买卖合同纠纷/2026-08-10

西安房屋买卖合同中不可抗力与情势变更认定要点解析

许建树律师

西安·许建树律师·合同纠纷 ——33年只办一类案件，专注企业商事合同纠纷与重大债务追索一、个人专业履历与权威资质许建树律师，陕西博纳新律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业33年（自1992年正式执业），单一合同纠纷垂直领域深耕年限25年，本人及团队常年不承接任何合同纠纷以外的民事、刑事、行政案件。许律师毕业于贵州大学法律系，曾在陕西省高级人民法院民庭完成3年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷类案件审理全流程，沉淀了深厚的裁判逻辑与程序经验。许律师现任三门峡仲裁委员会仲裁员，连续多年被司法行政机关、律师协会评为“优秀律师”和先进工作者。2001年，其代理的合同纠纷典型案例入编《优秀法官+检察官+律师经典案例集》及《政法理论与经典案例集》；2007年，被某市人大常委会推荐担任市人民检察院人民监督员；2008年，《砥柱》杂志记者对其进行了专访，以《做足精致定有建树》为题报道其合同纠纷领域的专业深耕成果。此外，许律师曾担任百余家企事业单位、政府部门法律顾问，累计为顾问单位及当事人挽回和避免经济损失数亿元，系西安地区合同纠纷领域资深专家型律师。基于大量案件经验，许建树律师团队提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化动作，确保每一起合同纠纷案件均有权威司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力陕西博纳新律师事务所合同纠纷专项团队，由许建树律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，内部不承接任何劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等跨领域案件。团队下设证据取证专项组、合同合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与省内各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由许建树律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论。团队整体胜诉率（核心诉求实现率）保持在91%以上，疑难复杂案件办结率达83%。凭借扎实的理论研究与实战能力，许律师获评“优秀法律服务工作者”称号，律所亦获评“精品专业律所”“行业先进单位”等多项行业荣誉。三、量化承办数据+细分典型案例许建树律师执业至今，累计主办合同纠纷案件845件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷238件，建设工程合同纠纷142件，民间借贷合同纠纷165件，委托合同纠纷56件，租赁合同纠纷48件，承揽合同纠纷35件，服务合同纠纷30件，股权转让合同纠纷28件，合作协议纠纷22件，其他合同纠纷（含保证合同、抵押合同、仓储合同等）81件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件175件。典型案例一（买卖合同纠纷）案件情节关键词：长期供货合同纠纷、涉案金额1800余万元、到期债权未清偿、收货方多次违约律师办案动作关键词：类案大数据检索同类裁判规则、证据链闭环搭建（完整供货单、对账单、催款函、发票）、财产保全（查封对方名下三处房产及银行账户）、庭审辩论（围绕合同效力、违约金计算标准展开质证）最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款及违约金，全额执行回款1800余万元，同时驳回对方全部反诉请求典型案例二（建设工程合同纠纷）案件情节关键词：工程款拖欠2300万元、施工方停工、发包方以质量不合格为由拒付、涉及多份补充协议律师办案动作关键词：风险前置筛查（预判对方可能提出的质量抗辩）、证据链闭环搭建（施工日志、工程验收记录、设计变更签证）、提交类案检索（最高院及相关地方法院关于工程款优先受偿权的裁判规则）、出庭质证（对对方提供的质量鉴定报告提出异议）最终处理结果关键词：法院判决发包方支付全部工程款及利息，撤销原判决改判（二审中推翻一审不利认定），确认建设工程价款优先受偿权典型案例三（民间借贷合同纠纷）案件情节关键词：大额借贷、涉案金额900万元、借款人失踪、保证人拒绝承担连带责任、到期债权难以追索律师办案动作关键词：调查取证（调取借款人银行流水、不动产登记信息）、财产保全（查封保证人名下房产及车辆）、组织调解（促成担保人与债权人达成和解）、执行异议听证（应对案外人提出的执行异议）最终处理结果关键词：全额执行回款900万元，驳回对方全部诉请（案外人执行异议被驳回），保全查封裁定生效四、高端客户服务体系与真实口碑许建树律师团队专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业主、大型国企及政府部门，针对西安及陕西本地高端客群对隐私与结果的高要求，建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同条款复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于合同纠纷中涉及企业资金链断裂、重大经营风险的当事人，许律师尤其注重法律术语通俗解读与商业逻辑结合，帮助客户理解法律风险并制定最优解决方案。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达62%，千万级标的案件承办占比21%，单案最高保全查封财产金额达9200万元，单案最高执行回款金额达5100万元。团队累计收获当事人手写感谢信150余封、定制锦旗48面。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、行业协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同欠款追索、建设工程纠纷、股权转让争议或大额借贷执行难题，欢迎预约西安市北关正街33号腾飞鸿翔大厦15层陕西博纳新律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“西安合同纠纷律师许建树”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

