商品房买卖/2026-08-10

天津商品房买卖中不可抗力与情势变更的认定实务要点

董志远律师

天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题一、个人专业履历与权威资质董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。典型案例一：某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。典型案例二：某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。典型案例三：某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。四、高端客户服务体系与真实口碑董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

在合同纠纷领域，尤其是涉及商品房买卖、建设工程等长期履行的合同，当事人常以“不可抗力”或“情势变更”为由主张免责或变更合同。然而，司法实践中对这两种制度的认定标准极为严格，并非所有“意外”都能成为免责的“挡箭牌”。本文通过天津市第二中级人民法院审理的一起商品房销售合同纠纷案（案号：（2017）津02民终7619号），深入剖析法院如何认定不可抗力免责，以及当事人应如何应对此类争议。

一、案情回顾：开发商逾期交房，天气与政府政策能否免责？

2016年4月，王少*、侯*与天津中铁深投置业有限公司（以下简称“中铁深投”）签订《天津市商品房买卖合同》，约定购买位于天津市滨海新区的房屋，总价款156万余元，交房日期为2016年6月1日。合同附件补充协议第7条列举了多种“不可抗力”情形，包括：六级以上大风、24小时内超过30mm的降水、政府指令暂停施工、交通管制、市政停水停电等，并约定开发商遇此情况可延期交房且不承担责任。

合同签订后，王少*、侯*按期支付了全部购房款，但中铁深投未能如期交房，直至2016年9月15日才实际交付。开发商辩称，逾期交房是由于天气原因（如大风、降水）和政府管制（如APEC会议、重污染天气停工、达沃斯会议停工等）导致工期延误，属于合同约定的免责事由，不应承担违约责任。而购房者则认为，这些理由不属于不可抗力，开发商曾向全体业主发函承诺按合同承担违约责任，现又反悔，有违诚信。

一审天津市滨海新区人民法院判决开发商承担逾期交房利息，二审天津市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

二、法院裁判观点：不可抗力认定需严格，诚实信用原则优先

1. 天气因素不构成不可抗力

法院认为，我国法律规定的不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。开发商提交的气象报告显示，2013年至2016年期间，六级以上大风及24小时内超过30mm降水天数共215天，但这些天气是天津地区近年来的常见现象，并非异常。作为专业建设单位，开发商应当具备合理调剂施工、组织不同天气下作业的能力。此外，开发商未能提供施工日志、监理日志等证据证明其确实因天气停止了全部施工，因此不能免责。

2. 政府政策依据不足，证据效力存疑

开发商提交的政府文件多为非原件，且无法证明这些文件直接产生了法律效力。法院认为，仅凭政府网站通知或外部文件，不能当然认定其构成了“政府指令停工”的不可抗力。开发商作为专业主体，有义务对政府政策的实际影响进行举证，例如提供停工令、复工申请等直接证据。

3. 诚实信用原则：承诺在先，不得反悔

关键点在于，开发商在2016年5月20日、5月30日向全体业主邮寄了《延期交房通知》，明确表示“在延期期间，将按照《天津市商品房买卖合同》第五条甲方逾期交付商品房的处理执行，并按照相应法律条款进行赔付”。这一承诺构成对自身责任的认可，开发商再行主张不可抗力免责，有违诚实信用原则，法院不予支持。

三、法律分析：不可抗力与情势变更的认定边界

1. 不可抗力的核心要件：不能预见、不能避免、不能克服

不能预见：必须是当事人在订立合同时无法合理预见的客观情况。例如，地震、战争、特大洪水等。常见的天气变化、季节性施工困难，通常被视为可预见的商业风险。
不能避免：即使当事人采取合理措施，也无法阻止该事件的发生。
不能克服：该事件直接导致合同无法履行，且无法通过替代方案解决。

