南宁出租人干扰使用？餐饮店主火灾索赔停业损失被驳回？

一、案件回顾：一场火灾引发的租赁合同纠纷

2024年8月，李某与刘某签订《房屋租赁合同》，租赁刘某位于化念镇的居民住房一、二楼经营餐饮。2025年3月24日，房屋发生火灾，消防部门认定起火原因系“一楼楼梯间南侧空气开关柜连接的导线发生电气线路故障，引燃下方卫生纸等可燃物蔓延扩大造成火灾”。火灾导致李某经营的餐馆完全损毁，被迫停业。李某认为刘某作为出租人应承担全部责任，遂起诉要求解除合同、退还剩余租金、赔偿财产损失及停业损失；刘某则反诉要求李某赔偿房屋损失、支付垫付电费等。

二、争议焦点及法院判决

（一）合同解除时间如何认定？

李某主张火灾发生次日（2025年3月25日）合同已解除，因刘某提供的房屋因火灾完全丧失经营功能，符合《民法典》第563条“其他违约行为致使不能实现合同目的”的解除条件。但法院认为，李某未提前通知对方，直接以诉讼方式主张解除合同，根据《民法典》第565条第二款，合同自起诉状副本送达刘某之日（2025年6月4日）解除。

（二）火灾责任如何划分？

李某认为火灾系刘某安装的三相电线路不合格、电工无资质导致，刘某应承担全部责任；刘某则认为李某在楼梯间堆放易燃物品、未妥善管理电路是火灾扩大的主要原因。法院综合认定：李某作为实际管理人，在导线下堆放易燃物品，未尽安全管理义务，承担60%责任；刘某作为出租人，对线路安全隐患未及时排查，承担40%责任。

（三）停业损失为何未获支持？

李某提交银行流水、税务申报材料证明事故前日均营业额1035元，主张4个月停业损失约9.9万元。但法院认为，停业损失属于预期利益，需考虑经营风险，且李某承担主要责任，故未支持。

（四）租金及电费如何处理？

李某支付了2024年8月1日至2025年7月31日的租金46000元，主张退还2025年3月25日至7月31日的租金16254元。但法院以李某未腾退房屋为由未支持。关于电费，合同约定租赁期间电费由李某承担，刘某垫付的758.77元由李某支付。

三、当事人关注的痛点解析

1. 合同解除时间的认定

关键词：通知到达、诉讼解除、腾退义务

若承租人因租赁物损毁主张解除合同，需提前通知出租人，通知到达时合同解除；若直接起诉，合同自起诉状副本送达时解除。
即使合同解除，承租人仍需腾退房屋，否则可能承担占用费。

2. 火灾责任的划分

关键词：出租人适租义务、承租人安全管理义务、消防隐患

出租人需保证租赁物符合约定用途，对房屋及设施负有维修、安全检查义务（如电路安装需符合标准）。
承租人作为实际管理人，需妥善管理租赁物，不得堆放易燃物品，否则需承担主要责任。

3. 停业损失的认定

关键词：预期利益、经营风险、利润证明

停业损失属于可得利益，需证明利润而非仅营业额，且需考虑经营风险（如市场波动、竞争等）。
若承租人对事故承担主要责任，法院可能不支持停业损失。

4. 租金及费用的返还

关键词：租金支付方式、腾退房屋、费用承担

租金支付需保留证据（如转账记录、聊天记录），若通过第三人支付，需证明出租人同意。
合同解除后，承租人未腾退房屋的，可能无法主张剩余租金返还。

四、一句话问答

问：租赁房屋因火灾损毁，承租人能否立即解除合同？
答：需提前通知出租人，通知到达时合同解除；若直接起诉，合同自起诉状副本送达时解除。
问：火灾后承租人主张停业损失，需要提供哪些证据？
答：需提供营业额、利润表、税务申报等证据，证明利润损失，且需排除经营风险因素。
问：出租人将民用房屋出租用于餐饮，发生火灾需承担责任吗？
答：需承担相应责任，因出租人需保证租赁物符合约定用途，民用房屋改商用可能存在安全隐患。
问：承租人在租赁房屋内堆放易燃物品引发火灾，需承担主要责任吗？
答：是的，承租人作为实际管理人，需尽安全管理义务，堆放易燃物品导致火灾扩大需承担主要责任。
问：合同解除后，承租人未腾退房屋，能否主张剩余租金返还？
答：通常不能，因未腾退房屋可能被认定为继续占用，需支付占用费。

