房屋出租/2026-04-16

南宁租期届满租金调整争议：承租人拒搬的法律后果

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

一、核心案例：租金涨了，承租人能拒绝搬离吗？

2009年，哈尔滨市鑫东安汽车维修公司（下称“鑫东安公司”）与南岗区大成街道办事处（下称“街道办”）签订4年期房屋租赁合同，约定年租金20万元，租期至2013年5月9日。

租期届满后，双方未续签新合同，但鑫东安公司继续使用房屋，并按每月3万元（即年租金36万元）向街道办支付了2个月租金。2013年7月，街道办书面通知鑫东安公司限期迁出，鑫东安公司以“投入大量装修、享有优先承租权”为由拒绝，双方诉至法院。

法院最终判决：鑫东安公司15日内迁出，并支付拖欠的房屋占用费10万元。

二、案件焦点：为什么法院支持按市场价调租金？

1. 不定期租赁的“市场价调整权”

租期届满后，鑫东安公司继续使用房屋、街道办收取租金但未签新合同——此时双方形成不定期租赁合同（《民法典》第734条）。

不定期租赁中，出租方有权随时解除合同（需提前合理通知）；
原合同到期后，租金可按当前市场价调整（本案中从年20万涨到年36万，法院认可该市场价标准）。

2. 承租人的“优先承租权”为何不成立？

鑫东安公司主张“优先承租权”，但法院驳回，关键在于2点：

未履行书面通知义务：合同约定“续租需提前1个月书面通知甲方”，鑫东安公司未提交书面申请；
未接受市场价条件：街道办按市场价调整租金后，鑫东安公司未同意重新签合同——“同等条件”（包括租金价格）不满足，优先承租权无法行使。

3. 装修投入能成为“拒搬理由”吗？

鑫东安公司称“投入大量装修、搬迁损失大”，但合同明确约定：

“装修费用由乙方自行承担，租赁到期后装修无偿归甲方所有”。

法律提示：承租人装修前应与出租方明确“装修归属”，若合同无特别约定，到期后装修残值一般归出租方（除非双方协商补偿）。

三、承租人必看：租赁中的5大痛点及避坑指南

痛点1：租期届满，租金突然暴涨怎么办？

事前约定：签订合同时明确“续租租金调整方式”（如“按周边同类房屋市场价上浮5%”）；
及时沟通：租期届满前3个月书面提出续租申请，避免“不定期租赁”被动局面。

痛点2：优先承租权如何“落地”？

书面约定：合同中明确“优先承租权的行使条件”（如“提前1个月书面申请+接受同等租金条件”）；
保留证据：提交续租申请时用EMS或邮件（注明“续租申请”），保留签收记录。

痛点3：装修投入怕“打水漂”？

签订《装修补充协议》：约定“租期不满X年，装修费按比例补偿”或“到期后装修可拆除（不损坏房屋结构）”；
避免过度装修：短期租赁（≤3年）建议轻装修，降低沉没成本。