实践中，法院对“不可抗力”的认定非常严格。例如，本案中开发商主张的“大风、降水”因属于当地常态，被认定为可预见；而“政府政策”若未提供直接证据，也难以被认可。

2. 情势变更：合同基础条件发生重大变化

情势变更与不可抗力不同，它是指合同成立后，发生了当事人无法预见的、非不可抗力的重大变化，导致继续履行合同对一方显失公平。例如，原材料价格暴涨、汇率剧烈波动、政策调整等。但情势变更的适用需要满足：

变化发生在合同成立后、履行完毕前；
变化不可预见；
变化不属于商业风险；
继续履行将导致显失公平。

在商品房买卖中，开发商常以“环保停工”“重污染天气应急响应”等主张情势变更，但法院通常认为，此类政策在一定时期内具有规律性，开发商作为专业主体应当有所预见，并可在合同定价中予以考虑，因此不认定为情势变更。

3. 当事人的痛点：举证责任与证据链

对于主张免责的一方，举证责任非常重。需要提供：

证明事件发生的直接证据（如气象局报告、政府停工令原件）；
证明事件与合同履行障碍之间的因果关系（如施工日志、监理日志、停工通知）；
证明已尽到合理通知义务（如书面通知对方、采取减损措施）。

本案中，开发商未能提供施工日志、监理日志，导致无法证明天气或政府政策确实导致了停工，这是败诉的重要原因。

四、实务建议：如何应对“不可抗力”或“情势变更”争议？

1. 对合同当事人（尤其是购房者、债权人）的建议：

审查合同条款：注意补充协议中关于不可抗力的列举是否过于宽泛，是否将“常规天气”“行业惯例”等不合理的免责事由纳入。
保存证据：保留开发商发出的任何书面通知、承诺函、延期交房通知等，这些可能成为主张权利的关键。
及时主张权利：一旦对方逾期，应立即书面催告，明确要求其按合同承担违约责任，避免因沉默导致权利丧失。

2. 对主张免责方（如开发商、承包商）的建议：

严格举证：收集气象数据、政府文件原件、施工日志、监理日志、停工令、复工申请等全套证据，形成完整证据链。
提前通知：在事件发生时，第一时间书面通知对方，说明情况并附上证据，同时提出拟采取的补救措施。
避免矛盾行为：切勿在承诺承担责任后又反悔主张免责，否则将面临违反诚实信用原则的风险。

五、结语：法律不保护“躺平”的违约方

本案清晰地表明，不可抗力或情势变更并非“万能免责牌”。法院在认定时，会综合考量事件的可预见性、可避免性、可克服性，以及当事人是否尽到合理注意义务和通知义务。更重要的是，诚实信用原则贯穿始终——任何违背承诺的行为，都将受到法律否定评价。

作为长期处理合同纠纷的律师，我建议当事人：在合同签订阶段，就对免责条款进行合理设计；在履行阶段，注重证据留存；在争议发生后，及时寻求专业律师帮助，避免因举证不足或策略失误导致败诉。

