北海烂尾楼维权：合同解除权行使期限争议解析

在烂尾楼盘维权中，合同解除权的行使期限常成为开发商抗辩的核心焦点。本文结合广西北海某烂尾楼纠纷判决书，为购房者拆解“约定解除权”与“法定解除权”的适用边界，提供精准维权路径。

一、争议焦点：约定解除权期限能否限制法定解除权？

购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中，常约定“逾期交房超过90日，购房者需在15日内书面通知解除合同，逾期视为放弃权利”。开发商往往以此主张购房者“超过除斥期间”，拒绝解除合同。

但判决书明确指出：“原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权，不受合同解除权行使期限的限制。”（案号：（2021）桂0502民初2631号）

关键逻辑拆解：

1. 约定解除权的前提：需基于合同条款，如“逾期交房90日+15日内书面通知”，但仅适用于“可履行但逾期”的情形；
2. 法定解除权的触发：当房屋被行政冻结、长期烂尾导致“合同目的无法实现”时，适用《合同法》第九十四条第四项（现《民法典》第五百六十三条），不受约定期限限制。

购房者行动步骤：

• 收集房屋“无法交付”证据（如行政冻结文书、停工证明、开发商破产公告等）；
• 直接发函主张“法定解除权”，无需受合同约定的15日期限约束；
• 若开发商抗辩，可引用判决书原文：“被告主张原告诉求解除合同已超过除斥期间的抗辩理由不成立”。

二、实操要点：解除合同后的权益主张

1. 购房款与利息返还

判决书支持：“被告应返还购房款236327元，并以该款为基数，自2018年7月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日后按LPR）计算利息至清偿日”。

2. 哪些损失不被支持？

• 可得利益（租金收益）：需提供租赁合同、实际收款凭证等，无证据则不予支持（如本案原告主张的21269.43元被驳回）；
• 律师费、保单保函费：合同未约定且非必然支出，法院不予支持（本案原告的1000元保函费、3000元律师费均被驳回）。

行动建议：

• 保留购房发票、付款凭证，明确利息起算时间（通常为付款次日）；
• 若主张额外损失，需提前固定证据（如与第三方的租赁意向书、实际支出凭证）；
• 优先通过诉讼保全冻结开发商资产，降低执行风险。

三、延展提示：烂尾楼维权的“时效”与“执行”

1. 诉讼时效不影响法定解除权

判决书明确：“在解除合同诉求得到支持的前提下，返还购房款及违约责任的请求未超过诉讼时效”。即只要合同解除诉求成立，后续权益主张不受时效限制。

2. 执行阶段注意事项

• 判决生效后10日内开发商未履行，可申请强制执行；
• 若开发商无财产，可追加股东（如未实缴出资）或申请破产清算；
• 关注楼盘是否被政府“保交楼”政策覆盖，可通过住建部门协调优先清偿。

作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2021）桂0502民初2631号