南宁退租扣押金引纠纷：自然损耗不属承租人赔偿责任

一、案件核心：9年租赁期满，1.46万押金为何只退1.36万？

南京的李先生为方便儿子上学，2015年7月在上海徐汇区租了黄女士的房子，租期9年，押金14600元（两个月租金）。2024年8月租期结束交房后，黄女士却以“房屋损坏”为由拒绝退押金，要求李先生“按原样重新装修”，否则押金抵扣赔偿——双方争执不下，最终闹上法庭。

黄女士列出18项“损坏”：地板开裂污损、门窗把手损坏、空调外壳有污渍、灯具故障……甚至要求李先生承担装修期间的租金。而李先生认为：这些要么是自然老化（如9年的地板、使用多年的把手），要么是房东未修的问题（如白蚁导致的地板损坏、报修过的门窗），还有部分是自己添置的物品（窗帘、椅子）。

二、法院怎么判？自然损耗≠承租人责任

法院审理后明确：

自然损耗不担责：《民法典》第710条规定，承租人按约定使用租赁物导致的损耗，不承担赔偿责任。案涉房屋2015年前装修，李先生承租9年，装修和物品必然有正常老化（如地板因年限、白蚁出现的问题，门窗把手长期使用的损耗）。
人为损坏才需赔：只有因承租人“保管不善”（如故意破坏、不当使用）造成的损坏，才需赔偿。法院结合证据，仅酌定李先生承担1000元（如搬家时不小心造成的小面积地板损坏），最终判决黄女士退还押金13600元。
押金用途有限：房东不能随意以“房屋损坏”为由扣押金，需区分“自然损耗”和“人为损坏”——前者是房东应承担的维护成本，后者才是承租人的责任。

三、租客必看：这些“痛点”要提前规避！

1. 签合同前：明确“损耗范围”

要求房东出具《房屋交割清单》，拍照/录像记录家具、家电、墙面、地板的原始状态（如是否有划痕、老化痕迹），双方签字确认。
合同中注明：“自然损耗（如地板老化、家电正常折旧）由房东承担维修责任”，避免后期扯皮。

2. 租赁中：留存“报修证据”

发现问题及时通过微信/短信向房东报修，明确描述问题（如“2023年3月19日，卧室门包框开裂，已拍照”），并保存聊天记录。
若房东拖延维修，可自行维修并保留发票，后续从租金中抵扣（需提前告知房东）。

3. 退租时：做好“交接流程”

退租前彻底清洁房屋，避免因“卫生问题”被找茬；
再次核对《交割清单》，对有争议的损坏点当场提出，必要时报警固定证据（如本案李先生在派出所备案）；
要求房东当场验收，签署《退房确认书》，明确“无异议”后再离开。

四、房东注意：扣押金不能“任性”

不能将“自然损耗”等同于“承租人损坏”，如：
- 装修使用超过5年的地板开裂、墙皮脱落；
- 使用多年的水龙头、开关老化损坏；
- 家电因年限过长出现故障（如空调用了8年不制冷）。
若确实存在人为损坏，需提供证据（如照片、维修报价单），不能仅凭口头要求扣押金。

一句话问答

租了5年的房子，地板因老化开裂，房东能扣押金吗？
→ 不能，属于自然损耗，承租人不担责。
退租时房东说“空调外壳有污渍”要扣钱，合理吗？
→ 若污渍是正常使用痕迹（如灰尘），不合理；若为承租人故意污染（如油漆泼洒），需赔偿。
报修后房东一直不修，退租时反而说“是我损坏的”，怎么办？
→ 拿出报修的微信记录、聊天截图等证据，证明问题早存在且房东未处理。
合同没写“自然损耗”条款，房东能随意扣押金吗？
→ 不能，《民法典》第710条是法定条款，即使合同没写，自然损耗也不用承租人赔偿。
退租时房东要求“恢复原状”，但我添置的窗帘能带走吗？
→ 若窗帘是你自行购置且未改变房屋结构，可带走；若房东要求留下，需协商补偿。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