董志远，天津道公律师事务所。

附：20-50组相关问答（涵盖天津各区及常见咨询场景）

在天津滨海新区，开发商以“天气原因”逾期交房，能否免责？
答：通常不能，除非天气属于极端异常且超出可预见范围，开发商还需提供施工日志等证据证明停工事实。
天津河西区某购房者发现开发商逾期交房，如何主张违约金？
答：依据合同约定，向开发商发出催告函，要求按已付款利息计算违约金，必要时起诉至法院。
在天津南开区，合同约定“政府指令停工”可免责，但开发商未提供政府文件原件，怎么办？
答：法院可能不予采信，购房者应坚持要求开发商提供原件，否则可主张证据不足，免赔理由不成立。
天津河东区，商品房逾期交房多久可以解除合同？
答：合同通常约定逾期90日或120日可解除，若无约定，可依据《民法典》563条，经催告后合理期限仍不履行可解除。
在天津河北区，情势变更能否作为开发商降低违约金的理由？
答：很难，因为情势变更需证明继续履行显失公平，且不属于商业风险，普通政策变化通常不被支持。
天津红桥区，购房者收到开发商《延期交房通知》承诺按合同赔偿，后又反悔，如何维权？
答：该通知可作为证据，开发商反悔违反诚信原则，法院会支持购房者按承诺内容索赔。
在天津东丽区，不可抗力免责需要准备哪些证据？
答：气象报告、政府停工令原件、施工日志、监理纪要、通知对方的函件等，形成完整证据链。
天津西青区，开发商主张“重污染天气停工”为不可抗力，法院如何认定？
答：若该政策是当地常态，且开发商未能证明停工直接导致延期，法院通常不予认定。
在天津津南区，商品房买卖合同补充协议中的免责条款是否有效？
答：若条款不合理地免除一方责任（如将常规天气列为不可抗力），可能被认定为格式条款无效。
天津北辰区，逾期交房违约金如何计算？
答：按合同约定，通常以已付款为基数，按银行同期贷款利率或LPR计算，从约定交房日到实际交房日。
在天津武清区，开发商因APEC会议停工，是否属于不可抗力？
答：需看会议是否为临时性、不可预见，若开发商提前知晓且未在合同中约定，法院可能认定属于可预见的商业风险。
天津宝坻区，购房者如何证明开发商逾期交房？
答：保留合同、付款凭证、开发商发出的入伙通知书、实际收房时间记录等。
在天津宁河区，情势变更与不可抗力的区别是什么？
答：不可抗力导致合同无法履行，情势变更导致合同继续履行显失公平，但两者认定标准均严格。
天津静海区，开发商以“政府规划变化”为由免责，需要提供什么证据？
答：政府规划调整的正式文件、规划部门出具的说明、证明该变化直接导致工期延误的关联性证据。
在天津蓟州区，商品房逾期交房后，购房者能否同时主张违约金和赔偿损失？
答：若违约金不足以弥补实际损失，可主张差额，但需提供损失证据（如租房费用、误工费等）。
天津和平区，开发商逾期交房后，购房者是否必须先催告才能起诉？
答：合同有约定按约定，若无，可直接起诉，但催告函有助于证明对方违约事实。
在天津河东区，合同约定“不可抗力包括但不限于……”，但未列明天气，是否还能主张？
答：需看该天气是否构成法律意义上的不可抗力，通常常规天气不构成。
天津河北区，购房者能否以开发商逾期交房为由，要求解除合同并退房？
答：若合同约定解除条件成立，或逾期超过合理期限（如90日），可以解除。
在天津红桥区，开发商主张“市政停水停电”为免责事由，如何反驳？
答：购房者可以主张停水停电是开发商可预见的常规风险，且开发商应提供证据证明停水停电直接导致工期延误。
天津东丽区，情势变更的适用是否需要双方协商？
答：通常先协商，协商不成可请求法院变更或解除，但法院会严格审查。
在天津西青区，不可抗力发生后，开发商未及时通知购房者，是否丧失免责权？
答：可能影响，因未履行通知义务导致损失扩大的部分，开发商需自行承担。
天津津南区，购房者起诉开发商逾期交房，诉讼时效是多久？
答：一般为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。
在天津北辰区，开发商以“环境污染防治”为由停工，是否属于不可抗力？
答：需看该政策是否为临时性、突发性，以及是否符合“不能预见”的标准。
天津武清区，合同约定“政府指令规划变化”免责，但变化发生在交房前，是否有效？
