济南从“华燕新村”案看申请实现担保物权的范围界定

在法律实践中，担保物权的设立与实现往往牵涉复杂权益。尤其是当抵押财产存在权属争议时，抵押权能否成立、担保物范围如何界定，成为许多当事人关注的痛点。今天，我们以山东省高密市人民法院（2023）鲁0785民初1164号判决书为蓝本，通过“以案说法”的形式，深入解析“申请实现担保物权的担保物范围”这一主题。

一、案件背景与争议焦点

1. 案件事实

2006年，山东华燕制衣公司（以下简称“华燕公司”）参与旧村改造，开发“华燕新村”两幢楼房，并借用华夏房地产公司资质建设。华燕公司将部分房屋分配给职工（原告邱海*、高*、李玉等），职工支付了购房款并长期居住。但2012年，华燕公司法定代表人李涛之女李瑞（曾用名李瑞敏，未成年）将整幢3号楼登记在自己名下。2014年，李瑞及其法定代理人与山东高密农村商业银行（以下简称“高密农商行”）签订《最高额抵押合同》，将3号楼全部房屋抵押给银行，担保华燕公司1056万元借款。抵押登记时，李瑞仅12周岁。

2. 争议焦点

原告（职工）主张：涉案房产所有权早在2007年已归职工，李瑞*无权处分；抵押时房产存在权属争议，违反《民法典》第399条（原《物权法》第184条），抵押合同无效。被告高密农商行辩称：抵押时产权证合法有效，不存在权属不明；原告确权诉讼在后，抵押权应受保护。

二、法院判决与法律认定

高密市人民法院经审理后，判决如下：

一、被告李昕陆（李瑞）、山东高密农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理抵押注销登记；*
二、驳回原告其他诉讼请求。

核心裁判理由

抵押财产权属有争议，但抵押合同本身有效？
法院指出，李瑞*作为限制行为能力人，其法定代理人明知房屋已分配给职工，仍将整幢楼抵押给银行，存在主观恶意。但《最高额抵押合同》意思表示真实，未违反效力性强制性规定，故不认定合同无效。
抵押权人是否善意取得？
依据《物权法》第106条，高密农商行作为专业金融机构，对抵押财产负有审查义务。在职工已居住多年、涉案人数众多的情况下，银行未核实实际权属，也未审查未成年人拥有整幢楼房的超常巨额财产，存在重大过失，不构成善意取得。
消费者居住权优先于抵押权？
法院引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条精神，指出已经支付全部或大部分购房款的消费者，其生存权应优先于抵押权保护。本案原告属于购房消费者，经生效判决确认所有权后，其权利优先于银行抵押权。

三、专业律师深度解读：担保物范围的“红线”与“雷区”

1. 哪些财产不得进入担保物范围？

《民法典》第399条明确列举了不得抵押的财产，包括：

所有权、使用权不明或者有争议的财产；
依法被查封、扣押、监管的财产；
学校、幼儿园、医院等公益设施（但企业为自身债务抵押公益设施除外）；
集体土地使用权（除外情形详见法律规定）。

本案中，李瑞*名下的房产虽在不动产登记簿上显示为其所有，但原告职工已通过生效判决确认为权利人，故抵押时该财产“权属不明或有争议”，属于法定不得抵押情形。但注意： 不能仅因登记与事实不符就认定抵押合同无效，需结合抵押权人是否善意、是否尽到审查义务。

2. 未成年人财产能抵押吗？

《民法典》第35条规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。李瑞*法定代理人将未成年女儿名下房产为华燕公司债务抵押，明显不是为“被监护人利益”，属于违反强制性规定的行为。实务提示： 债权人接受未成年人财产抵押时，必须审查抵押是否确为其利益（如教育、医疗等），否则可能因违反公序良俗或效力性强制性规定而导致抵押无效。