上海市徐汇区人民法院
民事判决书
（2024）沪0104民初22831号
原告：李某，男，1968年X月X日出生，汉族，住江苏省南京市。
被告：黄某，女，1956年X月X日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：邹某，某某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周某，某某律师事务所律师。
原告李某与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年10月29日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并于2024年12月16日公开开庭进行审理。原告李某、被告黄某的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某向本院提出诉讼请求：黄某向李某返还押金14,600元、并支付李某交通费600元、住宿费500元。
事实和理由：李某因儿子考入某某学院附属小学，于2015年7月通过某某公司承租黄某位于上海市XXX路XXXX弄X号302室房屋（以下简称系争房屋）。双方约定租金7,300元/月，按月支付，押金14,600元（两月租金），2024年7月租期结束，租期九年零一个月，期间租金由每月7,300元涨至9,100元，李某承租期间按时足额支付租金，实际居住人为李某岳母（或岳父）与儿子两人，承租期间对于房屋的正常损耗、设施自然损坏等情况，李某及实际居住人与黄某一直保持沟通。因屋内生活设施不全，李某和实际居住人加装纱窗、窗帘，并添置沙发、净水器、消毒柜、桌椅等，花费10,000元以上，全部留在屋内。房屋经多年使用有损耗属正常现象。2024年8月9日，房屋交接后，黄某拒绝返还押金，并要求李某对该房屋按原样重新装修，装修结束后由黄某及黄某聘请的专业验房公司进行验收，验收完毕，三方签字，并根据验收报告再谈押金问题，在李某装修期间仍需按照每月9,100元支付租金，并表示黄某会具体发给李某，且不接受沟通与还价。2024年8月10日，黄某正式发微信提出要求，而黄某列举的情况，一部分是正常损耗，一部分系李某和实际居住人购买添置，还有一部分是黄某对房屋维修的结果，如地板损坏是因为有白蚁，门的损坏等都是黄某维修的结果。黄某对于实际情况非常了解，发完信息后，数天不回微信，不接电话。李某就房屋问题及处理意见多次与黄某沟通。但黄某于2024年8月15日上午7点16分再次对李某发出同样的无理要求，同时拒绝正常对话。为此，李某于2024年8月19日在徐汇区湖南路派出所报警。综上，李某为维护自身合法权益，诉至法院。审理中，李某明确诉请中的交通费系南京往返上海所发生。
黄某辩称，不同意李某的诉讼请求。关于押金返还，系争租赁房屋期限届满后，李某作为承租人对房屋的灯具、地板、门等造成损坏，包括电器上也残留了无法清洗的污渍。黄某通知李某需要对房屋造成的损失进行修复或进行赔偿。李某拒不赔偿，所以黄某要求以押金抵扣赔偿的金额，进行多退少补。具体的合同依据是租赁合同第五条第一款和第七条第三款。除此之外，李某对黄某房屋造成的损害远不止14,600元的押金金额。黄某已向法院提交房屋现场视频，可以看到地板遭受大面积的毁损，不仅是一些大片的污渍，地板有开裂、破损。后续黄某可能需要把整片的地板全部都换掉。黄某愿意协商，关于交通费和住宿费，与本案无关，不应由黄某承担，且李某未提交相关证据。
本院经审理认定事实如下：
2015年7月，李某（承租方、乙方）与黄某（出租方、甲方）签署《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租期一年，自2015年7月8日至2016年7月7日。月租金为7,300元，租金以现金支付。首期支付一月，计7,300元整，以每叁月结算一次，乙方需提前七天支付下次租金。签订合同乙方需支付14,600元作为租房押金。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，乙方应把缴纳过的单据复印件交于甲方，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方，乙方在交还房屋后，遗留在房间内物品，甲方将视为乙方的废弃物，有权任意处理。租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。合同另就其他事项进行约定。
租赁合同签订后，李某向黄某支付押金14,600元，并已支付租金至2024年8月7日。租赁合同于2024年8月7日到期终止。李某于2024年8月9日将系争房屋交还黄某。
2022年9月18日，李某一方通过微信向黄某一方表示：房间地板好像有白蚂蚁，还有墙掉皮严重，能来修下吗。黄某一方回复：我过几天过来一趟……我会抓紧解决的。
2022年9月19日，李某一方通过微信向黄某一方表示：全是白蚂蚁。并附图片。
2022年11月10日，李某一方通过微信向黄某一方表示：房间现在地板里的白蚁太厉害了，地板已经不能踩上去。
2023年3月19日，李某一方通过微信向黄某一方表示：这个门麻烦找师傅来修下。并附图两张。黄某一方回复：这个星期五之前，我会落实修复门包框。
2023年5月23日，李某一方通过微信向黄某一方表示：厕所门上的脚链掉了，门现在不能关了。并附图一张。黄某一方回复：我会过来处理的。克服一下。
2024年8月9日，李某通过微信与黄某一方沟通，黄某一方指出了系争房屋内相应损坏，李某表示：一个小损地板是搬家公司不小心，也不大，我请了专业保洁公司做过清洁了。自然损耗的，许多都是应该房东负责修复的，地板十年了，按常理也应该重铺了。
审理中，黄某为证明退房时，房屋内物品及装修存在18项人为损坏，提供微信聊天记录。黄某一方在微信中向李某表示：1.卧室窗帘污渍及破损；2.椅子掉漆；3.卫生间排风/取暖机无法使用；4.卧室床头柜下层抽屉把手丢失；5.卫生间窗户开关扳手损坏；6.卧室窗户开关扳手损坏；7.屋内三台空调外壳有污渍；8.卧室门损坏；9.卫生间门框掉皮开裂；10.小房间门框开裂；11.厨房拉门损坏，无法移动；12.房门下沿损坏；13.卫生间与小房间相连墙面损坏（类似水泡过）；14.屋内多处灯具及灯泡损坏；15.客厅实木地板损坏且开裂；16.客厅实木地板大面积污损；17.卧室实木地板大面积损坏；18.卧室实木地板大面积损毁缺失。
李某对上述证据中黄某指出的损坏问题逐一回复如下：1.黄某交房时并无窗帘，窗帘是李某自行购置并安装；2.椅子也是李某自行购置；3.卫生间排风早已坏掉，要求黄某修理，黄某未修理；4.把手属于自然损耗；5-6.卫生间和卧室窗户把手均是自然损耗，要求黄某修理多次；7.三台空调外壳本来颜色如此，抽烟不会影响空调外壳；8.卧室门因为漏水起泡，要求黄某修理，黄某未修；9-10.2023年让黄某来修理，黄某未修；11-12.厨房拉门也是向黄某提出过修理，黄某未修；13.时间长，正常损耗；14.灯泡均系李某自行购置，只是部分不能用；15-18.客厅实木地板系白蚁造成，污渍系处理完白蚁，黄某自行刷的黑漆。
审理中，黄某表示系争房屋装修于2015年之前，向李某交付房屋时，屋内物品齐全。
上述事实，有当事人陈述外，另有租...