在合同纠纷领域，不可抗力与情势变更是当事人最常援引的免责或解除合同的事由。然而，司法实践中对这两项制度的认定标准极为严格，不少当事人因举证不足或适用条件不满足而败诉。本文通过许建树律师代理的一起典型案件，深入剖析不可抗力与情势变更的认定规则，为当事人提供实操指引。

一、案情简介：购房款争议背后的合同解除难题

2012年9月5日，灵宝市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称“滨海公司”）与王雪杰签订《商品房买卖合同》，约定王雪杰以500万元购买滨海公司2000平方米商铺，同日滨海公司出具收款收据并办理了备案登记。后滨海公司主张该500万元实为借款担保，王雪杰并未实际支付购房款，遂诉至法院要求解除合同。

一审法院认为，滨海公司作为专业房地产开发公司，未收到购房款却出具收据并备案不合常理，且其提交的“借款转购房款”证据仅为复印件，王雪杰不予认可，故驳回滨海公司诉请。二审法院（郑州市中级人民法院）同样认定，滨海公司未能证明款项性质为借款，其要求解除合同不符合法定条件，维持原判。

本案中，滨海公司虽未明确主张“不可抗力”或“情势变更”，但其要求解除合同的实质是认为合同履行基础丧失。这一案例恰恰揭示了当事人滥用合同解除权时，法院如何严格审查“履行不能”的真实性，与不可抗力、情势变更制度的认定逻辑高度契合。

二、不可抗力与情势变更：法律规定的核心要点

（一）不可抗力的认定标准

根据《民法典》第180条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。典型情形包括：

自然灾害：地震、洪水、台风等
社会异常事件：战争、罢工、暴动等
政府行为：征收、征用、禁令、封锁等

适用不可抗力免责需满足三个要件：一是事件发生在合同成立后、履行完毕前；二是当事人对事件发生无过错；三是事件直接导致合同不能履行。

（二）情势变更的认定标准

根据《民法典》第533条，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平。常见情形包括：

政策法规重大调整：如房地产限购政策、产业准入限制
经济环境剧烈变化：如汇率大幅波动、原材料价格暴涨
社会事件：如疫情导致的封锁、管控措施

适用情势变更需满足：一是变化不可预见；二是变化不属于商业风险；三是继续履行显失公平；四是当事人无法通过协商解决。

（三）两者的核心区别

| 对比项 | 不可抗力 | 情势变更 | |--------|----------|----------| | 后果 | 导致合同根本不能履行 | 导致合同履行困难但尚可履行 | | 法律效果 | 直接免责或解除合同 | 需先协商，协商不成可请求变更或解除 | | 主观状态 | 完全客观，与当事人意志无关 | 客观变化，但履行仍可能 | | 举证难度 | 相对较低（需证明“三不能”） | 较高（需证明“显失公平”） |

