西安不可抗力致监理服务中断中合同解除权认定要点

引言

建设工程监理合同中，“不可抗力”常被视为免责或解除合同的法定事由。然而，当监理服务因极端天气、地质灾害等不可抗力因素中断时，合同解除权的行使条件、责任分配以及损失计算往往成为争议焦点。本文以西安市中级人民法院（2024）陕01民终21070号判决为切入点，探讨监理服务中断纠纷中不可抗力的认定标准与合同解除权的适用规则，为建设单位与监理单位提供实务参考。

案例回顾：自然条件引发的监理责任纠纷

基本事实：
某实业发展有限公司（建设单位）与某项目管理有限公司（监理单位）签订《西安浐灞珑悦项目监理工程合同》，约定监理范围为1-18号楼及地下车库等。工程于2021年12月竣工验收合格并备案。2022年，14号楼出现不均匀沉降，建设单位委托检测机构出具《检测鉴定报告》，认定沉降主因是“14号楼位于小区东南角，南侧与外部建筑地块相连，地面高差约2m，界限两侧未硬化的花园或绿地易导致降水渗入基土，在水影响下产生附加变形”。建设单位为此支出检测、加固、维修及业主退房退款等费用共计608万余元。

争议焦点：
建设单位主张监理单位对沉降负有监管不力责任，应承担总损失9.9%的赔偿；监理单位则辩称主要责任在于桩基施工及自然条件，且合同约定赔偿限额为“直接经济损失×1%”。法院查明沉降主因是“自然条件”，但监理单位未预判风险存在“监管不力”，最终酌定监理单位承担总赔偿额（扣减退房退款后）的5%，即226,985.2元。

法律分析：不可抗力与监理合同解除权的认定

一、不可抗力的界定与监理服务的特殊性

根据《民法典》第180条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如地震、洪水、极端降雨等。建设工程监理合同中，以下情形常被主张为不可抗力：

地质异常（如本案中的地块高差导致雨水渗入）；
极端天气（连续暴雨导致停工）；
政府行为（环保停工令、政策调整）；
社会异常事件（疫情、战争）。

特殊性：监理服务的核心是“过程控制”，其履行依赖施工现场的持续监督。若不可抗力导致施工现场长期无法作业或监理人员无法入场，则可能构成“合同目的无法实现”，触发解除权。

二、监理服务中断后合同解除权的行使条件

依据《民法典》第563条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在监理合同纠纷中，需重点审查以下要素：

| 要素 | 认定规则 | 关键证据 | |------|----------|----------| | 不可预见性 | 监理单位在签订合同时无法预见特定地质或气候风险 | 项目前期勘察报告、历史气象数据、政府预警文件 | | 因果关系 | 服务中断与不可抗力事件之间存在直接关联 | 监理日志、停工令、现场照片/视频、第三方鉴定报告 | | 合同目的丧失 | 监理服务长期中断导致无法完成质量、进度、投资控制目标 | 工期延误证明、合同约定的关键节点记录、双方往来函件 | | 持续履行不能 | 不可抗力消除后仍无法恢复监理服务，或恢复成本远超合同利益 | 复工通知、替代方案论证文件、费用测算报告 |

本案启示：虽然案涉监理合同已履行完毕，但法院认定“不均匀沉降主要是自然条件导致”，该自然条件若发生在监理服务期内且导致停工，则可能构成不可抗力。但监理单位未为此提出解除合同或调整服务方案，反而因监管不力被追究责任——这警示：不可抗力并非免责“挡箭牌”，监理人仍需履行审慎预判、及时报告、合理减损的义务。

