物业侵权纠纷案法律评析

吴丁亚律师
吴丁亚律师咨询电话:13552751245,毕业于北京大学法学院,获得法学学士学位,中国政法大学民商法硕士教育背景,吴丁亚律师执业期间办理了600多起案件,收费合理,尽职尽责,以处世认真谨慎,待人仁和公道,办案尽职高效而获当事人普遍肯定。现执业于北京市炜衡律师事务所,全国优秀律师事务所,中华全国律师协会会员,北京律师协会会员。一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网:http://www.12580lawyer.com/先后主持或参与中国包装总公司、国家开发投资公司、国投资产管理公司、中包国际贸易公司、中包期货经纪有限公司、大连经济技术开发区陆桥实业开发公司等几十家企业的尽职调查、改制、重整、资产重组、债权债务重组处置项目。法律顾问单位:全程博雅教育科技(北京)中心北京红客坊餐饮文化有限公司北京迪赛安科技有限公司宜昌市律商咨询有限公司。成功案例:代理北京某生物有限责任公司以全部股权对深圳某生物股份有限责任公司两亿元人民币投资项目,办理尽职调查、出具风险评估法律意见书等。代理诉中国南方航空股份有限公司航空运输合同纠纷公益诉讼案,为乘客挽回多项经济损失,南航进行了赔礼道歉。代理唐山市某装饰公司票据纠纷案,起诉招商银行、恒丰银行等四名被告,成功获赔壹佰万元及利息。代理赵某诉某保险公司合同纠纷一案,使保险公司从分文不赔到全额赔偿赵某的损失。代理某科技集团诉北京某电信公司合同纠纷案,成功为该科技集团挽回经济损失。代理诉蔡某房屋买卖合同纠纷案,成功取得房屋所有权。代理康某建设工程合同纠纷案,成功索赔全部工程款。代理北京某广告公司诉北京某科技公司外观设计专利侵权案,依法判决被告赔偿北京某广告公司的经济损失。代理刘某诉黄某离婚纠纷案,依法判决刘某与黄某离婚,并且黄某赔偿了刘某的精神损失费。代理章某诉刘某交通事故损害赔偿案,依法判决被告刘某承担全部赔偿责任37万余元。代理著名作家谭某维护著作权一案,通过发送律师函,与台湾某出版社社长谈判等非诉方式,使其停止侵权并且赔偿损失。代理赵某等七人诉南宁某杂志社劳动争议案,成功获得经济赔偿34万余元。代理沈阳市某交警大队长刘某受贿案,最终判处缓刑。代理宜昌市陈某交通肇事罪一案,最终判处缓刑。代理平顶山市杨某集团盗窃案,最终判处有期徒刑两年。代理北京市通州区人民法院审理李某与马某买卖合同纠纷案。代理北京A空间影视文化有限公司诉于X确认著作权归属纠纷案。代理王X、田X、冯X贪污刑事案件。代理中国A信息产业集团公司与B信息技术有限责任公司股东出资纠纷案。代理徐X与李X股权转让合同纠纷案。代理北京A印刷有限公司与北京B设计顾问有限公司承揽合同纠纷案。代理北京A化工有限公司与淄博张店B化学股份有限公司买卖合同纠纷案。代理王X犯故意杀人罪一案刑事案例。房屋买卖合同纠纷案件二审法院裁定撤销一审判决案例。涉外房屋租赁合同纠纷案件改变房屋用途法院判决书案例。中海xx退房解除合同纠纷案件法院判决案例。协商解除房屋买卖合同纠纷案件法院调解书案例。签订购房居间协议后被法院判决房屋买卖无效案例。农村房屋买卖合同纠纷案件。动迁房买卖纠纷案件裁决案例。房屋买卖居间合同纠纷案件购房人支付房产中介费案例。房产公司迟延交房法院判决赔偿购房者损失案例。房产中介公司收取房屋买卖中介费佣金判决案例。等500多起案例未完待续......北京炜衡律师事务所吴丁亚律师咨询电话:13552751245北京法律咨询QQ391029157地址:北京市海淀区北四环西路66号中国技术交易所大厦A座16层一按我帮您炜衡律师事务所法律顾问网:http://www.12580lawyer.com/
一、基本案情
2020年12月11日,买受人小佳(化名)与出卖人胡某、陶某签订《房屋买卖合同》,购得某小区房屋并完成所有权转移登记。入住后,小佳发现案涉房屋自2017年7月1日起欠缴水费、物业费及滞纳金,累计金额逾2万元。物业公司多次催缴未果后,数次采取中断供水措施。小佳因生活用水中断被迫入住酒店,遂提起侵权之诉。
二、原告诉讼请求
- 判令被告立即停止侵权并恢复供水;
- 判令被告公开书面赔礼道歉;
- 判令被告赔偿因停水产生的酒店住宿费、交通费等损失共计6000元;
- 请求重新核算自2021年6月实际入住之日起的水费。
三、法院裁判要旨
(一)物业公司停水措施的合法性认定
- 合同相对性约束:供水合同的权利义务主体为业主与供水企业,物业服务企业非合同当事人,不享有供水合同项下的履行或终止权利。
- 权利行使的法定性:供水企业终止供水须经法定程序,物业服务企业无权采取断水、断电等措施。
- 自力救济的违法性:即便业主欠缴费用,物业公司应通过诉讼等合法途径主张权利,其采取停水的自力救济方式缺乏法律依据,构成侵权。
(二)房屋买卖前后费用承担主体的认定
- 前业主欠费的责任边界:物业服务合同与供水合同均具相对性,原业主与物业公司的债权债务关系不得约束新业主小佳,小佳无义务承继过户前的欠费。
- 新业主费用的起算时点:不动产物权以登记为生效要件,案涉房屋于2020年12月11日过户至小佳名下,自此小佳作为所有权人,应承担后续产生的水费、物业费。
- “实际入住”主张的效力限制:小佳关于自2021年6月实际入住起算费用的主张,系其与出卖人的内部约定,仅约束合同双方,不具有对抗物业公司的公示效力,故于法无据。
四、判决结果
- 原告小佳应自2020年12月11日(房屋过户登记日)起,承担案涉房屋的物业费及水费;
- 被告物业公司无权向原告小佳追索房屋过户登记日前的任何欠费;
- 被告物业公司应立即恢复对案涉房屋的供水;
- 被告物业公司赔偿原告小佳经济损失1200元,并向其书面赔礼道歉。
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