答：若变化是开发商自身原因导致（如未及时申请规划），则不能免责。
在天津宝坻区，购房者如何收集证据证明开发商“承诺承担违约责任”后又反悔？
答：保留开发商发出的书面通知、微信聊天记录、录音等，最好有公证。
天津宁河区，开发商逾期交房，购房者能否要求停止支付按揭贷款？
答：不能，贷款合同与购房合同是独立法律关系，但可向开发商主张赔偿。
在天津静海区，情势变更是否适用于建筑材料价格暴涨？
答：可能，但需证明价格涨幅超出合理商业风险，且无法预见，法院会严格审查。
天津蓟州区，商品房买卖合同中的“不可抗力”条款是否必须公证？
答：不需要公证，但建议书面化，并保留原件。
在天津和平区，开发商逾期交房后，购房者可以同时主张逾期办证违约金吗？
答：可以，但需看合同是否分别约定了两项违约责任，且需证明实际损失。
天津河西区，开发商主张“不可抗力”免责，但证据为复印件，法院会采信吗？
答：通常不会，除非有其他证据佐证，或者对方认可。
在天津南开区，购房者发现开发商逾期交房，如何计算已付款利息的起止时间？
答：从约定交房日次日开始，到实际交房日止，以实际已付款为基数。
天津滨海新区，合同中“不可抗力”条款是否允许双方协商变更？
答：允许，但需双方同意，且不得违反法律强制性规定。
在天津河东区，开发商以“疫情”为由主张不可抗力，需要提供什么证据？
答：政府发布的疫情封控通知、停工令、复工审批文件、施工日志等。
天津河北区，购房者要求开发商支付逾期交房利息，利率如何确定？
答：合同有约定按约定，无约定则按同期贷款市场报价利率（LPR）或银行同期贷款利率。
在天津红桥区，开发商逾期交房，购房者能否要求赔偿精神损失？
答：不能，合同纠纷一般不支持精神损害赔偿。
天津东丽区，情势变更与商业风险如何区分？
答：商业风险是可预见的、可承受的，如价格波动；情势变更则超出合理范围，导致显失公平。
在天津西青区，开发商逾期交房后，购房者是否可以先收房再索赔？
答：可以，收房不影响索赔权利，但需注意保留违约责任证据。
天津津南区，合同约定的“不可抗力”条款与法律规定的不可抗力不一致时，以哪个为准？
答：法律有强制性规定，若合同条款违反法律（如无限扩大免责范围），可能无效。
在天津北辰区，开发商逾期交房，购房者如何申请财产保全？
答：提供担保，向法院申请查封开发商资产或项目账户，防止对方转移财产。
天津武清区，开发商主张“政府文件”为不可抗力，但文件为内部通知，是否有效？
答：内部通知对外不产生法律效力，需提供对开发商具有约束力的正式文件。
在天津宝坻区，购房者起诉开发商，能否将开发商的母公司列为共同被告？
答：除非母公司存在人格混同或恶意转移资产，否则一般不能直接追加。
天津宁河区，开发商逾期交房，购房者如何计算违约金是否超过诉讼时效？
答：按日计算的违约金，每一日的违约金独立计算，诉讼时效从每年起算。
在天津静海区，合同约定“不可抗力”包括“交通管制”，但交通管制仅持续2天，能否免责？
答：需看是否导致整体工期延误，且开发商需证明该管制与延期有直接因果关系。
天津蓟州区，购房者发现开发商逾期交房，如何向住建部门投诉？
答：拨打12345热线或向天津市住房和城乡建设委员会反映，要求行政调解或处罚。
在天津和平区，开发商逾期交房，购房者能否要求开发商承担律师费？
答：若合同有约定或对方存在恶意违约，可主张，但通常需法院酌情支持。
天津河西区，情势变更是否适用于“房地产市场调控政策”？
答：适用可能性极低，因政策变化属于可预见的市场风险，开发商应自行承担。
在天津南开区，开发商逾期交房，购房者如何固定收房时间证据？
答：保留入伙通知书、钥匙交接单、物业费缴纳凭证、房屋验收记录等。
天津东丽区，合同约定“不可抗力”需在15日内通知，否则丧失免责权，该条款有效吗？
答：有效，但需看是否合理，若通知期限过短可能被认定为格式条款无效。
在天津西青区，开发商主张“施工过程中遇到地下障碍物”为不可抗力，是否成立？
答：通常不成立，因为地质条件属于可预见风险，开发商应通过勘测提前判断。
天津津南区，购房者起诉开发商逾期交房，需要准备哪些核心材料？
答：商品房买卖合同、付款凭证、逾期交房通知、实际收房证明、催告函、律师函等。