工程款纠纷/2026-08-12

南京建设工程价款优先受偿权实操要点与避坑指南

汤井保律师

汤律师 | 江苏华域融和律师事务所高级合伙人核心领域：核心领域：工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。金融不良资产处置专项法律服务汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。源头风险防控结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。民商事争议解决与常年法律顾问服务汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖：前沿行业全周期法律服务案例汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。社会职务与社会责任汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。

建设工程纠纷中，最让施工方头疼的往往是工程款被拖欠。而“建设工程价款优先受偿权”是法律赋予承包人的一把利剑，可以优先于抵押权和其他债权受偿。但很多施工方因不了解行权规则而错失良机。本文将从实操角度，手把手教你如何正确行使这一权利，避免踩坑。

一、先确认：你是否有资格主张？

1. 权利主体

与发包人直接签订施工合同的承包人（总包、分包中的实际施工人需注意：仅直接与发包人签订合同的承包人可主张，违法分包/转包的实际施工人一般不能直接主张，但可依据司法解释在特定情形下代位行使）。
装饰装修工程的承包人，若发包人是该建筑物所有权人，也可主张。

2. 权利范围

仅包括工程价款本身（含人工费、材料费、机械费、管理费、利润等），不包括违约金、逾期利息、损害赔偿金。
承包人为建设工程垫付的资金，若已转化为工程款，也可计入。

操作提示：如你方是实际施工人（挂靠、转包、违法分包），建议先通过“发包人欠付总包人工程款”的路径，要求总包人配合向发包人主张优先权，或直接依据《建设工程司法解释（一）》第43条起诉发包人，但注意此时优先权主体仍为总包人，实际施工人需在诉讼中明确要求发包人在欠付范围内承担付款责任。

二、抓住关键期限：18个月，别超期！

1. 新法规定
根据《民法典》第807条及《建设工程司法解释（一）》第41条，承包人行使优先受偿权的期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

2. 起算点怎么定？

合同约定付款日：以合同约定的竣工后付款日或结算后付款日为准。
若合同未约定或约定不明：以工程实际竣工之日为起算点。
若工程未竣工但合同解除/终止：以合同解除或终止之日起算。
若发包人长期拖延结算：司法实践中，若双方对付款时间有争议，可参考《建设工程司法解释（一）》第27条，以建设工程实际交付之日、提交竣工结算文件之日或起诉之日依次确定。

实操步骤：

立即翻出合同，找到“付款条款”，确认“应当给付工程价款之日”的具体日期。
若合同无明确日期，则以实际竣工日（有竣工验收报告）或合同解除日为准。
从该日起向后计算18个月，在届满前至少提前3个月启动法律程序（诉讼或仲裁）。

提醒：如果已超过18个月，但发包人一直未付且你方持续催收，部分法院可能以“发包人承诺付款日”或“重新达成付款协议日”作为新起算点，但风险极大，务必尽快咨询律师。

三、两种行权方式：发函还是起诉？

方式一：协商并发送书面催告函

作用：若发包人收到催告后仍不付款，可向法院主张优先权时作为“催告”证据。
步骤：
1. 制作《催告函》，写明工程名称、欠款金额、应付日期、要求付款期限（通常15-30天）。
2. 通过EMS邮寄至发包人注册地址及法定代表人住址，保留好邮寄底单和签收回执。
3. 若发包人收到后仍不付款，即可在催告期满后向法院起诉。

方式二：直接申请仲裁或提起诉讼

诉讼请求中必须明确主张“建设工程价款优先受偿权”，不能只起诉给付工程款。
步骤：
1. 准备证据：施工合同、竣工报告、结算书、付款凭证、催告函及回执、发包人违约证据。
2. 选择管辖法院：工程所在地人民法院（专属管辖）。
3. 起诉状中写明：请求判令发包人支付工程款XX元，并确认原告对XX工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权。
4. 申请财产保全：同时申请查封涉案工程，防止发包人转移财产或恶意抵押。

重要提示：不要只发函不诉讼。催告函只是前置程序，但优先权必须在18个月内通过诉讼或仲裁主张，否则失效。实务中，很多承包人仅发函但未在期限内起诉，法院认定优先权已丧失。

四、避免三大常见误区

误区1：放弃优先受偿权有效吗？
答：若发包人要求承包人出具“放弃优先受偿权承诺书”，原则上有效，但若该放弃损害建筑工人利益（如导致工人工资无法支付），法院可认定无效。建议：除非发包人提供等额担保或立即付清工程款，否则不要轻易承诺放弃。

误区2：只起诉要工程款，没提优先权
答：很多案子一审判决发包人付款，但未在诉求中主张优先权，结果执行时发现工程已被抵押或拍卖，无法优先受偿。必须在诉讼请求中明确列明“确认优先受偿权”。

误区3：认为优先权自动覆盖所有工程款
答：优先权只覆盖工程款本金，不包括利息、违约金。若发包人欠款已久，利息可能远高于本金，这部分无法优先受偿，只能作为普通债权参与分配。

五、延伸四点：实操中必须知道的

实际施工人如何主张？
若你是挂靠/转包的实际施工人，不能直接以自己名义主张优先权。可起诉总包人和发包人，要求总包人向发包人主张优先权，或依据司法解释第43条要求发包人在欠付范围内付款。此时，法院可能判决发包人直接向实际施工人支付，但优先权仍归总包人，实际施工人需通过总包人执行。
装饰装修工程的承包人
同样适用优先权，但前提是发包人必须是该装修场所的产权人（如房屋所有权人）。若发包人是租户，则不能主张。
工程款优先权与消费者购房人权利冲突
支付了全部或大部分房款的消费者，其权利优先于工程款优先权。因此，若工程已部分出售，优先权只能针对未售出部分或折价后剩余价值。
建议委托专业律师操作
行使优先权涉及诉讼策略、证据保全、期限计算、财产保全等多环节，稍有疏漏就可能前功尽弃。强烈建议在发现发包人拖欠工程款时，立即咨询建设工程领域律师，制定行权方案。