房地产/2020-05-19

疫情下房屋租赁合同纠纷处理指导意见

吴丁亚律师

13552751245

吴丁亚律师咨询电话：13552751245，毕业于北京大学法学院，获得法学学士学位，中国政法大学民商法硕士教育背景，吴丁亚律师执业期间办理了600多起案件，收费合理，尽职尽责，以处世认真谨慎，待人仁和公道，办案尽职高效而获当事人普遍肯定。现执业于北京市炜衡律师事务所，全国优秀律师事务所，中华全国律师协会会员，北京律师协会会员。一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网：http://www.12580lawyer.com/先后主持或参与中国包装总公司、国家开发投资公司、国投资产管理公司、中包国际贸易公司、中包期货经纪有限公司、大连经济技术开发区陆桥实业开发公司等几十家企业的尽职调查、改制、重整、资产重组、债权债务重组处置项目。法律顾问单位：全程博雅教育科技（北京）中心北京红客坊餐饮文化有限公司北京迪赛安科技有限公司宜昌市律商咨询有限公司。成功案例：代理北京某生物有限责任公司以全部股权对深圳某生物股份有限责任公司两亿元人民币投资项目，办理尽职调查、出具风险评估法律意见书等。代理诉中国南方航空股份有限公司航空运输合同纠纷公益诉讼案，为乘客挽回多项经济损失，南航进行了赔礼道歉。代理唐山市某装饰公司票据纠纷案，起诉招商银行、恒丰银行等四名被告，成功获赔壹佰万元及利息。代理赵某诉某保险公司合同纠纷一案，使保险公司从分文不赔到全额赔偿赵某的损失。代理某科技集团诉北京某电信公司合同纠纷案，成功为该科技集团挽回经济损失。代理诉蔡某房屋买卖合同纠纷案，成功取得房屋所有权。代理康某建设工程合同纠纷案，成功索赔全部工程款。代理北京某广告公司诉北京某科技公司外观设计专利侵权案，依法判决被告赔偿北京某广告公司的经济损失。代理刘某诉黄某离婚纠纷案，依法判决刘某与黄某离婚，并且黄某赔偿了刘某的精神损失费。代理章某诉刘某交通事故损害赔偿案，依法判决被告刘某承担全部赔偿责任37万余元。代理著名作家谭某维护著作权一案，通过发送律师函，与台湾某出版社社长谈判等非诉方式，使其停止侵权并且赔偿损失。代理赵某等七人诉南宁某杂志社劳动争议案，成功获得经济赔偿34万余元。代理沈阳市某交警大队长刘某受贿案，最终判处缓刑。代理宜昌市陈某交通肇事罪一案，最终判处缓刑。代理平顶山市杨某集团盗窃案，最终判处有期徒刑两年。代理北京市通州区人民法院审理李某与马某买卖合同纠纷案。代理北京A空间影视文化有限公司诉于X确认著作权归属纠纷案。代理王Ｘ、田Ｘ、冯Ｘ贪污刑事案件。代理中国Ａ信息产业集团公司与Ｂ信息技术有限责任公司股东出资纠纷案。代理徐Ｘ与李Ｘ股权转让合同纠纷案。代理北京Ａ印刷有限公司与北京Ｂ设计顾问有限公司承揽合同纠纷案。代理北京Ａ化工有限公司与淄博张店Ｂ化学股份有限公司买卖合同纠纷案。代理王Ｘ犯故意杀人罪一案刑事案例。房屋买卖合同纠纷案件二审法院裁定撤销一审判决案例。涉外房屋租赁合同纠纷案件改变房屋用途法院判决书案例。中海xx退房解除合同纠纷案件法院判决案例。协商解除房屋买卖合同纠纷案件法院调解书案例。签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例。农村房屋买卖合同纠纷案件。动迁房买卖纠纷案件裁决案例。房屋买卖居间合同纠纷案件购房人支付房产中介费案例。房产公司迟延交房法院判决赔偿购房者损失案例。房产中介公司收取房屋买卖中介费佣金判决案例。等500多起案例未完待续．．．．．．北京炜衡律师事务所吴丁亚律师咨询电话：13552751245北京法律咨询QQ391029157地址：北京市海淀区北四环西路66号中国技术交易所大厦A座16层一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网：http://www.12580lawyer.com/

房屋租赁合同具有长期性特征，疫情及防控措施对合同履行的影响尤为显著，其中商场、宾馆、餐饮等经营型租赁场景的纠纷更为突出。为妥善化解此类争议，现提出如下处理意见：

一、基本原则

处理纠纷应遵循以下核心原则：

和解优先原则
引导当事人通过协商互谅互让，优先采用诉前多元化纠纷解决机制；已进入诉讼程序的，强化调解工作，推动合作共赢。
尊重约定原则
以合同约定为基础，通过协商采取缓交租金、延长租期等措施，促进合同继续履行，避免损失扩大。
损失共担原则
根据疫情对合同履行的影响程度，依法适用情势变更或公平原则，合理调整租金、违约金等，由双方公平分担疫情导致的合理损失。
利益衡平原则
裁判时综合考量租赁房屋的性质、规模、用途等因素，采取灵活处理方式，平衡各方合法权益。

二、不可抗力的认定

疫情及防控措施是否构成房屋租赁合同项下的不可抗力，需结合其对合同义务履行的影响程度个案判断：

出租人视角：若疫情未影响其交付符合约定用途的房屋，一般不认定其因不可抗力未履行交付义务。
承租人视角：单纯经营受影响不直接构成支付租金义务的“不能抗拒、不能克服”事由，一般不认定为不可抗力。
例外情形：若疫情及防控措施直接导致租赁房屋完全无法满足约定用途，或承租人客观上根本无法履行租金支付义务，可认定为不可抗力。

三、租金调整规则

（一）居住型房屋租赁

除出租人原因导致房屋无法使用外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。若承租人因疫情暂时丧失或大幅减少收入，请求缓付或调减租金的，人民法院应加强调解，保障其基本居住权益。承租人需对相关事实承担举证责任。

（二）经营型房屋租赁

需准确区分疫情影响的性质（不可抗力、情势变更或商业风险）：

若构成不可抗力，一般支持承租人减少租金的请求；
若租赁房屋因疫情无法正常经营，符合情势变更情形的，可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，结合公平原则及案件具体情况，裁决是否及如何调减租金；
租金调减幅度可参照同期国有房屋租金减免政策与实践确定。

四、合同解除的认定

支持解除的情形
疫情及防控措施导致合同履行符合约定解除条件，或符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件的，支持当事人解除合同的请求。
不支持解除的情形
仅以租赁房屋暂时无法使用、承租人短期迟延支付租金等事由请求解除合同的，一般不予支持。
法律适用规则
- 若疫情构成不可抗力或情势变更，依据合同约定及原《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《合同法司法解释（二）》第二十六条等规定，处理合同解除及违约责任；
- 若疫情未构成不可抗力或情势变更，但继续履行对承租人显失公平、可能造成重大损失的，可支持其解除合同的请求。合同解除不影响违约责任的认定（依据合同约定或法律规定）。