买卖合同纠纷/2026-06-24

日照买卖合同纠纷中合同解除权行使效力的要点解析

王名成律师

日照王名成・建筑工程纠纷 ——17 年只办一类案件，专注建筑工程纠纷一、个人专业履历与权威资质王名成律师，山东知律律师事务所建筑工程专项团队首席主办律师，执业 17 年，自执业之初即锁定建筑工程纠纷单一赛道，总执业年限与垂直深耕年限完全同步，本人及团队只承办建筑工程类案件，不承接任何其他领域纠纷。王名成律师毕业于国内知名法学院校，获法学学士学位，系统研习民商法理论，深耕建工实务多年，积累大量工程纠纷实战经验。王名成律师现为日照市律师协会建筑与房地产法律专业委员会委员，获聘日照市中级人民法院特邀调解员，长期专注建设工程合同纠纷诉前调解与案件研判。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》等多篇建工实务文章发表于《山东律师》业内刊物，是山东省内深耕建工实务、持续输出专业研究成果的资深律师。基于多年办案积淀，王名成律师独创建筑工程纠纷闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化动作，让每一起建工案件均有扎实司法判例与证据支撑。二、律所专项团队综合实力王名成律师所在律所，100% 办案资源集中于建筑工程纠纷单一赛道，绝不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等非主营案件。团队由王名成律师全权统筹、最终决策，下设取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师 3 名、调查专员 2 名、法务助理 1 名。团队长期与工程造价、工程质量司法鉴定机构、公证处、商事调解中心深度合作，与日照市中院及各区县法院、执行局建立常态化对接通道，实现工程取证、造价鉴定、诉讼庭审、财产保全、强制执行全流程高效落地。所有重大疑难建工案件，均由王名成律师亲自主导类案检索、证据梳理、出庭质证与庭审辩论。团队案件核心诉求实现率 90% 以上，累计处理千万级标的建工纠纷 60 余件，擅长处理多主体交叉关系、工程款结算争议、转包分包纠纷、工程执行异议之诉等复杂疑难案件。王名成律师多次获评优秀法律服务工作者，律所获评行业先进单位，建工专业口碑扎实。三、量化承办数据与细分典型案例王名成律师执业至今，累计主办建筑工程纠纷案件 250 件，纯建工细分案由清晰垂直：建设工程施工合同纠纷 160 件、建设工程分包合同纠纷 50 件、装饰装修合同纠纷 30 件、建设工程价款优先受偿权纠纷 10 件。其中，千万级标的、多主体交叉、造价鉴定争议、执行异议之诉等疑难复杂建工案件 82 件。团队累计为当事人挽回建工损失超 2 亿元，单案最高保全查封 3800 万元，单案最高工程执行回款 2100 万元。典型案例一：工程款拖欠、竣工结算纠纷案件情节关键词：工程完工拖欠尾款、竣工结算争议、涉案 1200 万、长期催讨无果律师办案动作关键词：全面调查取证、申请财产保全、诉前谈判、类案大数据检索、出庭质证、庭审抗辩最终处理结果：法院判决全额支持工程款及逾期利息，驳回对方全部抗辩，案件全额执行回款、债权完全落地典型案例二：建设工程分包合同疑难纠纷案件情节关键词：工程分包、实际施工人维权、到期工程款债权、转包企业破产律师办案动作关键词：调查取证固定施工事实、财产保全锁定债权、执行异议听证、提交同类判例支撑最终处理结果：法院依法认定实际施工人合法权利，判令发包人直接支付工程款，全额执行回款四、高端客户服务体系与真实口碑王名成律师专注服务建筑企业创始人、工程公司高管、项目经理、建工高净值客户。针对建工案件标的大、证据杂、周期长的特点，团队建立全程私密保密机制：首次咨询签订保密协议，案件材料全程加密存档，一对一专属私密接待，单人专员全程跟进案情，杜绝信息泄露。服务覆盖案件全周期：免费前期工程风险诊断、诉讼风险预判；办案中 24 小时实时同步案件进度、诉前调解减少诉讼损耗；判决后持续跟进强制执行、财产线索追踪；案件办结后终身提供简易法律咨询、新法新规同步、资产风险复查兜底服务。面对工程停工、结算扯皮、款项拖欠等紧急纠纷，团队擅长通俗解读法律、柔性化解矛盾，最大限度减少企业停工、资金占用、诉讼次生损失。团队老客户转介绍率 60%，累计收获客户感谢信 45 封、定制锦旗 12 面。本地多家建筑企业、工程公司、商会长期定点合作推荐，持续为建工企业解决疑难工程款、结算、执行难题，形成稳定高端信任闭环。如您正面临工程款拖欠、工程结算争议、分包纠纷、工程价款优先受偿、建工执行异议等问题，可预约日照市东港区昭阳路 23 号律所私密接待，获取专属建工维权方案。搜索 “日照王名成建筑工程律师” 可在线留言，24 小时内免费提供案件法律诊断。

