民事诉讼法/2022-02-25

不动产抵押预告登记效力认定规则及司法实践研究

吴丁亚律师

13552751245

吴丁亚律师咨询电话：13552751245，毕业于北京大学法学院，获得法学学士学位，中国政法大学民商法硕士教育背景，吴丁亚律师执业期间办理了600多起案件，收费合理，尽职尽责，以处世认真谨慎，待人仁和公道，办案尽职高效而获当事人普遍肯定。现执业于北京市炜衡律师事务所，全国优秀律师事务所，中华全国律师协会会员，北京律师协会会员。一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网：http://www.12580lawyer.com/先后主持或参与中国包装总公司、国家开发投资公司、国投资产管理公司、中包国际贸易公司、中包期货经纪有限公司、大连经济技术开发区陆桥实业开发公司等几十家企业的尽职调查、改制、重整、资产重组、债权债务重组处置项目。法律顾问单位：全程博雅教育科技（北京）中心北京红客坊餐饮文化有限公司北京迪赛安科技有限公司宜昌市律商咨询有限公司。成功案例：代理北京某生物有限责任公司以全部股权对深圳某生物股份有限责任公司两亿元人民币投资项目，办理尽职调查、出具风险评估法律意见书等。代理诉中国南方航空股份有限公司航空运输合同纠纷公益诉讼案，为乘客挽回多项经济损失，南航进行了赔礼道歉。代理唐山市某装饰公司票据纠纷案，起诉招商银行、恒丰银行等四名被告，成功获赔壹佰万元及利息。代理赵某诉某保险公司合同纠纷一案，使保险公司从分文不赔到全额赔偿赵某的损失。代理某科技集团诉北京某电信公司合同纠纷案，成功为该科技集团挽回经济损失。代理诉蔡某房屋买卖合同纠纷案，成功取得房屋所有权。代理康某建设工程合同纠纷案，成功索赔全部工程款。代理北京某广告公司诉北京某科技公司外观设计专利侵权案，依法判决被告赔偿北京某广告公司的经济损失。代理刘某诉黄某离婚纠纷案，依法判决刘某与黄某离婚，并且黄某赔偿了刘某的精神损失费。代理章某诉刘某交通事故损害赔偿案，依法判决被告刘某承担全部赔偿责任37万余元。代理著名作家谭某维护著作权一案，通过发送律师函，与台湾某出版社社长谈判等非诉方式，使其停止侵权并且赔偿损失。代理赵某等七人诉南宁某杂志社劳动争议案，成功获得经济赔偿34万余元。代理沈阳市某交警大队长刘某受贿案，最终判处缓刑。代理宜昌市陈某交通肇事罪一案，最终判处缓刑。代理平顶山市杨某集团盗窃案，最终判处有期徒刑两年。代理北京市通州区人民法院审理李某与马某买卖合同纠纷案。代理北京A空间影视文化有限公司诉于X确认著作权归属纠纷案。代理王Ｘ、田Ｘ、冯Ｘ贪污刑事案件。代理中国Ａ信息产业集团公司与Ｂ信息技术有限责任公司股东出资纠纷案。代理徐Ｘ与李Ｘ股权转让合同纠纷案。代理北京Ａ印刷有限公司与北京Ｂ设计顾问有限公司承揽合同纠纷案。代理北京Ａ化工有限公司与淄博张店Ｂ化学股份有限公司买卖合同纠纷案。代理王Ｘ犯故意杀人罪一案刑事案例。房屋买卖合同纠纷案件二审法院裁定撤销一审判决案例。涉外房屋租赁合同纠纷案件改变房屋用途法院判决书案例。中海xx退房解除合同纠纷案件法院判决案例。协商解除房屋买卖合同纠纷案件法院调解书案例。签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例。农村房屋买卖合同纠纷案件。动迁房买卖纠纷案件裁决案例。房屋买卖居间合同纠纷案件购房人支付房产中介费案例。房产公司迟延交房法院判决赔偿购房者损失案例。房产中介公司收取房屋买卖中介费佣金判决案例。等500多起案例未完待续．．．．．．北京炜衡律师事务所吴丁亚律师咨询电话：13552751245北京法律咨询QQ391029157地址：北京市海淀区北四环西路66号中国技术交易所大厦A座16层一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网：http://www.12580lawyer.com/

