日照建设工程优先受偿权行使范围与期限实务要点解析

在建筑行业，工程款拖欠是施工企业最头疼的问题之一。即使拿到胜诉判决，能否真正收回工程款，往往取决于一项关键的“杀手锏”——建设工程价款优先受偿权。这项权利被法律赋予施工人，使其在发包人拖欠工程款时，可主张对建设工程折价或拍卖的价款优先受偿，甚至优先于抵押权和其他债权。

然而，优先受偿权能覆盖哪些款项？利息、违约金、保修金是否在范围内？行使期限如何把握？ 这些细节直接决定了您能否真正把钱拿回来。

今天，我们以山东省日照市东港区人民法院审理的一起真实案件（案号：（2025）鲁1102民初9526号）为例，为您深度剖析建设工程优先受偿权行使范围的关键点。本文由专注建筑工程领域17年的王名成律师团队解读。

一、案件回顾：工程款要回来了，但优先受偿权为何没主张？

基本案情：

原告：山东某丙有限公司（施工人）
被告：某东港控股集团有限公司（发包人）
建设单位：日照市公安某

2019年8月，原告与被告、建设单位三方签订配电室工程施工合同，约定固定总价947242.71元。原告按约完工，经审计造价为880067.81元。被告仅支付706469.9元，尚欠173597.91元及利息。

判决结果： 法院判决被告支付工程款173597.91元及相应利息（以147195.9元为基数，按LPR自2023年1月20日起算；以保修金26402元为基数，自2024年6月25日起算）。

值得深思的痛点： 本案原告虽然胜诉，但并没有主张建设工程价款优先受偿权。为什么？因为涉案工程于2019年9月30日竣工验收，而原告起诉是在2025年8月，早已超过法律规定的18个月行使期限（当时适用的司法解释为6个月，2021年1月1日后调整为18个月）。这意味着，如果被告另有其他债权人（如银行抵押权人），原告的工程款无法优先于抵押权受偿，存在无法实际收回款项的巨大风险。

二、建设工程优先受偿权的行使范围：哪些款项能享受“优先”待遇？

根据《民法典》第807条及相关司法解释，施工人可就其实际支出的工程价款（不包括逾期利息、违约金、损害赔偿金等）主张优先受偿。但实践中争议很大，以下为您梳理关键要点：

1. 工程价款本身——在范围内

包括： 直接费、间接费、利润、税金、规费、材料款、劳务费、设备租赁费等构成工程实体的费用。
不包括： 逾期付款利息、违约金、损害赔偿金（如本案原告主张的利息13641.76元，法院仅支持作为普通债务，不能优先受偿）。

王名成律师提示： 优先受偿权仅保护你“干活应得的钱”，不保护你“因对方违约应得的罚款”。因此，签订合同时务必明确约定工程价款的构成，保留好结算资料。

2. 保修金（质保金）——在范围内，但有条件

本案中，原告主张的保修金26402元属于工程款的一部分，根据合同约定“保修期满后60日内无息付清”。法院支持了工程款及保修金的返还，但保修金是否属于优先受偿范围？

关键规则：

如果保修金被认定为工程价款的一部分，则属于优先受偿范围。
如果保修金被认定为独立的质量保证金，则需看其性质：实践中，多数法院认为保修金是应付工程款的一部分（只是附条件支付），因此同受优先权保护。
但注意： 保修金的返还期限可能晚于工程款支付期限，此时需确保优先受偿权的行使期限（从竣工验收之日起18个月）未届满。如果保修期届满时已超过18个月，则保修金部分无法主张优先权。

3. 利息、违约金——不在范围内

本案中，原告主张的利息13641.76元，法院虽然支持，但利息属于违约责任，并非“工程价款”本身，因此不能主张优先受偿。这也是很多施工方容易忽略的点：如果您在诉讼中同时主张工程款和利息，只有工程款本金能获得优先保护，利息只能作为普通债权参与分配。

4. 停工损失、窝工费——实务中争议大

支持观点： 若因发包人原因导致停工，产生的损失属于施工人实际支出的成本，可视为工程价款。
反对观点： 属于违约损失，与工程本身无关，不享有优先权。
王名成律师建议： 在合同中明确约定停工损失的计算方式，并保留证据，争取法院认定。

5. 分包人、实际施工人的权利——可以“穿透”主张

本案中，原告是总包方。如果是实际施工人（包工头）或合法分包人，能否直接向发包人主张优先权？

可以： 实际施工人可以依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条，在发包人欠付总包人工程款的范围内，向发包人主张优先受偿权。
注意： 实际施工人必须在总包人破产或怠于行使权利时才能直接行使，且需证明发包人存在欠付事实。

三、行使优先受偿权的“生死线”：18个月、起算点、放弃无效

1. 行使期限：18个月（自竣工验收合格之日起算）

2021年1月1日后，司法解释将期限从6个月延长至18个月（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条）。
本案中，工程于2019年9月30日竣工验收，到2025年起诉时已远超18个月，优先受偿权已灭失。

王名成律师特别提示： 18个月是除斥期间，不适用中止、中断。一旦超过，权利永久丧失。建议施工人在工程竣工验收合格后立即启动主张程序，甚至可以提前约定“以催款函方式主张权利”，但法院认定严格。

2. 起算点：以工程竣工验收合格之日为标准

如果工程未竣工但已投入使用的，以实际使用之日为起算点。
如果合同解除，以撤销之日为起算点。
本案中，2019年9月30日竣工，2022年4月25日才出具结算审核书。注意：结算完成时间不是起算点，不能以拖延结算来延长权利期限。

3. 放弃优先受偿权的效力——原则上无效

实务中，发包人常要求施工人在合同中写“放弃优先受偿权”或“承诺不主张”。根据司法解释，该放弃条款原则上无效，除非：

放弃是真实意思表示；
不损害其他债权人利益（如银行抵押权人）。

王名成律师建议： 如果您被迫签订放弃条款，应保留书面证据证明“并非自愿”（如发包人利用优势地位），并在诉讼中援引无效规则。

四、以案说法：本案的“优先受偿权”教训

回到本案，原告虽胜诉，但本可更进一步。以下为您的“避坑指南”：

| 项目 | 本案做法 | 最优策略 | |------|---------|----------| | 优先受偿权主张 | 未主张（已超过期限） | 竣工验收后18个月内起诉并同时主张优先权 | | 利息部分 | 只主张普通利息 | 在合同中将利息明确约定为“资金占用费”并计入工程款（需谨慎） | | 保修金 | 已获支持但未主张优先 | 保修期届满后立即主张优先权（注意18个月限制） | | 发包人责任 | 被告为发包人，不涉及其他债权 | 主动调查发包人是否存在其他债权人（如银行） |

关键胜诉点： 本案中，被告辩称自己只是“代建人”，不应承担付款责任。法院认定原告与被告存在合同关系，被告享有发包人权利，不能以代建关系对抗付款责任。这提醒我们：优先受偿权只能向发包人主张，如果发包人是“代建人”或“委托代理人”，需确认其实际掌握工程处置权。