淮北建设工程合同纠纷中保修义务认定与期限分析

建设工程合同纠纷中，保修义务的认定与保修期限的计算往往是争议焦点。本文以(2013)淮民一初字第00015号判决为蓝本，剖析法院如何界定开发商的保修责任，以及如何应对保修期已过的抗辩，为实务操作提供清晰指引。

一、案情聚焦：保修义务的分歧

本案中，供水公司诉请宏基公司承担帝景翰园小区的供水改造费用。宏基公司辩称供水系统已于2006年验收交付，保修期2年已过，且改水工程系物业公司申请，与其无关。法院最终判决宏基公司承担全部改造费用及欠缴水费。核心争议点在于：开发商的保修义务是否因物业公司入场而转移？保修期限是否已届满？

二、保修义务的认定：不以物业管理交接为转移

宏基公司主张，2007年物业公司进场后，其与供水公司的合同关系即终止，后续水费及改造费用应由物业公司承担。法院未采纳该观点。判决书指出：

“《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：‘当事人协商一致，可以变更合同。’……本案供水公司与有关物业公司之间并未签订供用水合同，故有关物业公司与供水公司之间的交费与收费关系，应当视为供水公司与宏基公司之间供用水合同的一种具体履行方式，但不能据此免除宏基公司的合同义务。”

实务启示：开发商不能仅凭物业公司入场而主张免除合同义务。若未与供水方重新签订合同，原合同仍约束双方。因此，在项目开发结束后，开发商应主动与供水公司、物业公司达成书面变更协议，明确权利义务转移节点。

三、保修期限的计算：从房屋交付买受人之日起算

宏基公司援引《建设工程质量管理条例》第四十条，主张给排水管道的保修期限为2年，自竣工验收合格之日起算，认为早已超期。对此法院从建筑法和商品房买卖合同关系双重角度论证：

“《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：‘建筑工程实行质量保修制度……保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。’……对于商品房的买受人而言，售房单位对用户的保修期显然应从房屋出售并交付之日起计算。宏基公司主张保修期限已满，理由并不充分，本院不予支持。”

关键结论：建设方对施工质量的责任与出卖人对买受人的保修义务是两个概念。前者按工程质量保修条例计算，后者按房屋交付时间计算。本案中，小区二期2010年入住，至2011年改水时仍在保修期内。

四、修复责任的承担：业主委托他人修复

法院进一步引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：

“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复的费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

因开发商未能及时修复，致业主信访，政府协调供水公司实施改造。宏基公司虽未直接委托，但参与了多次协商，法院认定其行为构成“委托他人修复”。因此，改造费用382万余元及水费39万余元均由宏基公司承担。

五、延展思考与行动指引

本案的裁判逻辑为建设工程纠纷中保修义务的认定提供了清晰路径：

• 第一步：厘清合同关系是否转移。若无书面变更或新合同，原开发商仍需负责。
• 第二步：判断保修期。应以房屋交付给最终业主的时间为准，而非工程竣工验收时间。
• 第三步：一旦出现质量问题，开发商应在合理期限内修复。若拖延，业主或政府指定单位可垫付修复，费用由开发商承担。

实务建议：开发商应在项目交付后，主动与供水、供电等公用事业单位签订移交协议，并做好与物业公司的权责划分。购房者或物业公司发现供水系统故障，应及时书面通知开发商保留证据，必要时可向主管部门申请协调。

---

作者：王峰，安徽淮信律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）淮民一初字第00015号