中约定的杜某欣支付某甲公司500000元违约金系双方就杜某欣前期未按原《御龙避暑山庄项目转让协议》约定履行而自愿达成的赔偿协议，对该部分违约金本院予以支持，对一审判决的结果本院予以维持。杜某欣对案涉项目进行了实际改造，投入了一定的费用，因双方对该部分费用争议较大，无法达成一致意见，一审中杜某欣对该部分费用也未提出明确的主张，考虑合同僵局持续存在对双方当事人产生的不利影响，杜某欣投入的费用问题可由双方当事人另行解决。

综上所述，杜某欣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由杜某欣负担。

本判决为终审判决。

审判长陈德林

审判员孙娟

审判员杨松峰

二〇二三年五月十二日

书记员杜培