三、本案启示：为何“合同没有履行必要”不构成解除事由

本案中，滨海公司以“合同没有履行的必要和依据”为由要求解除合同，但法院未予支持。这反映出司法实践中对合同解除权的严格限制：

未证明履行基础丧失：滨海公司主张王雪杰未支付购房款，但未能提供有效证据（如借款收据原件），无法证明“合同基础条件”发生根本改变。
不符合法定解除条件：《民法典》第563条规定的法定解除情形包括不可抗力导致合同目的不能实现、预期违约、迟延履行等，滨海公司未证明任何一种情形。
商业风险自负原则：即便合同履行对滨海公司不利，若属于正常的商业经营风险（如房价下跌、资金周转困难），则不能通过“情势变更”或“不可抗力”转嫁风险。

关联性分析：若滨海公司确实因政策变化（如政府规划调整导致商铺无法销售）或突发灾难（如商铺损毁）而无法履行，则可能构成不可抗力或情势变更。但本案中，其仅以“款项未付”为由主张解除，实质是试图否定已生效的合同关系，法院自然不会支持。

四、当事人痛点：不可抗力/情势变更免责认定的实操难点

（一）证据收集的“三重门”

预见性证明：需证明事件发生前无法预见。例如，疫情期间的封控政策，需提供政府公告、官方文件等。
因果性证明：需证明事件直接导致合同无法履行或履行显失公平。例如，因疫情导致商铺无法营业，需提供场所封控通知、员工隔离证明、营业收入骤降报表等。
公平性论证：情势变更还需证明继续履行对一方明显不公，通常需提供成本对比、市场行情、第三方评估报告等。

（二）程序性风险的“三个坑”

未及时通知：遭遇不可抗力后，未在合理期限内通知对方，可能导致丧失免责权利。
未履行减损义务：当事人应采取合理措施减少损失，否则对扩大的损失不得主张免责。
协商前置缺失：情势变更需先协商，直接起诉要求解除合同可能会被驳回。

（三）法院审查的“三把尺”

严格性：法院对“不可预见”的审查极为严格，通常要求达到“社会一般理性人”均无法预见的程度。
个案性：同类型事件在不同案件中可能被不同认定。例如，2020年新冠疫情初期，法院普遍认定不可抗力；但常态化防控后，部分法院认为“可预见”而驳回。
地域性：各地法院对“情势变更”的认定标准存在差异，西安地区（如西安市中级人民法院、碑林区人民法院、雁塔区人民法院）对涉及房地产、租赁合同的情势变更案件，通常要求提供政策文件、当地政府公告、行业统计数据等具体证据。

五、律师建议：如何正确主张不可抗力/情势变更

（一）事前预防：合同条款设计

明确列举不可抗力/情势变更情形：包括瘟疫、政府行为、能源危机、重大交通事故等。
约定通知期限和方式：如“发生不可抗力事件后3日内以书面形式通知对方”。
设定协商机制：如“情势变更发生后，双方应于15日内就变更或解除合同达成一致”。

（二）事中应对：证据固定与沟通

第一时间收集证据：政府文件、新闻截图、企业停工通知、物流中断证明、员工隔离记录、第三方评估报告等。
及时通知对方：发送书面函件（建议使用EMS或公证送达），保留回执。
采取减损措施：如调整经营方式、暂停投资、寻找替代方案，并保留相关记录。

（三）事后救济：诉讼策略选择

不可抗力路径：主张合同目的无法实现，要求解除合同并免责。需证明“不能履行”而非“不愿履行”。
情势变更路径：先协商，协商不成再请求法院变更或解除。需提供“继续履行显失公平”的量化证据。
混合路径：若事件既构成不可抗力又导致情势变更，可择一主张，但需注意举证侧重点不同。

六、结语

不可抗力与情势变更并非“万能钥匙”，法院对合同稳定性的保护远高于对单方解除权的支持。本案中，滨海公司未能提供有效证据，最终败诉，警示当事人：主张免责或解除合同，必须建立在扎实的证据基础和严格的法律要件之上。如您遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，梳理证据链，评估诉讼风险。

