淮北建设工程优先受偿权行使范围的实务解析1

在建设工程合同纠纷中，承包人最关心的莫过于工程款能否顺利收回。一旦发包人资不抵债或故意拖延，即使胜诉，执行也往往困难重重。此时，建设工程价款优先受偿权就成为承包人最重要的法律武器。然而，很多当事人并不清楚这项权利的具体行使范围，导致错过维权良机。今天，我们通过安徽省淮北市相山区人民法院的一起真实案例，深入解析优先受偿权的行使范围，帮助您守住“血汗钱”。

一、案件回顾：装修款追索成功，但优先受偿权未被主张

2025年8月，王*（原告）承接了韦*（被告）分包的淮北市相山区鹰山北路塔斯汀汉堡店装修工程。工程于9月完工交付，双方在施工微信群中对账确认：材料费和工钱共计77403元，已支付36500元，仍欠40903元。多次催要无果后，王诉至法院，请求判令韦支付欠付装修款、逾期利息及律师费。

法院经审理认为，双方形成事实装饰装修合同关系，韦未按约付款构成违约，判决韦支付工程款40903元及利息（按年利率3%计算），但驳回了王关于律师费的诉请。**值得注意的是，王并未主张建设工程价款优先受偿权**。如果韦名下财产不足或存在其他债权人，王的这笔工程款可能无法优先获得清偿。

二、建设工程优先受偿权：承包人的“超级担保”

《中华人民共和国民法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

这项权利的核心在于：承包人（包括实际施工人）的工程款债权，优先于抵押权和其他债权，仅次于消费者购房款债权。简单说，即使发包人负债累累，承包人也排在大部分债权人前面拿钱。

三、优先受偿权的行使范围——哪些工程可以主张？

1. 主体工程：建设工程施工合同直接承包的工程

包括房屋建筑、土木工程、线路管道、设备安装等。只要属于“建设工程”，且承包人直接与发包人签订合同，均可主张优先受偿权。

2. 装饰装修工程：有条件享有

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第37条，装饰装修工程的承包人主张优先受偿权，需满足两个条件：

• 发包人须是该建筑物的所有权人（如直接与房主签约）；
• 工程不宜折价、拍卖的除外（如未取得产权证或存在共有纠纷）。

本案中，王是从韦处承接的分包工程，韦并非塔斯汀汉堡店的产权人（实际发包人可能是塔斯汀公司或房东）。因此，**王无法向该店铺主张优先受偿权**。这也是许多分包人、实际施工人常忽视的关键点——分包合同的承包人不能向违法分包人或转包人主张优先受偿权，只能向发包人（业主）主张。

3. 劳务作业：劳务分包人可主张吗？

劳务作业分包本质属于建设工程施工合同的一部分，劳务分包人如果直接与发包人（业主）有合同关系，可以主张。但如果是通过总包或分包间接承接，则需依据司法解释，实际施工人可以请求发包人在欠付工程款范围内承担责任，但优先受偿权的主体通常限于与发包人有直接合同关系的承包人。

4. 承包范围：仅限人工费、材料费、机械费等直接费用

优先受偿权不覆盖全部损失。其范围包括：

• 直接成本：劳务费、材料费、施工机具使用费；
• 间接费用：企业管理费、利润（实践中争议较大，部分法院支持利润，部分只支持成本）；
• 利息：部分法院认为利息属于优先受偿范围，但判决不一；
• 损失：一般排除，如逾期利息、违约金、律师费等。

本案中，王诉请的律师费3500元被法院驳回，理由是双方未约定且非必然产生费用。同理，即使王主张优先受偿权，律师费也难以纳入优先范围。

四、行使优先受偿权的时间限制——“18个月黄金期”

承包人需特别注意：优先受偿权的行使期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。若承包人按约定分期付款，则从最后一期付款日起算。超过该期限未主张，权利消灭。

本案中，双方于2025年9月7日对账确认欠款，韦应在合理期限内付款。王于2026年1月起诉，未超过18个月。但若王*当时未起诉，而是继续等待，很可能丧失优先受偿权。

五、实务建议：如何用好优先受偿权？

1. 签约时明确发包人身份

如果作为分包人或实际施工人，尽量与发包人（业主）直接签订合同，或者要求发包人对付款提供担保。本案韦作为分包人，王未与塔斯汀公司有任何约定，导致无法向产权人主张优先权。

2. 及时催告并固定证据

发包人逾期付款后，应发送书面催告函（微信记录、快递单、邮件等），明确要求其在合理期限（如15天）内支付。催告是主张优先受偿权的前置程序。

3. 诉讼或仲裁中明确主张

优先受偿权需在起诉状、仲裁申请书中明确提出“请求确认对某工程折价或拍卖价款享有优先受偿权”，否则法院不会主动适用。很多当事人只诉请付款，未主张优先权，导致执行时无法优先。

4. 避免超过18个月期限

无论发包人是否破产，务必在应付工程款之日起18个月内通过诉讼或仲裁主张。否则该权利永久消灭。

六、本案启示：专业律师如何帮您争取最大权益？

王*的案子虽然胜诉，但仍有遗憾：未主张优先受偿权，且律师费未获支持。如果委托专业律师代理，流程会完全不同：

• 律师会提前调查发包人身份，看能否将塔斯汀公司追加为共同被告；
• 在诉状中明确主张优先受偿权，为后续执行铺路；
• 审查合同条款，若约定“律师费由违约方承担”，则诉讼请求更易获支持；
• 指导当事人收集微信聊天记录、转账凭证、对账单等关键证据，形成完整证据链。

王峰律师，执业27年，专注建设工程合同、民间借贷纠纷领域，尤其熟悉淮北及皖北法院的裁判规则。累计办案超过800件，为当事人挽回损失超4.7亿元，获锦旗32面。许多当事人都是通过老客户介绍找到王律师，因为专业、可靠的口碑在淮北当地广为流传。

王峰律师常说：“建设工程纠纷的核心在于证据时效和权利主张的全面性。很多当事人不懂优先受偿权，白白错过好机会。只要及时委托，我们就能在黄金期内为您锁定债权。”

七、一句话问答——建设工程优先受偿权常见疑问

问：实际施工人能否主张优先受偿权？
答：可以，但需以发包人（业主）为被告，且发包人欠付总包工程款为限。

问：装饰装修工程能否主张优先受偿权？
答：可以，但发包人必须是建筑物所有权人，且工程不宜折价拍卖的除外。

问：优先受偿权的行使期限是多久？
答：18个月，自发包人应当付款之日起算，过期则权利消灭。

问：优先受偿权包括利润和利息吗？
答：人工费、材料费等直接费用必含；利润和利息各地法院判决不一，需具体看合同约定。

问：分包人能否直接向业主主张优先受偿权？
答：若分包人与业主无直接合同关系，则无法主张；只能起诉总包或违法分包人。

问：优先受偿权需要催告吗？
答：需要。先书面催告发包人支付，催告期满不付，方可请求法院拍卖工程。

问：律师费能优先受偿吗？
答：不能。优先受偿范围限于工程价款本身，律师费属于间接损失，不在优先范围内。

问：发包人破产后，优先受偿权还有效吗？
答：有效。在破产程序中，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他普通债权。

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王峰，安徽淮信律师事务所
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