公共主管道堵塞致损案中物业公司的过错责任认定

一、案件索引与核心裁判要旨

（一）案件基本信息

• 审理法院：合肥市中级人民法院（二审）
• 案由：财产损害赔偿纠纷

（二）裁判要旨

1. 过错责任原则的适用：公共排污管道堵塞致业主财产损害的侵权纠纷，应适用过错责任原则。权利主张方需对他方存在过错承担举证责任，不得以“可能性”推定侵权事实成立。
2. 业主的管理义务：业主对自有房产负有审慎管理与维护义务，包括对室内管道通畅状况的必要关注。因疏于照管导致损害扩大的，应自负相应责任。
3. 物业公司的预防性义务：物业服务企业对管理区域内公共设施负有维护管理职责，除事后处置外，需结合小区实际（如高层、新交付、曾有类似事件等）履行充分的风险警示、巡查预防义务；未履行该义务的，应就管理瑕疵承担赔偿责任。

二、基本案情

（一）权属与合同关系

1. 2018年6月10日，陈女士与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得合肥市瑶海区某小区5楼房屋（已竣工验收合格）。
2. 收房后，陈女士与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，由该物业公司提供物业服务。
3. 陈女士对房屋完成装修并添置家具。

（二）损害事件经过

1. 2019年10月18日，因小区公共污水主管道堵塞，陈女士房屋卫生间污水返溢，室内被淹。陈女士发现后报警。
2. 物业公司接报后，对管道进行清理疏通，锯断4楼与5楼间的污水立管，从中清理出混凝土块、塑料袋等堵塞物，并更换新管道。

（三）诉讼启动

陈女士向合肥市瑶海区人民法院起诉，请求判令房地产公司、物业公司及楼上全体业主承担连带赔偿责任，索赔财产损失、租金损失、鉴定费等共计177,000余元。

三、法院裁判

（一）一审判决结果

瑶海区人民法院经审理认为：

1. 物业公司对公共主管道负有管理维护义务，存在过错，承担30%赔偿责任；
2. 从堵塞物判断，建设施工遗留的可能性较大，房地产公司承担30%赔偿责任；
3. 5层至34层业主均存在使用不当导致堵塞的可能性，共同分担剩余损失；
4. 判决房地产公司、物业公司各赔偿54,000余元；陈女士及17户楼上业主各承担4,249.81元。

一审判决后，物业公司、房地产公司及17户业主均提起上诉。

（二）二审裁判要点

合肥市中级人民法院经审理后作出改判，核心争议焦点为：房地产公司、物业公司及楼上业主是否应对陈女士的损失承担赔偿责任。

1. 房地产公司与楼上业主的责任认定

• 本案适用过错责任原则，陈女士主张房地产公司遗留堵塞物或楼上业主使用不当，但未提供有效证据证明；
• 法律禁止将“可能性”直接推定为“确定性”，因陈女士举证不能，法院无法认定房地产公司或楼上业主存在过错，其赔偿责任不成立。

2. 陈女士自身的责任认定

• 公共管道堵塞通常为渐进过程，事前多有下水不畅征兆；
• 陈女士作为房屋所有权人，负有对自有物业及附属设施（含室内管道）的审慎管理、异常排查义务。本案中污水溢出室外方被发现，表明房屋长期无人照看，陈女士对损害扩大存在明显过错；
• 堵塞物位于其房屋下方管道，亦无法排除自身使用不当的可能性。

3. 物业公司的责任认定

• 物业公司作为物业服务人，对小区公共设施（含排污主管道）负有法定及约定义务；
• 事后处置得当：事发后及时联系业主、疏通管道并更换新管，后续未再发生返水；
• 管理瑕疵：
  • 预防义务不足：案涉楼栋为30余层高层建筑，小区处于新交付阶段（业主集中入住易引发管道问题），且此前已发生类似倒溢事件，但物业公司未采取更高标准的风险提示、日常巡查措施；
  • 证据固定过失：更换管道时未有效记录清理过程及堵塞物，导致无法追溯堵塞原因，增加了业主维权举证难度。

4. 终审判决

• 撤销一审关于房地产公司及楼上业主承担责任的判项；
• 认定物业公司在风险防范与证据固定上存在过错，酌情判令其承担30%赔偿责任（即54,000余元）；
• 驳回陈女士对房地产公司、楼上业主的诉讼请求及其他诉求。

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改写说明

1. 结构优化：采用“裁判要旨-案情-裁判过程”的法律文书逻辑结构，通过分级标题与列表清晰呈现核心内容，提升可读性；
2. 术语规范：统一使用“过错责任原则”“举证责任”“管理维护义务”等标准法律术语，删除冗余表述，强化专业性；
3. 效力维持：严格遵循原审事实与判决结果，未改变任何实质法律内容，确保裁判效力不受影响。