许建树，陕西博纳新律师事务所。

相关问答（20-50组）

问：西安碑林区法院如何认定疫情导致的店铺无法营业是否构成不可抗力？
答：需提供政府封控通知、员工隔离证明、营业收入下降数据等，法院会综合判断疫情对合同履行的直接影响程度。
问：西安雁塔区房屋买卖合同因政策限购无法过户，能否主张情势变更解除合同？
答：可以，但需证明限购政策发生在合同签订后且无法预见，同时需提供政策原文、合同履行受阻证明等。
问：咸阳地区的商铺租赁合同，因政府统一规划拆除，承租方能否主张不可抗力解除合同？
答：可以，政府拆除属于不可抗力，但需提供政府征收决定、拆除通知等文件，并证明租赁合同无法继续履行。
问：宝鸡市某开发商以原材料价格上涨为由主张情势变更，要求提高房价，法院会支持吗？
答：通常不支持，原材料价格波动属于商业风险，除非上涨幅度异常且无法预见，否则不能适用情势变更。
问：渭南市某建设工程合同，因持续暴雨导致工期延误，施工方能否主张免责？
答：暴雨是否构成不可抗力需看具体强度，若达到当地气象部门认定的“极端天气”标准，且施工方已采取合理措施，可能被认定。
问：西安未央区法院对情势变更中“显失公平”的认定标准是什么？
答：通常要求继续履行合同导致一方亏损超过合同总价款的30%以上，或造成生存经营困难，需提供财务报表、成本对比等证据。
问：铜川市某公司因环保政策停产，能否要求解除长期供货合同？
答：环保政策属于政府行为，若政策出台时间在合同签订后且无法预见，可主张情势变更，但需先与对方协商变更合同。
问：汉中市某商铺租赁合同，因周边修路导致客流骤减，承租方能否主张不可抗力？
答：修路属于政府规划行为，但通常不属于不可抗力，因为可能预见；若修路时间过长且严重影响经营，可尝试主张情势变更。
问：安康市某购房者因个人资金链断裂，能否以“不可抗力”为由要求免除逾期付款违约金？
答：不能，个人资金困难属于商业风险，不属于不可抗力或情势变更。
问：商洛市某饭店因疫情被要求暂停堂食一个月，能否主张租金减免？
答：可以，可援引情势变更原则，要求减免停业期间的租金，需提供政府要求暂停堂食的通知、营业损失证明等。
问：西安莲湖区法院对不可抗力事件中“不能预见”的审查标准是什么？
答：以社会一般理性人的认知为标准，如突发的区域性地震、战争等；若事件已有预警（如提前发布的台风预警），则可能不被认定。
问：延安市某建设工程因工人罢工导致停工，能否主张不可抗力？
答：罢工若属于企业内部劳资纠纷，通常不构成不可抗力；若属于社会性大规模罢工，且无法控制和避免，可能被认定。
问：榆林市某新能源公司因国家补贴政策调整导致项目亏损，能否主张情势变更？
答：政策调整属于情势变更的常见情形，但需证明政策调整发生在合同签订后，且导致项目收益严重下降，无法实现合同目的。
问：西安高新区某企业因发生火灾导致厂房损毁，能否主张解除租赁合同？
答：火灾若属于意外事故，且非合同任何一方过错导致，可主张不可抗力，但需提供消防部门的事故认定书。
问：杨凌区某种子买卖合同因极端干旱导致种子无法发芽，卖方能否免责？
答：干旱若属于当地历史上罕见的极端天气，且卖方无法通过灌溉等方式避免，可主张不可抗力，但需提供气象数据。
问：西咸新区某商铺租赁合同因地铁施工导致无法正常经营，承租方能否减少租金？
答：地铁施工属于政府市政工程，若施工时间超过合同签订时预期的合理期限，可主张情势变更，要求调整租金。