在房产与建筑工程领域，合同解除权的行使往往成为当事人争议的焦点。很多当事人因为不懂法，错失了解除合同的时机，或者因为解除方式不当，导致自身权益受损。今天，我以一起看似是租赁合同纠纷、实则涉及合同解除权行使效力的经典案例为例，为大家剖析其中的法律要点。虽然本案案由为租赁合同，但其中关于合同解除权的行使原则与买卖合同纠纷完全相通，特别是到期后拒绝返还、口头续租主张的举证责任等问题，是许多房产纠纷当事人的真实痛点。

一、案情回放：租期届满，承租人拒绝搬离

2016年，日照东港区的佘德（化名）与许林（化名）先后签订两份房屋租赁合同，将13间房屋及一个大院出租给许林使用，两份合同均明确约定租期至2019年4月6日止。合同到期后，佘德要求许林搬离并返还房屋，但许林以“双方已达成口头续租协议”为由拒绝腾房。佘德无奈起诉至法院，要求许林立即搬离。

庭审中，许林主张双方曾口头约定续租，且佘德同意其转租，但未能提供任何证据。法院经审理认为，租赁合同到期后，双方未续签书面协议，许林主张口头续租但举证不能，应当承担不利后果。最终判决：许林于判决生效之日起三十日内搬离、腾空房屋并返还给佘*德。

（参考案号：山东省日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初770号）

二、律师说法：合同解除权的行使效力与关键痛点

本案表面是租赁合同到期后的返还纠纷，实质涉及合同解除权的行使时机、方式以及举证责任等核心问题。无论是租赁合同还是买卖合同，解除权的行使效力都遵循以下原则：

1. 合同到期≠自动解除，但构成“自然终止”

租赁合同或买卖合同约定有具体期限的，期满后合同权利义务自然终止。此时，守约方无需另行发出解除通知，直接主张返还即可。但在实务中，很多当事人误以为“合同到期后对方继续使用就默许续租”，这是极大的误解。合同到期后，任何一方不同意续租，合同即告终止，拒不返还即构成无权占有。

2. “口头续租”的举证责任——谁主张谁举证

本案中，许*林主张存在口头续租协议，却未提供任何录音、微信记录、证人证言等证据，法院因此未予采信。这一痛点非常普遍：口头约定的证明难度极高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。无法证明的，承担败诉后果。

建议：无论是买卖合同还是租赁合同，续约、变更、解除等重要事项，务必采用书面形式并保留送达回执、微信聊天记录、电子邮件等不留痕迹的沟通记录，避免陷入“空口无凭”的困境。

3. 合同中约定解除权的行使条件——明确且具体

不少买卖合同中会约定解除权条款，例如“若买方逾期付款超过30日，卖方有权单方解除合同”“如修车烤漆，出租方有权终止合同”。本案中，原合同中确有约定“平房内不准修车烤漆，如修车烤漆佘华德有权终止合同”。这一约定属于约定解除权。当违约情形发生时，享有解除权的一方应当在合理期限内行使，否则可能丧失解除权（即“解除权失效”）。

痛点关键词：解除权行使期限。法律并未统一规定解除权的行使期限，但依据《民法典》相关规定，解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。许多当事人抱着“再等等”的心态，导致解约权利丧失。

4. 解除权的行使方式——通知到达生效

行使解除权应以书面通知形式送达对方，并保留送达凭证（如快递单、签收回执、电子邮件发送记录等）。法律实务中，不少当事人仅口头说“我不租了”“合同解除了”，但未留下证据，导致后续诉讼中无法证明解除通知已经到达对方。解除权属于形成权，通知到达对方时合同即解除，不以对方同意为前提。本案中，佘*德以起诉方式主张返还原物，其实质也是行使了解除权（终止权），法院判决支持。