德阳一房二卖中买卖合同撤销权行使的欺诈认定要点

在房屋买卖纠纷中，“一房二卖”是典型的复杂案件类型。当出卖人将同一房屋先后卖给不同买受人，后买受人往往以“被欺诈”为由主张撤销合同或抗辩履行，但法院如何认定欺诈？普通购房者在交易中需要尽到何种注意义务？本文结合四川省德阳市中级人民法院（2025）川06民终130号判决书，深度剖析买卖合同撤销权行使中“欺诈”的认定标准，并针对当事人常见痛点提供法律指引。

一、案情概要：前后两笔交易，谁是真正权利人？

• 第一笔交易：2018年5月，曾胜*（被上诉人）与张体*（原审被告）签订《按揭商品房买卖合同》，以58万元购买案涉房屋，支付30万元并代偿按揭后，张体于2018年6月交房，曾胜装修入住至今。
• 第二笔交易：2020年1月，张体又将该房屋以50万元出售给蒲诗、黄*（上诉人），蒲诗*支付26.5万元并完成房屋备案（后与开发商金雁公司补签预售合同）。
• 纠纷爆发：曾胜起诉要求继续履行合同并撤销蒲诗、黄的备案登记。蒲诗则主张自己已尽到合理注意义务，系张体*隐瞒房屋已售、伪造出租事实，构成欺诈，其买卖合同应予保护。

关键判决：德阳中院二审维持原判，认定曾胜作为先行占有房屋的买受人，其权利优先，判令继续履行曾胜合同，并撤销蒲诗*、黄的备案登记。同时对蒲诗主张的“欺诈”抗辩未予采纳。

二、欺诈认定的法律边界：为何蒲诗*的“被骗”主张未被支持？

1. 欺诈的构成要件

根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方违背真实意思实施民事法律行为的，受欺诈方有权撤销。构成欺诈需同时满足：

• 欺诈故意：出卖人明知虚假情况仍告知或隐瞒；
• 欺诈行为：积极虚构事实或消极隐瞒真相；
• 因果关系：买受人因欺诈陷入错误认识并作出意思表示；
• 主观不知情：买受人自身无重大过错。

2. 本案法院认定：蒲诗*未尽到合理注意义务，不构成可撤销的欺诈

• 注意义务的边界：蒲诗辩称“已到交易中心查询备案、到开发商处查看文件、合同中约定瑕疵责任”。但法院指出：案涉房屋从未办理产权初始登记，通过备案查询并不能排除实际占有人；且蒲诗在签订合同前后从未实地看房（张体*谎称出租，但未提供租约等证据），其仅凭“春节放假”“疫情”等理由数次未进屋查看，不符合一般购房人的审慎标准。
• 占有事实的对抗效力：曾胜已装修入住两年多，水电气用户名虽为张体，但物业费由曾胜缴纳，蒲诗若稍作走访或询问物业即可发现。其未能发现，系自身重大过失，而非单纯被骗。
• 恶意串通的排除：此前生效判决（2021）川06民终609号已确认蒲诗与张体买卖合同有效，即不存在双方恶意串通损害曾胜的情形，但有效不等于蒲诗可以对抗在先占有人。

3. 关键痛点：在“一房二卖”中，后买受人主张欺诈为何难获支持？

• 举证责任高：买受人需证明出卖人“明知”已售且“故意”隐瞒。但实践中，出卖人常用“租给朋友”“临时没人”等话术，买受人若未固定证据（如录音、聊天记录、看房视频），很难证明欺诈故意。
• 注意义务是“硬门槛”：法院倾向于认为，购房属于重大财产交易，买受人应主动核实房屋现状（尤其是占有情况）。未实地看房即签约，属于未尽到基本注意义务，即便出卖人有虚假陈述，买受人自身过错也阻却了撤销权的行使。
• 优先保护先占有者：在多重买卖均有效、均未过户的情况下，先行合法占有房屋的买受人获得优先保护（参照《买卖合同司法解释》第6、7条精神）。即便后买受人“被骗”，也仅能向出卖人主张违约责任，而不能对抗在先占有人。