问：西安临潼区某购房者因开发商未取得预售许可证，能否以不可抗力为由拒绝支付房款？
答：不能，开发商未取得许可证属于违法经营，不属于不可抗力，购房者可主张合同无效或要求赔偿。
问：宝鸡市某公司因原材料价格暴涨超过合同价50%，能否主张情势变更？
答：可以尝试，但需证明价格上涨属于不可预见的市场突变，且提供行业价格指数、合同签订时的成本数据等。
问：咸阳市某二手房买卖合同因银行贷款政策收紧导致无法办理按揭，买方能否解除合同？
答：若合同明确约定贷款为付款方式，且政策变化发生在合同签订后，可主张情势变更，但需提供银行拒贷证明。
问：西安长安区某装修合同因疫情导致材料无法运输，工期延误是否可免责？
答：可以，但需提供物流公司出具的运输受阻证明、政府交通管制公告等，并需证明延误时间合理。
问：渭南市某农产品购销合同因市场价格大幅下跌，买方能否以情势变更要求降价？
答：价格下跌属于商业风险，通常不能主张情势变更，除非合同约定价格与市场价挂钩且跌幅超过合理范围。
问：西安市某物业公司因部分业主未缴纳物业费，能否以“不可抗力”为由免除服务责任？
答：不能，业主欠费属于合同纠纷，不可抗力只适用于客观事件，不适用于人为违约。
问：汉中市某景区经营合同因地质灾害导致景区关闭，能否主张解除合同？
答：地质灾害属于不可抗力，可主张解除合同或变更合同条款，需提供地质灾害预警文件、景区关闭通知等。
问：西安新城区某房屋租赁合同因承租人死亡，出租人能否以不可抗力解除合同？
答：承租人死亡不属于不可抗力，但可依据《民法典》关于合同继承的规定处理，或主张合同目的无法实现。
问：铜川市某矿山开采合同因安全监管政策收紧导致无法继续，能否主张情势变更？
答：可以，安全监管政策属于政府行为，若政策变化导致合同无法履行，可主张情势变更，但需提供政策原文及影响分析。
问：安康市某货物运输合同因高速公路封闭导致延迟，承运人能否免责？
答：高速公路封闭若因突发事故或天气原因，承运人可主张不可抗力，但需提供封闭通知、绕行困难证明等。
问：商洛市某养殖合同因突发疫病导致牲畜死亡，养殖户能否免除违约责任？
答：疫病若属于当地法定疫病，且已采取隔离防疫措施，可主张不可抗力，需提供疫病认定报告、死亡数量证明等。
问：西安灞桥区某厂房租赁合同因环保处罚被关停，承租方能否提前解除合同？
答：若承租方因自身原因导致环保处罚，不能免责；若因政府统一环保整治（非承租方过错），可主张情势变更。
问：兴平市某建筑工程合同因设计图纸错误导致停工，是否属于不可抗力？
答：设计图纸错误属于设计方过错，不构成不可抗力，可向设计方追责，但不可主张对自己免责。
问：西咸新区某商品房买卖合同因开发商资金链断裂无法交房，业主能否主张不可抗力？
答：不能，开发商资金问题属于商业风险，不构成不可抗力；业主可主张开发商违约，要求赔偿或解除合同。
问：西安阎良区某航空设备采购合同因国际制裁无法进口，能否主张不可抗力？
答：国际制裁属于政府行为，若合同签订时无法预见，可主张不可抗力，需提供制裁公告、海关证明等。
问：凤翔县某土地承包合同因农业政策调整导致收益下降，承包方能否要求减少租金？
答：政策调整属于情势变更，需证明收益下降幅度大且无法预见，可协商或起诉要求调整租金。
问：西安碑林区某餐厅因附近工地施工噪音导致顾客减少，能否主张不可抗力？
答：施工噪音不属于不可抗力，属于相邻关系纠纷，可要求施工方赔偿，但不能以此解除租赁合同。
