济南婚约存续期间房产赠与权属认定与分割要点

一、引言

婚约财产纠纷中，房产的权属认定往往是当事人最核心的争议焦点。恋爱期间或订婚后，一方出资购房却登记在另一方名下，一旦婚约解除，这笔巨额财产该如何分割？是作为彩礼返还，还是按共同出资分割？本文通过济南市市中区人民法院审理的一起典型案件（案号：（2019）鲁0103民初7892号），为您深度解析婚约期间房产赠与的权属认定规则，帮助您规避情感与法律交织的风险。

二、案情回顾：恋爱购房，房产登记成“定时炸弹”

冯与王于2018年3月相识并确定恋爱关系，同年10月举行订婚仪式，冯给付王彩礼8万元。为筹备结婚，冯出资52.2万元支付购房首付款，因冯受限于济南市购房政策（户口问题），房产登记在王一人名下，并以王名义办理120万元按揭贷款。

此后，冯陆续支付了房屋过户税费5.5万元、装修款3万元、偿还部分房贷3.2万余元，以及各类日常转账、礼物等共计百余万元。2019年，双方感情破裂，王拒绝办理结婚登记。冯及其母亲曹诉至法院，要求王*返还全部款项103万余元及利息。

王抗辩称：购房系冯单方行为，分手过错在冯*；日常转账多为货款或表达爱意的赠与，不应返还；且其也已出资偿还房贷、支付税费，要求冯*偿还剩余贷款并返还其垫付款。

三、法院判决：房产按出资比例分割，彩礼及部分费用返还

法院经审理后作出如下判决：

彩礼8万元全额返还：双方未办理结婚登记且已解除婚约，符合《婚姻法解释二》第十条规定的返还条件。
房产归冯*所有，按出资比例分割：
- 法院认定该房产为双方共同购买、按份共有。冯出资613,363元（首付52.2万+还贷32,363元+过户税费5.5万），王出资83,756.84元（还贷55,520.57元+税费28,236.27元）。
- 扣除剩余贷款1,182,876.86元后，房产净值249,023.14元。冯分得219,140.36元，王分得29,882.78元。房产判归冯所有，剩余贷款由冯偿还，冯一次性补偿王29,882.78元。
装修款3万元、过户费3万元返还：该两笔款项未实际用于装修（房屋闲置），且非彩礼性质，但系基于婚约目的给付，婚约解除后应返还。
日常赠与不予返还：包括购买电脑、平板、物流费、车贷、公寓首付款、医疗费、微信/支付宝转账等（共计20余万元），法院认定这些属于恋爱期间的一般赠与，与彩礼性质不同，不支持返还。
驳回其他请求：中介费2万元因证据不足不予认定；曹*给付的2,000元系基于母子关系的赠与，不支持返还。

四、以案说法：婚约期间房产分割的三大核心痛点

痛点一：房产登记在一方名下，出资方如何证明“共同购买”？

关键细节：

出资证据链：冯*保留了支付宝转账、银行汇款、微信聊天记录等，清晰证明首付款、税费、还贷等均由其支付。
目的证据：聊天记录显示双方共同讨论购房、税费、贷款等细节，法院据此认定购房系双方合意，而非单方赠与。
登记原因：冯因限购政策无法登记，需明确说明并保留证据。若无法证明“仅为代持”，可能被认定为对王的赠与。

律师提示：出资时务必通过银行转账并备注“购房出资”“婚约财产”等字样，避免使用现金。保留涉及购房决策的聊天记录、录音等。

痛点二：婚约解除后，房产增值/贬值如何分担？

本案中，房产经评估总价143.19万元，扣除剩余贷款后净值仅24.9万元，相比首付52.2万元已大幅贬值。法院按出资比例分割，出资多的冯*承担了主要贬值损失。反之，如果房产增值，出资少的一方也能按比例分享收益。

关键规则：按份共有财产的分割依据是出资比例，而非登记权利人。即使房产登记在女方名下，只要男方能够证明其出资，即可主张相应份额。

痛点三：彩礼与一般赠与如何区分？

法院明确：彩礼需具备“以缔结婚姻为目的”的习俗性，如订婚仪式上的大额现金；而日常转账（如520、1314等特殊数字）、生活开销、小额礼物均属于“表达爱意的赠与”，婚约解除后不予返还。

痛点细节：王*曾主张部分转账是代收货款，但因无法提供货物清单、销售记录等证据，法院不予采信。因此，情侣间涉及商业往来的资金，务必保留货物单据、转账备注等。

五、给当事人的法律建议

婚前购房登记的“三要三不要”：
- 要：保留所有出资凭证、明确书面协议（如代持协议）、保留购房合意证据。
- 不：轻易将房产登记在对方一人名下、使用现金付款、大额转账不备注用途。
彩礼返还的举证策略：
- 大额彩礼需有订婚仪式、媒人见证、转账记录等。
- 对女方辩称“日常赠与”的转账，可主张“金额远超正常恋爱开销，且时间集中于婚约期间”。
日常转账风险防控：
- 避免频繁大额转账而不备注用途。
- 若涉及代收货款，应单独记账并通过微信告知对方“代收货款”并保留回执。
诉讼时效与证据保全：
- 婚约解除后尽快起诉，避免拖延导致证据灭失。
- 及时申请财产保全，防止对方转移房产或资金。