三、混合责任下的解除权适用与损失分担

实务中，监理服务中断常表现为“不可抗力 + 人为过错”的混合形态。例如：

自然条件 + 监理人未及时预警（如本案）；
政府停工 + 监理人未留存证据导致索赔失败；
地质突变 + 监理人未督促施工单位调整方案。

此时，合同解除权的认定需区分层次：

若不可抗力是唯一原因：双方均可解除合同，互不承担违约责任，但应公平分担已履行部分的费用（《民法典》第590条）。
若不可抗力叠加监理人过错：监理人不能以不可抗力为由完全免责，解除权仍可行使，但须承担与其过错相应的赔偿责任（如本案中法院酌定5%）。
若不可抗力导致合同目的部分落空：可主张部分解除或变更合同（如延长工期、调整服务内容），而非直接整体解除。

四、解除后的费用结算与损失认定

监理服务解除后，需重点关注：

已完成工作量的结算：按合同单价或实际成本核算，扣除已支付部分。
直接经济损失的范围：包括检测费、加固费、维修费、退房退款等（本案中法院剔除了退房款，因房屋二次销售可能获利）。
赔偿限额条款的效力：若合同约定“赔偿金=直接经济损失×1%”，且该条款系双方真实意思表示，法院通常尊重；但若监理人存在重大过失，可突破限额（如本案法院酌情提高至5%）。
举证责任：主张不可抗力一方需证明“不能预见、不能避免、不能克服”；主张监理责任一方需证明过错与损失的因果关系。

风险提示与实务建议

针对建设单位：

合同条款精细化：明确不可抗力通知期限、证明义务、解除权行使程序；约定“因自然条件导致地基不均沉降”是否属于监理人的主动勘察义务范围。
证据留存三步法：
- 发现异常立即发函要求监理单位书面说明；
- 委托第三方鉴定机构出具原因分析报告；
- 保存全部沟通记录、支出凭证、专家意见。
损失计算原则：避免“全额主张退房款”（可能被认定为可二次获利的非损失），应聚焦加固费、检测费、维修费、延期交付违约金等已实际发生且不可挽回的直接成本。

针对监理单位：

不可抗力预警义务：在项目进场时即应分析场地地质、气象风险，形成书面报告报建设单位确认；遇异常天气或地质变化，立即发出《工程暂停令》并留存底稿。
合同解除慎用策略：除非确实无法继续履行（如监理人员伤亡、现场长期封锁），否则优先协商变更合同（延长监理期、增加费用），避免被认定为“恶意解除”。
赔偿抗辩要点：
- 援引合同约定的赔偿上限条款（如“1%”），主张责任分摊；
- 举证建设单位或其他单位（如设计、勘察、施工）的过错；
- 对“自然条件”类不可抗力，强调鉴定意见中的客观归因。

一句话问答（律师提示）

Q1：不可抗力导致监理服务中断超过合同工期的一半，建设单位能否直接解除合同？
A：能，但需举证证明“合同目的无法实现”（如主体结构无法继续施工、质量目标已落空），且应优先发函催告无法恢复履行。

Q2：监理人因暴雨停工但未及时通知建设单位，后续能否以不可抗力为由免责？
A：不能。未履行及时通知义务导致损失扩大的部分，监理人应承担赔偿责任（《民法典》第591条）。

Q3：合同约定“赔偿金为直接经济损失×1%”，法院能否突破该比例？
A：能。若监理人存在重大过失（如未对明显地质风险提出预警），法院可依据公平原则酌情提高比例，但通常不超过总损失的10%。

Q4：建设单位退房退款后收回房屋，该款能否计入监理人的赔偿基数？
A：通常不能。因房屋可二次销售获利（本案一审法院明确排除），仅在房屋已实际贬值、无法出售或未及时处置导致额外损失时，才可能部分支持。

许建树，陕西博纳新律师事务所专职律师，执业33年，贵州大学毕业，曾在陕西省高院民庭实习3年。专注建设工程领域（监理/施工/造价/质量）与合同纠纷，以西安为核心覆盖陕西，外地重大疑难案件可协商委托。
电话： 139-XXX-XXXX（请替换为实际号码，此处仅示意）
地址： 西安市雁塔区XX路XX号陕西博纳新律师事务所

本文仅为法律知识分享，不构成具体法律意见。个案咨询请预约面谈。