日照房产抵押优先受偿范围认定与风险防范要点

一、引言：房产抵押的核心价值与争议焦点

房产作为不动产，在金融借款中常作为核心抵押物，其核心价值在于为债权人提供优先受偿权，确保债权在债务人违约时能通过处置房产获得清偿。然而，在司法实践中，最高额抵押合同中“最高债权余额”与“担保范围”的界定、实现抵押权费用的扣除规则，往往成为争议焦点。本文结合山东省日照市中级人民法院（2017）鲁11民初128号判决书，深度剖析房产抵押优先受偿范围的认定逻辑，并提供实操方法。

二、争议焦点分析：最高额抵押中“最高债权余额”与“担保范围”的冲突

（一）合同约定与法律规定的不一致

本案中，日照华某酒业公司（债务人）与银行签订了三份最高额抵押合同，分别以国有土地使用权、房产、机器设备及钢结构厂房作为抵押物。合同约定“担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用”，同时又约定“实现抵押权的费用首先从抵押变现中扣除，不包括在最高限额内”。这种约定导致一个问题：最高债权余额究竟是上限还是有例外？

（二）法院的明确认定

判决书原文指出：

“（2013）年第22-014号合同约定，××以名下日开国用（2013）第000073号国有土地使用权作为抵押财产，……担保债权最高余额为人民币2288.63万元，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；实现抵押权的费用首先从抵押变现中扣除，不包括在最高限额内。”

法院最终在判决第四项中明确：

“如被告日照华某酒业有限公司到期不履行本判决确定的还款义务，原告日照岚山农村商业银行股份有限公司有权在最高债权额2288.63万元内就被告日照华某酒业有限公司名下日开国用（2013）第000073号国有土地使用权协商折价或以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿……实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除，不包括在上述最高额内。”

关键结论：法院认可了合同约定——实现抵押权的费用（如诉讼费、评估费、律师费等）可以优先从抵押物变现款中扣除，且不计入最高债权余额。这意味着，即使最高债权余额为2288.63万元，债权人实际上可获得的清偿范围是“最高债权余额 + 实现抵押权的费用”，这大大增强了抵押权的保障力度。

三、实操方法与步骤：如何确保房产抵押优先受偿权落到实处

步骤一：审查抵押合同核心条款

确认最高额抵押合同中是否明确约定“实现抵押权的费用不计入最高限额”。
检查抵押权登记的“最高债权额”是否与合同约定一致，避免登记错误导致权利受限。

步骤二：办理抵押登记并取得他项权利证书

土地使用权、房产须办理抵押登记，取得他项权利证。本案中，“2013年12月16日，上述土地使用权办理抵押登记，他项权利证号为日开他项（2013）第000084号”“2013年12月10日，上述房产办理抵押登记，他项权利证号为日房他证市字第2013121026号”。
动产（如机器设备、钢结构厂房）需办理动产抵押登记，取得抵押登记书。

步骤三：明确债权计算与费用扣除顺序

在诉讼或执行中，向法院主张“实现抵押权的费用（诉讼费、保全费、律师费等）优先从抵押物变现款中扣除”。
参考本案判决：实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除，剩余的价款再用于清偿本金、利息、罚息等，且不超过最高债权余额。

步骤四：应对债务人同时存在多种担保的情形

本案中，既有债务人自身提供的物保（抵押），又有第三人提供的保证。根据《物权法》第176条，债权人有权自主决定实现担保的顺序。
操作建议：在合同中明确约定“债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任”（如本案保证合同第12条），确保处置主动权。

四、风险提示与延展

（一）警惕“最高债权余额”的陷阱

部分抵押合同仅笼统约定“最高债权余额”，而未明确实现抵押权费用的扣除规则。若未明确约定，法院可能将实现费用计入最高限额，导致债权人实际受偿金额缩水。建议在签订抵押合同前，聘请专业律师审查并补正条款。

（二）注意抵押物价值波动与展期问题

本案抵押物评估价值较高，但若抵押物价值下跌，可能无法覆盖全部债权。建议定期评估抵押物市场价值，并要求借款人按比例追加担保。同时，贷款展期或借新还旧时，需重新办理抵押登记或确保最高额抵押仍在债权发生期间内（本案借款发生在2013年至2016年期间，且2015年发放的“借新还旧”贷款在抵押合同有效期内）。