三、本案对当事人的启示：如何避免“一房二卖”陷阱及欺诈认定风险？

1. 对买受人（尤其是购房者）的实操建议

• 签约前必须实地看房：即使出卖人声称“租出去了”，也要要求查看租约、水电费缴纳记录，或通过与物业、邻居核实确认房屋真实状态。未看房即付款的风险极高。
• 查询登记与备案，但不要过度依赖：不动产登记中心可查产权归属，但实践中很多房屋（如本案）未办初始登记，备案信息也可能滞后。备案登记不直接等同于真实占有状态。
• 合同条款要锁定“交付占有”：明确约定出卖人保证房屋无人占有、无租赁，并设置高额违约金。若发现被欺诈，可依据该条款主张违约赔偿，但撤销合同难度较大。
• 及时办理变更登记或预告登记：一旦交易完成，尽快办理网签备案或预告登记，以对抗后续第三人。本案曾胜*未做任何登记，仅因先行占有才获得保护。

2. 对出卖人的警示：隐瞒真相可能构成刑事犯罪

• 张体*虽在本案中未被追究欺诈责任，但其行为已构成违约，法院判令其承担全部诉讼费。若故意隐瞒已售事实骗取后买受人房款，金额巨大可能涉嫌合同诈骗罪（最高刑期无期）。切勿以身试法。

3. 对律师办案的要点：证据链构建与法律精准适用

本案曾胜*胜诉的关键在于：

• 证明先行占有的证据链：收房交接单、装修合同、物业费发票、水电费记录、邻居证人证言等。任何一项缺失都可能动摇法院对“占有事实”的认定。
• 诉争焦点精准定位：曾胜*并未直接主张撤销蒲诗凯合同（因在先判决已确认该合同有效），而是转而要求撤销备案登记——因为备案登记的基础（金雁公司与蒲诗凯的预售合同）已被生效判决确认为无效。这一诉讼策略体现了法律适用上的精准度。

四、一句话问答（常见痛点解答）

问：买二手房时，发现出卖人隐瞒了已经卖给别人的事实，我能不能以“欺诈”为由要求撤销合同？
答：可以主张，但法院会重点审查你是否尽到了“合理注意义务”——特别是是否实地看房、核实占有情况。如果未看房就签约，很可能因自身重大过失导致撤销权不被支持。

问：一房二卖中，谁的权利更优先？
答：若两笔买卖合同均有效且均未过户，先行合法占有房屋的买受人优先（即“先占优先”原则）。后买受人只能向出卖人主张违约责任，不能要求先占人腾房。

问：我买房时已经查了不动产登记，显示房子没有抵押或查封，为什么还会被“一房二卖”？
答：登记查询只能确认权属状态，无法反映“实际占有”和“合同履行”情况。若房屋尚未办理初始产权登记（如本案），登记信息可能完全空白。最可靠的还是实地查看并留存证据。

问：如果出卖人明确告诉我“房子空着，随便看”，结果有人住着，我能告他欺诈吗？
答：能。你需要证明出卖人“明知”房屋有人居住（例如能提供之前的买卖合同、租金支付记录等）而故意撒谎。同时，你若在签约前未提出看房要求，也可能被认定为未尽注意义务。建议先固定出卖人“虚假陈述”的录音或聊天记录，再签约付款。

结语：专业律师如何帮您打赢“一房二卖”纠纷？

本案从一审到二审，历经多次举证质证、法律适用辩论，最终维护了先买受人曾胜*的合法权益。此类案件的胜负往往取决于证据链的完整性（占有事实如何证明）和法律路径的选择（是主张合同无效、撤销权还是优先履行权）。普通当事人容易陷入“对方欺诈”的情绪化主张，却忽视了自身举证能力和法律要件的严格性。

曾强律师，执业13年，长期深耕买卖合同与建设工程合同纠纷，擅长通过证据链构建还原交易全貌，精准适用《民法典》合同编及司法解释，在“一房二卖”、购房者权利保护、合同欺诈认定等复杂领域有丰富实战经验。曾律师提供从交易风险防控（合同审查、尽职调查）到诉讼执行（确认合同效力、优先履行权、撤销备案）的全流程法律服务，以德阳为核心覆盖四川省，曾多次为当事人挽回重大经济损失。

曾强，四川贞明律师事务所。

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