南宁租期届满租金调整争议：承租人拒搬的法律后果

一、核心案例：租金涨了，承租人能拒绝搬离吗？

2009年，哈尔滨市鑫东安汽车维修公司（下称“鑫东安公司”）与南岗区大成街道办事处（下称“街道办”）签订4年期房屋租赁合同，约定年租金20万元，租期至2013年5月9日。

租期届满后，双方未续签新合同，但鑫东安公司继续使用房屋，并按每月3万元（即年租金36万元）向街道办支付了2个月租金。2013年7月，街道办书面通知鑫东安公司限期迁出，鑫东安公司以“投入大量装修、享有优先承租权”为由拒绝，双方诉至法院。

法院最终判决：鑫东安公司15日内迁出，并支付拖欠的房屋占用费10万元。

二、案件焦点：为什么法院支持按市场价调租金？

1. 不定期租赁的“市场价调整权”

租期届满后，鑫东安公司继续使用房屋、街道办收取租金但未签新合同——此时双方形成不定期租赁合同（《民法典》第734条）。

不定期租赁中，出租方有权随时解除合同（需提前合理通知）；
原合同到期后，租金可按当前市场价调整（本案中从年20万涨到年36万，法院认可该市场价标准）。

2. 承租人的“优先承租权”为何不成立？

鑫东安公司主张“优先承租权”，但法院驳回，关键在于2点：

未履行书面通知义务：合同约定“续租需提前1个月书面通知甲方”，鑫东安公司未提交书面申请；
未接受市场价条件：街道办按市场价调整租金后，鑫东安公司未同意重新签合同——“同等条件”（包括租金价格）不满足，优先承租权无法行使。

3. 装修投入能成为“拒搬理由”吗？

鑫东安公司称“投入大量装修、搬迁损失大”，但合同明确约定：

“装修费用由乙方自行承担，租赁到期后装修无偿归甲方所有”。

法律提示：承租人装修前应与出租方明确“装修归属”，若合同无特别约定，到期后装修残值一般归出租方（除非双方协商补偿）。

三、承租人必看：租赁中的5大痛点及避坑指南

痛点1：租期届满，租金突然暴涨怎么办？

事前约定：签订合同时明确“续租租金调整方式”（如“按周边同类房屋市场价上浮5%”）；
及时沟通：租期届满前3个月书面提出续租申请，避免“不定期租赁”被动局面。

痛点2：优先承租权如何“落地”？

书面约定：合同中明确“优先承租权的行使条件”（如“提前1个月书面申请+接受同等租金条件”）；
保留证据：提交续租申请时用EMS或邮件（注明“续租申请”），保留签收记录。

痛点3：装修投入怕“打水漂”？

签订《装修补充协议》：约定“租期不满X年，装修费按比例补偿”或“到期后装修可拆除（不损坏房屋结构）”；
避免过度装修：短期租赁（≤3年）建议轻装修，降低沉没成本。