痛点4：不定期租赁被“突然解约”？

主动要求签固定期限合同：避免“随时被解约”；
收到解约通知后及时协商：若需继续承租，尽快与出租方谈新合同，否则需在通知期限内搬离。

痛点5：房屋占用费比租金高？

到期及时交接：若不续租，需在租期届满日搬离，否则出租方可按市场价主张占用费（甚至更高）；
拖欠费用后果重：未支付占用费可能被法院强制执行，还需承担迟延履行利息。

四、一句话问答

租期届满后继续用房屋，租金会涨吗？
答：会，出租方可按当前市场价调整租金，双方形成不定期租赁。
优先承租权是“想租就能租”吗？
答：不是，需满足“提前书面申请+接受同等租金条件”等合同约定。
装修费能让出租方补偿吗？
答：除非合同明确约定，否则到期后装修无偿归出租方，承租人自行承担费用。
不定期租赁可以随时解约吗？
答：出租方需提前合理通知（一般1-3个月），承租人也可随时解除。
不搬离会有什么后果？
答：需支付房屋占用费，还可能被法院强制迁出，承担诉讼费、迟延利息。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民事判决书
（2014）哈民一民终字第329号
上诉人（原审被告）哈尔滨市鑫东安汽车维修有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋。
法定代表人李文发，该公司经理。
被上诉人（原审原告）哈尔滨市南岗区大成街道办事处，住所地哈尔滨市南岗区十字街143-19号。
法定代表人张德斌，该单位主任。
委托代理人潘博，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市鑫东安汽车维修有限责任公司（以下简称鑫东安汽车维修公司）因与被上诉人哈尔滨市南岗区大成街道办事处（以下简称大成街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民一初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭审理此案。鑫东安汽车维修公司法定代表人李文发，被上诉人大成街道办事处的委托代理人潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大成街道办事处在一审诉称，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司于2009年3月25日就鑫东安汽车维修公司租赁大成街道办事处位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋房屋签订一协议，约定租期为2009年5月10日至2013年5月9日，共计4年，年租金为200000元。租期届满后，双方未签订新的租赁协议，鑫东安汽车维修公司拒绝从该房屋中迁出。故诉至法院，请求判令：1、鑫东安汽车维修公司从租赁大成街道办事处的位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋1层、2层房屋中迁出；2、判令鑫东安汽车维修公司给付大成街道办事处房屋占用费100000元。
鑫东安汽车维修公司在一审辩称，因鑫东安汽车维修公司租赁该房经营已四年多时间，投入了大量的资金，用户已熟知鑫东安汽车维修公司的维修地点，搬迁势必给鑫东安汽车维修公司造成较大的损失。鑫东安汽车维修公司根据双方所签订的合同有优先对该房屋的租赁权，而大成街道办事处却在双方商谈价格的过程中将该房屋租赁给他人用于经营饭店。
原审判决认定：坐落于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋楼1层、2层房产系大成街道办事处享有使用权房产。2009年3月25日，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司双方签订一份房屋租赁合同，约定大成街道办事处将该房产以每年200000的房租租赁给鑫东安汽车维修公司，租期为2009年5月10日至2013年5月9日。房屋租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁协议，鑫东安汽车维修公司又以每月30000元的租金向大成街道办事处交纳2个月的租金。2013年7月25日，大成街道办事处向鑫东安汽车维修公司发出通知，限期鑫东安汽车维修公司于2013年7月31日前从该房迁出。
原审判决认为：依法成立的合同受法律保护，大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司间就鑫东安汽车维修公司租赁大成街道办事处房产签订合同，其合同效力应予以认定。在双方签订的房屋租赁合同期限届满后，鑫东安汽车维修公司继续使用租赁房屋，大成街道办事处未提出异议，且按每月30000元的标准向被告收取两个月的房租，因双方未再签订新的租赁合同，应认定在此期间双方原来租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。月租金调整为30000元。因双方租赁合同为不定期，大成街道办事处有权要求鑫东安汽车维修公司随时迁出。关于大成街道办事处请求鑫东安汽车维修公司给付其房屋占有使用费100000元，因自2013年7月9日后鑫东安汽车维修公司未再向大成街道办事处交纳租金，大成街道办事处该请求该院亦予以支持。因大成街道办事处已于2013年7月25日以书面形式通知鑫东安汽车维修公司解除双方所签订的租赁合同，应认定双方租赁合同已经解除。关于鑫东安汽车维修公司辩称其对该房屋租赁享有优先承租权的意见，因双方在租赁合同的第六条第（四）项中约定：该协议履行期限届满后，如双方未就延期事宜达成一致意见，则鑫东安汽车维修公司应无条件迁出。
原审据此判决：一、鑫东安汽车维修公司携其物品于本判决生效之日起十五日内从大成街道办事处位于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F2O2栋楼1层、2层迁出；二、鑫东安汽车维修公司向大成街道办事处支付房屋占用使用费100000元。如果鑫东安汽车维修公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由鑫东安汽车维修公司负担。
宣判后，鑫东安汽车维修公司不服，向本院提起上诉称：鑫东安汽车维修公司租用大成街道办事处房屋四年期间，为了继续长期租用此房投入了大量的资金，对其房屋进行改造维修。已建立起较稳定的客户维修关系。双方签订的原合同中规定了在同等条件下，鑫东安汽车维修公司乙方享有优先承租权。且继续承租有利于鑫东安汽车维修公司微小企业的生存和发展，有利于社会的安定团结和谐。据此，鑫东安汽车维修公司请求撤销一审判决。判令鑫东安汽车维修公司继续承租该房产经营。
大成街道办事处在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：《房屋租赁合同》第三条明确约定：租赁期满，大成街道办事处有权收回出租房屋，鑫东安汽车维修公司应如期交还；第五条第（三）项约定：鑫东安汽车维修公司装修产生的一切费用鑫东安汽车维修公司自行承担，租赁到期后或因鑫东安汽车维修公司原因提前终止履行本协议，鑫东安汽车维修公司的装修无偿归大成街道办事处所有。以上事实足以说明，鑫东安汽车维修公司在签订租赁合同时，就已经同意租赁四年后交还房屋并承担装修费用，现以此为由拒绝迁出，违反合同约定。请求：二审法院查明事实，驳回鑫东安汽车维修公司的上诉请求。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实相同
本院认为，坐落于哈尔滨市南岗区大成三道街50号F202栋楼1层、2层房产系大成街道办事处享有使用权房产。大成街道办事处、鑫东安汽车维修公司双方于2009年3月25日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，该合同合法有效，并已经实际履行到期。
关于鑫东安汽车维修公司以其享有优先承租权为由，提出继续租赁该房屋的主张。双方在《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定：“乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，按当时市场评估价，同等条件下优先承租给乙方”。首先，鑫东安汽车维修公司并未以书面形式通知大成街道办事处续租；其次，大成街道办事处按照租赁期满后的市场价格将房屋租金调整为每年360000元后，鑫东安汽车维修公司并未同意重新签订租赁合同，鑫东安汽车维修公司主张的优先承租权，不符合双方的约定。由于租赁合同到期后，作为租赁方的大成街道办事处享有是否续租的决定权，因此，在2013年7月25日，大成街道办事处以书面形式通知鑫东安汽车维修公司解除租赁合同符合法律规定，故在大成街道办事处提出终止与鑫东安汽车维修公司之间的租赁关系后，鑫东安汽车维修公司提出由人民法院判决双方继续履行租赁合同，于法无据。据此，鑫东安汽车维修公司提出的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《...