陈干新，广西博美律师事务所。

判决书内容：

云南省玉溪市中级人民法院
民事判决书
（2025）云04民终1100号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，男，1993年10月7日生，彝族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。
委托诉讼代理人：段莲琼，云南登明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：董旭，云南登明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，男，1985年12月11日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。
委托诉讼代理人：石颖，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：柳涵，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李某因与被上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2025）云0426民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李某上诉请求：1.撤销云南省峨山彝族自治县人民法院（2025）云0426民初535号民事判决书第二、三、五项；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决对合同解除时间的认定错误，导致上诉人主张退还租金的请求未获支持。原审法院认定合同解除时间为2025年6月4日起诉状副本送达日，事实认定错误。民法典第563条明确规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。在本案中，被上诉人提供的租赁房屋因火灾严重损毁，完全丧失经营功能，属于“其他违约行为致使合同目的无法实现”的情形，上诉人依法享有解除权。火灾发生于2025年3月24日，上诉人于次日便提出解除合同，并有与被上诉人的聊天记录为证，且于2025年5月13日正式起诉主张解除租赁合同。同时，民法典第565条规定：“解除权人主张解除合同的，通知到达对方时合同解除”，故合同应自2025年3月24日解除。上诉人支付给被上诉人的租金是自2024年8月1日-2025年7月31日，其中2024年8月1日-2025年1月31日共计6个月的租金是通过上诉人支付给上一任承租人的形式进行支付，因该6个月的租金上一任承租人已经支付给被上诉人，便于租赁方便，且该支付形式是得到被上诉人的同意，2025年1月31日-2025年7月31日的租金上诉人已经以微信支付的形式支付给被上诉人，原审法院的错误认定导致认为剩余租金的16254元（2025年3月25日至7月31日）不予退还，完全是未理解上诉人缴纳租金的方式作出的错误裁判。二、原审判决对火灾责任划分明显不当，加重了上诉人李某的承担责任。（一）本案中起火原因系被上诉人安装的三相电的空气开关及导线不合格导致起火。依据消防队出具的《火灾事故认定书》，起火点位于被上诉人自行搭接的“空气开关柜连接的导线”，该线路由被上诉人聘请无有效电工资质的曾某安装，且电线未达到国家规定的安全标准，存在重大安全隐患。《消防法》第27条规定“电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定”，被上诉人作为出租人，负责安装的三相电线路未聘请专业电工（在庭审过程中虽然被上诉人出具了名为曾某的电工证，但并没有出具电工证原件，上诉人一直要求被上诉人出具电工证的原件，但直到判决出来以后上诉人都没有看到电工证的原件，判决书中也没有对电工证作出评判），且未提供电线合格证明，违反该强制性规定，直接导致火灾发生。同时，根据《房屋租赁合同》第5条，被上诉人负有“保证房屋设施正常使用”的义务，电气线路故障属于被申请人使用了不合格的导线及空气开关和未规范安装导致，理应由其承担维修及赔偿责任。（二）原审法院认定上诉人存在安全管理失职属认定错误。上诉人作为承租人，对房东安装的专用电路无检修义务，双方合同中也明确约定此类电路检修责任由被上诉人承担，火灾发生时上诉人已经停止运营，在停业后对所有的电气设备进行了断电和安全检查，在确保未有安全隐患的时候离店，在离店后承租的房屋实际管理人系被上诉人（被上诉的母亲居住在承租房屋内的三楼，并且其可以自由出入上诉人承租的房屋内）且火灾发生时是凌晨5点10左右，此时，上诉人已经离店，房屋及屋内电路安全已由被上诉人控制管理。起火时被上诉人应第一时间作出反应，但被上诉人并没有第一时间内发现起火，导致火势蔓延至堆放在安全距离空气开关1.5米的桌子下方纸盒，若不是被上诉人聘请的电工无相应资质及不规范的操作，搭接的电路及空气开关发生短路引发火灾，便不会引燃下方的纸盒导致火势蔓延。并且被上诉人承租的卫生纸等物品存放符合餐饮经营常理，与线路故障无直接因果关系，法律不强人所难，被上诉人仅仅将涉案房屋一、二楼出租给上诉人，上诉人没有更多的空间专门摆放杂物，法院不能强求上诉人履行该注意义务，根据餐饮经营习惯，饭店在楼梯间堆放杂物属于正常现象，法院应根据社会经验进行评判，而不是套用法律规定将该项义务强加于上诉人。并且上诉人在租赁房屋时该房屋就有人在经营餐饮了，上诉人不知道该房屋为民用房屋，不能用于经营，但作为房主的被上诉人却隐瞒该事实，将房屋租赁他人用于餐饮经营，被上诉人有过错在先，故原审法院让上诉人承担60%责任，未考虑到客观情况，毫无事实依据。三、原审判决对停业损失及财产损失认定错误。（一）上诉人李某要求赔偿的停业损失是直接经济损失应当得到支持。本案中火灾事故直接导致上诉人经营的餐饮场所完全损毁，被迫停业长达4个月。根据《民法典》第584条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。被上诉人作为出租人，应当预见到电气线路故障可能导致火灾及承租人停业损失。上诉人提交的2024年1月至2025年3月的银行流水、支付宝交易记录及税务申报材料，充分证明事故发生前连续15个月的日均营业额为1035元。该损失属于“合同履行后可以获得的利益”，且被上诉人作为出租人在订立合同时应当预见其提供的租赁房屋用于餐饮经营，电气线路故障可能导致停业风险。原审法院以“经营风险”为由驳回该请求，明显违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第8条规定的“租赁物毁损导致无法使用时承租人可以主张解除合同并索赔”原则。参照司法实践中经营性损失的认定标准，即使按最低80%的营业利润率计算，上诉人实际损失应为1035元/天x120天x80%=99，360元。原审未支持该项请求，属于事实认定与法律适用双重错误。（二）财产损失认定显失公平。云南某评估公司鉴定直接损失为123885.80元，原审法院仅支持上诉人损失42175.91元的40%既16870....