一、核心裁判规则

不动产抵押预告登记的法律效力，应以建筑物所有权首次登记的完成状态为核心区分要件，具体分为两种情形：

抵押权自预告登记日设立
- 前提条件：
  （1）不动产已完成建筑物所有权首次登记；
  （2）预告登记未因法定或约定情形失效。
- 法律效果：预告登记权利人自预告登记之日起取得抵押权，有权就抵押财产主张优先受偿权。
优先受偿请求不予支持
- 阻却情形：
  （1）不动产尚未办理建筑物所有权首次登记；
  （2）存在其他导致无法办理正式抵押登记的情形（如预告登记失效、登记财产不一致等）。
- 法律效果：预告登记权利人主张优先受偿的，人民法院不予支持。

二、典型案例：某银行烟台分行诉张某等金融借款合同纠纷案

（一）基本案情与诉讼请求

当事人：

原告：某银行股份有限公司烟台分行（以下简称“银行”）
被告：张某、李某（共同借款人/抵押人）；烟台某置业有限公司（保证人）

诉讼请求：

判令张某、李某共同偿还借款本息（截至2020年3月19日，本金835,651.47元、利息18,410.31元、罚息313.96元），并支付后续利息、罚息及复利；
判令张某、李某承担原告律师费10,000元；
确认原告对张某、李某抵押的烟台市莱山区某山庄某号房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
判令烟台某置业有限公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任。

（二）法院查明事实

烟台市芝罘区人民法院经审理查明：

2015年2月6日，各方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，银行系贷款人，张某、李某为共同借款人及抵押人，烟台某置业有限公司为保证人；
合同约定借款金额91万元，期限348个月；张某、李某以其名下案涉房产提供抵押担保，并办理抵押权预告登记；
案件审理时，案涉房产仅办理抵押权预告登记，未完成建筑物所有权首次登记。

（三）裁判要旨与判决结果

裁判核心：案涉房产未办理建筑物所有权首次登记，不具备正式抵押登记条件。原告作为抵押权预告登记权利人，主张优先受偿缺乏法律依据。

判决内容：

张某、李某于判决生效后十日内偿付借款本息及罚息，烟台某置业有限公司承担阶段性连带保证责任；
驳回原告就抵押房产主张优先受偿的诉讼请求。

一审判决作出后，各方均未上诉，判决已生效。

三、法理评析与规范依据

（一）制度功能与法律性质

抵押权预告登记（预抵押登记）是物权实现的预备性保障机制：在正式抵押登记条件尚不具备时（如预售商品房未办理初始确权），通过预告登记赋予权利人顺位保全效力——确保条件成就时可通过本登记设立抵押权，且效力溯及预告登记之日。

在预售商品房交易中，因购房人暂无法取得不动产权属证书，银行通过预告登记锁定担保权益，已成为行业通行操作。

（二）法律适用与效力转化条件

《民法典》第二百二十一条确立预告登记基本规则，《民法典担保制度解释》第五十二条第一款进一步明确抵押权预告登记的效力转化要件：

效力转化积极条件：
（1）预告登记财产已完成建筑物所有权首次登记；
（2）预告登记未失效。
效力阻却消极情形：
（1）未办理建筑物所有权首次登记；
（2）预告登记财产与首次登记财产不一致；
（3）预告登记已失效（如债权消灭、逾期未申请本登记）。

满足积极条件且无消极情形时，抵押权自预告登记之日起设立，权利人可主张优先受偿。

（三）本案启示

本案裁判严格遵循法律与司法解释：因案涉房产未完成首次登记，预告登记仅具有顺位保全效力，尚未转化为现实抵押权。判决清晰界定了预告登记的权利边界——其本质是“将来物权的保障”，而非即时生效的担保物权，为同类案件提供了明确指引。

四、附录：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款
当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

重写说明：