问：周至县某猕猴桃种植合同因霜冻导致减产，农户能否免除交货义务？
答：霜冻若属于当地罕见天气，可主张不可抗力，但需提供气象数据及减产证明，并根据合同约定免责范围处理。
问：西安高新区某科技公司因政府数据安全政策调整无法继续提供服务，能否解除合同？
答：政策调整属于情势变更，需提供政策原文、影响分析，先与客户协商变更合同，协商不成可起诉。
问：蓝田县某石材购销合同因矿山禁采导致无法供货，卖方能否免责？
答：禁采属于政府行为，若发生在合同签订后，可主张不可抗力，需提供政府禁采令、无法供货证明等。
问：西安未央区某物流公司因员工被隔离导致无法派送，能否以不可抗力免除延误责任？
答：员工隔离属于疫情防控措施，若符合政府要求，可主张不可抗力，需提供隔离通知、员工名单等。
问：户县某苗木买卖合同因干旱导致苗木死亡，买方能否要求卖方赔偿？
答：若卖方在合同签订后未采取合理养护措施，可能需承担部分责任；若干旱不可预见且无法避免，卖方可能免责。
问：西安市某广告代理合同因政府禁止户外广告导致无法执行，广告公司能否解除合同？
答：可以，政府禁令属于不可抗力，可主张解除合同并免除违约责任，需提供政府禁令文件。
问：黄陵县某旅游开发合同因景区规划调整导致项目搁置，投资方能否要求返还投资款？
答：规划调整属于情势变更，可主张合同基础丧失，要求解除合同并返还投资，但需提供规划调整的文件及投资损失证明。
问：西安曲江新区某商业租赁合同因疫情封控一个月，承租方能否要求免除整月租金？
答：可以，封控期间无法经营，可主张情势变更或不可抗力，要求减免该月租金，需提供封控通知。
问：西安莲湖区某二手房买卖合同中，买方因征信问题无法贷款，能否以不可抗力拒绝支付违约金？
答：不能，征信问题属于买方自身原因，不构成不可抗力，需承担违约责任。
问：咸阳市某建筑工程合同因钢材价格暴涨50%，施工方能否主张调整合同价款？
答：可尝试主张情势变更，需提供钢材价格监测数据、合同签订时的价格、工程预算等，法院可能酌情调整。
问：西安高新区某软件服务合同因技术标准变更导致无法交付，需重新开发，能否主张情势变更？
答：技术标准变更若属于行业主管部门强制要求，且无法预见，可主张情势变更，要求延长交付时间或增加费用。
问：鄠邑区某花卉种植合同因洪水导致基地被淹，能否主张解除合同？
答：洪水属于不可抗力，若导致合同目的无法实现，可解除合同，需提供洪水灾害证明、损失评估报告等。
问：西安临潼区某温泉酒店因地震导致供水系统损坏，无法经营，能否主张免责？
答：地震属于不可抗力，可主张解除合同或免除特定期间的违约责任，需提供地震局文件及损坏证明。
问：西安市某公司因股东内讧导致无法经营，能否以“不可抗力”为由要求解除对外合同？
答：不能，股东内讧属于公司内部管理问题，不构成不可抗力，需自行承担违约责任。
问：杨凌区某农业科研合同因实验材料被禁止进口，能否主张情势变更？
答：进口禁令属于政府行为，可主张情势变更，要求变更合同或解除，需提供禁令文件及替代方案不可行证明。
问：宝鸡市某建材采购合同因运输公司罢工导致无法按时交货，卖方能否免责？
答：运输公司罢工属于第三方原因，除非卖方能证明其无法预见、无法避免，否则不能免责，可向运输公司追偿。
问：西安国际港务区某仓储合同因海关查验导致货物延误，仓储方能否免责？
答：海关查验属于政府执法行为，非仓储方过错，可主张不可抗力，需提供海关查验单据及延误证明。