痛点4：不定期租赁被“突然解约”？

主动要求签固定期限合同：避免“随时被解约”；
收到解约通知后及时协商：若需继续承租，尽快与出租方谈新合同，否则需在通知期限内搬离。

痛点5：房屋占用费比租金高？

到期及时交接：若不续租，需在租期届满日搬离，否则出租方可按市场价主张占用费（甚至更高）；
拖欠费用后果重：未支付占用费可能被法院强制执行，还需承担迟延履行利息。

四、一句话问答

租期届满后继续用房屋，租金会涨吗？
答：会，出租方可按当前市场价调整租金，双方形成不定期租赁。
优先承租权是“想租就能租”吗？
答：不是，需满足“提前书面申请+接受同等租金条件”等合同约定。
装修费能让出租方补偿吗？
答：除非合同明确约定，否则到期后装修无偿归出租方，承租人自行承担费用。
不定期租赁可以随时解约吗？
答：出租方需提前合理通知（一般1-3个月），承租人也可随时解除。
不搬离会有什么后果？
答：需支付房屋占用费，还可能被法院强制迁出，承担诉讼费、迟延利息。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民事判决书
（2014）哈民一民终字第329号
上诉人（原审被告）哈尔滨市鑫东安汽车维修有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋。
法定代表人李文发，该公司经理。
被上诉人（原审原告）哈尔滨市南岗区大成街道办事处，住所地哈尔滨市南岗区十字街143-19号。
法定代表人张德斌，该单位主任。
委托代理人潘博，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市鑫东安汽车维修有限责任公司（以下简称鑫东安汽车维修公司）因与被上诉人哈尔滨市南岗区大成街道办事处（以下简称大成街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民一初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭审理此案。鑫东安汽车维修公司法定代表人李文发，被上诉人大成街道办事处的委托代理人潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大成街道办事处在一审诉称，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司于2009年3月25日就鑫东安汽车维修公司租赁大成街道办事处位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋房屋签订一协议，约定租期为2009年5月10日至2013年5月9日，共计4年，年租金为200000元。租期届满后，双方未签订新的租赁协议，鑫东安汽车维修公司拒绝从该房屋中迁出。故诉至法院，请求判令：1、鑫东安汽车维修公司从租赁大成街道办事处的位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋1层、2层房屋中迁出；2、判令鑫东安汽车维修公司给付大成街道办事处房屋占用费100000元。
鑫东安汽车维修公司在一审辩称，因鑫东安汽车维修公司租赁该房经营已四年多时间，投入了大量的资金，用户已熟知鑫东安汽车维修公司的维修地点，搬迁势必给鑫东安汽车维修公司造成较大的损失。鑫东安汽车维修公司根据双方所签订的合同有优先对该房屋的租赁权，而大成街道办事处却在双方商谈价格的过程中将该房屋租赁给他人用于经营饭店。
原审判决认定：坐落于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋楼1层、2层房产系大成街道办事处享有使用权房产。2009年3月25日，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司双方签订一份房屋租赁合同，约定大成街道办事处将该房产以每年200000的房租租赁给鑫东安汽车维修公司，租期为2009年5月10日至2013年5月9日。房屋租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁协议，鑫东安汽车维修公司又以每月30000元的租金向大成街道办事处交纳2个月的租金。2013年7月25日，大成街道办事处向鑫东安汽车维修公司发出通知，限期鑫东安汽车维修公司于2013年7月31日前从该房迁出。
原审判决认为：依法成立的合同受法律保护，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司间就鑫东安汽车维修公司租赁大成街道办事处房产签订合同，其合同效力应予以认定。在双方签订的房屋租赁合同期限届满后，鑫东安汽车维修公司继续使用租赁房屋，大成街道办事处未提出异议，且按每月30000元的标准向被告收取两个月的房租，因双方未再签订新的租赁合同，应认定在此期间双方原来租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。月租金调整为30000元。因双方租赁合同为不定期，大成街道办事处有权要求鑫东安汽车维修公司随时迁出。关于大成街道办事处请求鑫东安汽车维修公司给付其房屋占有使用费100000元，因自2013年7月9日后鑫东安汽车维修公司未再向大成街道办事处交纳租金，大成街道办事处该请求该院亦予以支持。因大成街道办事处已于2013年7月25日以书面形式通知鑫东安汽车维修公司解除双方所签订的租赁合同，应认定双方租赁合同已经解除。关于鑫东安汽车维修公司辩称其对该房屋租赁享有优先承租权的意见，因双方在租赁合同的第六条第（四）项中约定：该协议履行期限届满后，如双方未就延期事宜达成一致意见，则鑫东安汽车维修公司应无条件迁出。
原审据此判决：一、鑫东安汽车维修公司携其物品于本判决生效之日起十五日内从大成街道办事处位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F2O2栋楼1层、2层迁出；二、鑫东安汽车维修公司向大成街道办事处支付房屋占用使用费100000元。如果鑫东安汽车维修公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由鑫东安汽车维修公司负担。
宣判后，鑫东安汽车维修公司不服，向本院提起上诉称：鑫东安汽车维修公司租用大成街道办事处房屋四年期间，为了继续长期租用此房投入了大量的资金，对其房屋进行改造维修。已建立起较稳定的客户维修关系。双方签订的原合同中规定了在同等条件下，鑫东安汽车维修公司乙方享有优先承租权。且继续承租有利于鑫东安汽车维修公司微小企业的生存和发展，有利于社会的安定团结和谐。据此，鑫东安汽车维修公司请求撤销一审判决。判令鑫东安汽车维修公司继续承租该房产经营。
大成街道办事处在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：《房屋租赁合同》第三条明确约定：租赁期满，大成街道办事处有权收回出租房屋，鑫东安汽车维修公司应如期交还；第五条第（三）项约定：鑫东安汽车维修公司装修产生的一切费用鑫东安汽车维修公司自行承担，租赁到期后或因鑫东安汽车维修公司原因提前终止履行本协议，鑫东安汽车维修公司的装修无偿归大成街道办事处所有。以上事实足以说明，鑫东安汽车维修公司在签订租赁合同时，就已经同意租赁四年后交还房屋并承担装修费用，现以此为由拒绝迁出，违反合同约定。请求：二审法院查明事实，驳回鑫东安汽车维修公司的上诉请求。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实相同
本院认为，坐落于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋楼1层、2层房产系大成街道办事处享有使用权房产。大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司双方于2009年3月25日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，该合同合法有效，并已经实际履行到期。
关于鑫东安汽车维修公司以其享有优先承租权为由，提出继续租赁该房屋的主张。双方在《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定：“乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，按当时市场评估价，同等条件下优先承租给乙方”。首先，鑫东安汽车维修公司并未以书面形式通知大成街道办事处续租；其次，大成街道办事处按照租赁期满后的市场价格将房屋租金调整为每年360000元后，鑫东安汽车维修公司并未同意重新签订租赁合同，鑫东安汽车维修公司主张的优先承租权，不符合双方的约定。由于租赁合同到期后，作为租赁方的大成街道办事处享有是否续租的决定权，因此，在2013年7月25日，大成街道办事处以书面形式通知鑫东安汽车维修公司解除租赁合同符合法律规定，故在大成街道办事处提出终止与鑫东安汽车维修公司之间的租赁关系后，鑫东安汽车维修公司提出由人民法院判决双方继续履行租赁合同，于法无据。据此，鑫东安汽车维修公司提出的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《...