江苏省南通市崇川区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0602民初5724号

原告：江苏省南通市崇川区任港街道任港社区居民委员会，住所地南通市崇川区外滩北苑23幢。

法定代表人：袁美华，居民委员会主任。

委托诉讼代理人：李培红，北京市隆安（南通）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：倪峰，北京市隆安（南通）律师事务所实习律师。

被告：南通市崇川区伊彩形象教育职业培训学校，住所地南通市崇川区外滩北苑23幢三楼。

法定代表人：水芳。

原告江苏省南通市崇川区任港街道任港社区居民委员会（以下简称“任港居委会”）与被告南通市崇川区伊彩形象教育职业培训学校（以下简称“伊彩培训学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任港居委会的委托诉讼代理人李培红、倪峰及被告伊彩培训学校的法定代表人水芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任港居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋占用期间的租金238650元及违约金3823.33元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告任港居委会调整诉讼请求如下：1.判令被告立即支付房屋占用期间的租金212133.33元及违约金1744元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年10月23日签订《农村集体资产使用权合同》，合同编号：H320602003Q19080003-01。合同约定原告将外滩北苑23号楼三楼续租项目转让被告，期限自2019年7月1日起至2022年6月30日，转让金总额954600元(第一年租金308800元，第二年租金318200元，第三年327600元)。同时约定：合同签订之日交付第一年第一季租金，以后每季租金在当季第一日前交清，采取先租后用的方式。并约定了违约责任。合同签订之后，原告向被告交付了上述房产。直至2021年5月7日，被告腾空退还一半场地交付给原告。但在此期间，被告未按合同约定履行付款义务，多次欠缴租金。原告多次催要无果，为维护自身权益，特起诉至贵院。

被告伊彩培训学校辩称,被告于2020年12月10日向原告提出退还部分房屋（楼层西片房屋）申请，但直至2021年5月7日，原告才通知被告退房验收，被告为此多承担了数月房租，应予以扣减。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告任港居委会举证的工商登记信息、《农村集体资产使用权合同》等，被告伊彩培训学校举证的《退房申请》、《缓交租金申请》、《关于继续支持我校发展的请示》等，双方对上述证据的真实性予以认可或未能提出反驳，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年10月23日，任港居委会（作为甲方、转让方）与伊彩培训学校（作为乙方、受让方）签订《农村集体资产使用权合同》，约定甲方转让位于外滩北苑23号楼三楼的房屋给乙方，面积1560平方米，转让用途为形象教育职业培训。转让期限为自2019年7月1日起至2022年6月30日。转让金额为954600元（第一年租金308800元；第二年租金318200元；第三年租金327600元）。转让金缴付时间：合同签订之日交付第一年第一季租金，以后每季租金在当季第一日前交清，采取先租后用方式。违约责任：1.合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金15000元，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。2.乙方未按合同约定支付价款的，每逾期一天，应按逾期未支付价款2%的比例向甲方支付违约金…合同签订后，任港居委会按约交付案涉房屋，伊彩培训学校接收房屋并予以使用。

2020年12月10日，伊彩培训学校向任港居委会发出《退房申请》，载明：“今年，受新冠疫情的影响，我们学校复课时间为5月2日，比以往开课时间晚了很多，导致学校的生源流失严重，收入大幅下降，造成租金交纳延缓…现申请将楼层西片的房屋（南北方向）退还给贵方”。同月20日，伊彩培训学校再次向任港居委会发出《缓交租金申请》，载明：“…现申请分批缴纳房租184834元（第一批：2020年12月31日前缴纳5万元；第二批2021年2月5日前缴纳5万元；第三批3月5日前缴纳剩余部分84834元）”。

2021年1月20日，任港居委会向伊彩培训学校发出《催缴租金通知》，载明：“…一、原则上同意适当延缓被告的租金缴纳。二、所欠2020年度租金可按贵校计划在2021年2月5日前缴纳第二期5万元，但须在2月28日前缴清全部欠租。三、对于应在1月份缴纳的今年一季度租金，贵校须在2021年3月15日前缴纳”。同月29日，伊彩培训学校针对上述通知，向任港居委会发出《关于继续支持我校发展的请示》，载明：“…一是可否再次给予2020年度一个季度的房租减免。二是在2021年的用房上给予一定的减量（西面整排）…”。同年3月2日，任港居委会向伊彩培训学校发出《催缴通知》，针对《关于继续支持我校发展的请示》给予答复如下：“一、我方2020年已根据相关政策给予贵校租金减免，再减免一个季度租金的要求无政策依据，无法不予支持。二、对于贵校提出减量租赁房屋一事，须以结清之前欠租，出全部物品，交出房屋钥匙为准…四、对于贵校所欠2020年租金，请于2021年3月7日前全部缴清，逾期我方将根据租赁合同条款采取追缴措施”。

