房地产/2019-06-13

论“买卖不破租赁”原则及其适用界限

吴丁亚律师

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一、原则释义与法律依据

“买卖不破租赁”原则的核心内涵为：租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动的，原租赁合同对新所有权人继续有效。新所有权人需概括承受原出租人的权利与义务，不得单方解除或变更租赁合同。

法律依据

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条（注：现行《民法典》第七百二十五条承继此规定）：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条（注：现行《民法典》第四百零五条承继此规定）：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

核心立法目的

该原则旨在通过限制物权变动对债权关系的影响，稳定租赁秩序，保护承租人的居住权或经营自主权，避免其因租赁物所有权转移而陷入权利不确定状态。其效力延伸至抵押权设立前已合法成立的租赁关系，体现了对“先租赁后抵押”情形下承租人利益的特殊保护。

二、司法实践：“以租抵债”不适用“买卖不破租赁”的规则

司法实践中，“名为租赁、实为以房屋使用权抵偿债务”的法律关系，因不具备真实租赁的核心特征，通常被排除在“买卖不破租赁”原则的适用范围之外。

（一）司法文件的明确指引

浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条规定：执行机构经审查发现租赁合同“名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”。此规定从司法审查标准层面，直接否定了“以租抵债”作为真实租赁关系的合法性基础，进而排除其适用“买卖不破租赁”的可能。

（二）典型案例的裁判逻辑：最高人民法院（2013）民申字第XXXX号民事裁定书

本案通过区分“以租抵债”与典型租赁的法律性质，明确了“买卖不破租赁”原则的适用边界。

1. 基本案情

再审申请人：A公司（一审原告、二审上诉人）
被申请人：B公司（一审被告、二审被上诉人）
一审第三人：C公司
核心争议：A公司主张其与C公司签订的《房屋使用权抵债合同》构成合法租赁关系，其对涉案房屋的使用权应优先于B公司通过司法拍卖取得的所有权。

2. 法院裁判要点

（1）合同性质认定：非租赁关系，系代物清偿的债权关系

典型租赁合同的核心特征：双方以“使用权让渡”与“租金支付”为对价形成持续的双务关系，合同目的是创设使用权流转。
本案合同的实质：C公司（债务人）因欠付A公司（债权人）300万元债务，约定以18年房屋使用权抵偿全部债务，合同生效即视为债务清偿完毕。
裁判结论：该合同属于债务人以房屋使用权抵偿金钱债务的代物清偿协议，其核心目的是消灭既存债权债务，而非建立以租金为对价的租赁关系，故不适用《合同法》关于租赁合同的规定。

（2）权利对抗效力：债权无法对抗合法物权

无适用“买卖不破租赁”的前提：因基础法律关系非租赁，缺乏适用该原则的权利基础。
合同相对性的限制：《房屋使用权抵债合同》仅约束A公司与C公司，对合同外第三人B公司无拘束力。
物权的优先性与公示原则：B公司通过司法拍卖取得的房屋所有权系法定物权，具有排他性；而A公司基于抵债合同取得的使用权属于债权，未经登记公示，不具备对抗善意第三人物权的效力。

3. 裁判结果

最高人民法院裁定：一、二审判决驳回A公司的诉讼请求，事实认定与法律适用均无不当，故驳回A公司的再审申请。

三、核心要点总结

原则适用的前提：“买卖不破租赁”仅适用于真实、独立的租赁合同关系，即存在以租金为对价的使用权流转合意。
“以租抵债”的本质：属于代物清偿的债权安排，核心是清算原有债务，而非创设租赁关系，当事人之间无持续的“租金—使用权”对价关系。
权利效力的层级：基于“以租抵债”取得的使用权属于债权性权利，未经法定公示（如租赁登记），不得对抗通过合法方式取得的物权（如司法拍卖取得的所有权）。
司法审查的重点：法院对案外人主张的租赁权将进行实质性审查，若认定为“名为租赁、实为抵债”，其优先保护的主张将不被支持。