民事诉讼法/2022-09-13

物业侵权纠纷案法律评析

吴丁亚

吴丁亚律师

13552751245

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一、基本案情

2020年12月11日,买受人小佳(化名)与出卖人胡某、陶某签订《房屋买卖合同》,购得某小区房屋并完成所有权转移登记。入住后,小佳发现案涉房屋自2017年7月1日起欠缴水费、物业费及滞纳金,累计金额逾2万元。物业公司多次催缴未果后,数次采取中断供水措施。小佳因生活用水中断被迫入住酒店,遂提起侵权之诉。

二、原告诉讼请求

  1. 判令被告立即停止侵权并恢复供水;
  2. 判令被告公开书面赔礼道歉;
  3. 判令被告赔偿因停水产生的酒店住宿费、交通费等损失共计6000元;
  4. 请求重新核算自2021年6月实际入住之日起的水费。

三、法院裁判要旨

(一)物业公司停水措施的合法性认定

  • 合同相对性约束:供水合同的权利义务主体为业主与供水企业,物业服务企业非合同当事人,不享有供水合同项下的履行或终止权利。
  • 权利行使的法定性:供水企业终止供水须经法定程序,物业服务企业无权采取断水、断电等措施。
  • 自力救济的违法性:即便业主欠缴费用,物业公司应通过诉讼等合法途径主张权利,其采取停水的自力救济方式缺乏法律依据,构成侵权。

(二)房屋买卖前后费用承担主体的认定

  • 前业主欠费的责任边界:物业服务合同与供水合同均具相对性,原业主与物业公司的债权债务关系不得约束新业主小佳,小佳无义务承继过户前的欠费。
  • 新业主费用的起算时点:不动产物权以登记为生效要件,案涉房屋于2020年12月11日过户至小佳名下,自此小佳作为所有权人,应承担后续产生的水费、物业费。
  • “实际入住”主张的效力限制:小佳关于自2021年6月实际入住起算费用的主张,系其与出卖人的内部约定,仅约束合同双方,不具有对抗物业公司的公示效力,故于法无据。

四、判决结果

  1. 原告小佳应自2020年12月11日(房屋过户登记日)起,承担案涉房屋的物业费及水费;
  2. 被告物业公司无权向原告小佳追索房屋过户登记日前的任何欠费;
  3. 被告物业公司应立即恢复对案涉房屋的供水;
  4. 被告物业公司赔偿原告小佳经济损失1200元,并向其书面赔礼道歉。

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