伊彩培训学校收到上述《催缴通知》后，于2021年4月底与任港居委会进行接洽，双方于2021年5月7日办理减量租赁房屋事宜，伊彩培训学校将一半租赁房屋退还给任港居委会。

诉讼中，任港居委会陈述：自2019年7月1日至2020年6月30日，因疫情减免2个月租金，伊彩培训学校应付租金257333.33元（308800元-308800元÷12个月×2），实付231600元，故第一年度尚欠租金25733.33元。自2020年7月1日至2021年6月30日，其中2021年5、6月份按租金标准的50%计算，故伊彩培训学校应付租金291683.33元，实付105283.33元，故第二年度尚欠租金186400元。综上，伊彩培训学校共计欠付租金212133.33元。同时，根据《农村集体资产使用权合同》约定，伊彩培训学校迟延支付租金，应承担相应违约责任，任港居委会主张以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算违约金共计1744元。对此，伊彩培训学校认为，案涉房屋租金自2020年12月起应以原先租金标准的50%计付，欠付租金及违约金数额应作相应调整。

本院认为，任港居委会与伊彩培训学校签订的《农村集体资产使用权合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。上述合同虽名为《农村集体资产使用权合同》，但结合合同内容及双方庭审陈述，可以认定原、被告双方实际存在房屋租赁合同关系。任港居委会已按约将案涉房屋交付伊彩培训学校使用，伊彩培训学校亦应按合同约定缴纳租金。据审理查明，伊彩培训学校于2021年5月7日将一半租赁房屋退还给任港居委会，任港居委会予以接收并同意自2021年5月1日起，按照原合同项下租金标准的50%收取此后的租金，并未损害伊彩培训学校的权益，本院依法予以照准，故伊彩培训学校应支付自2019年7月1日起至2021年6月30日止的租金549016.66元（257333.33元+291683.33元）。诉讼中，原、被告双方对于伊彩培训学校已付租金336883.33元（231600元+105283.33元）并无异议，本院依法予以确认。综上，伊彩培训学校尚欠任港居委会租金212133.33元（549016.66元-336883.33元），故任港居委会要求被告支付租金212133.33元的主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于伊彩培训学校提出其早于2020年12月10日向任港居委会申请退一半房屋，但任港居委会怠于接收房屋，导致其多支付数月租金的抗辩意见，本院认为，首先，若合同一方当事人要提前解除合同或变更合同，需经双方协商一致或符合约定、法定的条件。具体到本案，在任港居委会按约履行合同义务的前提下，伊彩培训学校未按约履行租金给付义务，其作为违约方仅可在双方合同履行形成僵局情况下，通过诉讼方式起诉请求解除或变更合同，而无法通过发送《退房申请》的方式擅自解除或变更合同；其次，据已查明事实，任港居委会在接到《退房申请》后亦积极与伊彩培训学校进行沟通、协商以解决问题，并不存在怠于接收房屋进而扩大损失的情形。综上，伊彩培训学校的该项抗辩，无事实和法律依据，本院依法不予采信。关于任港居委会主张的相关违约金，符合法律规定，本院亦予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第七百零三条、第七百二十二条规定，判决如下：

一、被告南通市崇川区伊彩形象教育职业培训学校于本判决生效之日起十日内向原告江苏省南通市崇川区任港街道任港社区居民委员会支付租金212133.33元。

二、被告南通市崇川区伊彩形象教育职业培训学校于本判决生效之日起十日内向原告江苏省南通市崇川区任港街道任港社区居民委员会支付违约金1744元。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2254元（已减半），由被告南通市崇川区伊彩形象教育职业培训学校负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费4508元。

审 判 员毛策骏

二〇二一年九月三十日

法官助理黄晨阳

书 记 员陈枫茜