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/2025-10-30

同居关系析产纠纷中房产分割的司法认定与实务指引

曹晓静

曹晓静律师

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曹晓静律师，北京市盈科律师事务所高级合伙人，盈科北京家族财富传承法律事务部主任，盈科北京女律师工作委员会主任。现任北京市律师协会婚姻家庭法律专委会委员。曹晓静律师法学理论功底深厚，法律思维精准敏锐，始终秉承“走专家型道路，做专业型律师”的理念。曹晓静律师任职主任的家族财富传承法律事务部，以家业与企业双轨并行，团队律师专注于婚姻家庭纠纷、继承纠纷、家族财富管理与传承等家事领域，擅长以调解的方式解决家事纠纷；精通民商诉讼及非诉法律事务，拥有丰富的司法实践经验和娴熟的办案技巧，为国内多家行政、企事业单位以及超高净值家族提供法律顾问服务，在政府、企事业单位以及私人法律顾问服务、法律风险防范、建立健全规章制度等方面具有丰富的法律实践经验，擅长帮助个人与企业客户规避潜在风险、控制和化解法律风险。出版书籍：《恋爱婚姻家庭继承不可不知240问》、《律师来了——关于妇女儿童老人权益保护纠纷》、《继承纠纷图解处理锦囊》参加活动：曹晓静律师在央视CCTV-12《小区大事》《律师来了》、BTV《律师帮帮忙》《律师门诊室》、凤凰卫视《媒体大开讲》等节目担任特邀嘉宾；受邀参与各类法律公益活动。代表案件：1、李女士家族财富管理与传承专项法律服务。梳理夫妻共同财产（包括多套房产、一百多家公司股权），指导当事人谈判、签署财产协议，通过遗嘱、协议等方式，保障李女士以及子女、父母的财产权益。2、赵女士离婚纠纷。接受当事人委托后，梳理夫妻共同财产，与男方多次沟通谈判，最终双方签署离婚协议书，约定房产全部归女方所有，男方每月支付抚养费2万元。3、王女士婚姻调解案件。夫妻双方在北京经营多家服装企业，女方发现男方有婚外情，委托曹律师解决婚姻问题。我们通过诉讼、冻结男方的银行存款，与男方沟通谈判，双方签署财产协议，保证女方以及子女的财产权益。4、高女士婚姻家庭纠纷。对夫妻双方名下财产进行系统梳理、股权筹划，通过签署财产约定方式，保障高女士及子女的财产权益。5、刘先生离婚纠纷二审。刘先生离婚前，向两个公司认缴出资120万元，一审中，法院判决刘先生支付女方股权折价款600万元，我们代理二审案件，经过调取公司工商档案，梳理公司股权登记信息以及股权转让协议等材料，与法官沟通，最终二审撤销刘先生向女方支付股权折价款600万元的判项。6、于女士涉外继承纠纷。配偶在美国去世，留下海淀区三套房产以及一家公司，代理于女士以及两个子女与配偶父母遗嘱继承一案，保护了当事人的合法权益。

一、引言

婚恋关系中，共同购置房产常被视为情感稳定的表征，但未缔结婚姻即分手时，房产分割、出资返还等争议极易发生。同居关系析产纠纷的审理核心聚焦两点：

  1. 双方是否构成法律意义上的同居关系；
  2. 一方支付的款项是否明确指向购房目的。

被告常见抗辩理由包括“款项用于共同生活”或“系情感赠与”。司法实践中，若法院查明双方存在同居关系，且转账能与日常开支明确区分、确属购房款性质，通常支持出资方的返还请求。

二、典型案例研析

（一）基本案情

原告刘某与被告孙某于2017年确立恋爱关系，2018年起同居，2021年5月举办婚礼但未登记结婚，同年8月关系破裂，刘某搬离。

同居期间，孙某与开发商签订《北京市共有产权住房预售合同》，购置丰台区88.55平方米房屋（总价款312万余元），首付款94万余元，余款218万余元通过银行贷款支付。

2023年9月，刘某诉请孙某返还其支付的首付款82万元及已偿还的贷款本息304,933元。

（二）诉辩主张

原告刘某：通过银行、支付宝、微信累计转账149万余元，其中82万元用于支付首付，2020年1月至2021年8月转账30.4万余元用于偿还房贷，要求全额返还。

被告孙某：

  1. 82万元中9000余元用于共同生活，非全部首付；
  2. 30.4万元中仅16.5万元用于还贷，其余为共同开支；
  3. 刘某曾出具《保证书》，承诺将房屋赠与孙某并放弃索回首付款，故该款不应返还。

（（三）法院裁判要旨

法院认定：刘某与孙某以结婚为目的长期稳定共同生活，构成同居关系；同居期间共同出资购置、登记于孙某名下的房产，属一般共有财产。

  1. 82万元首付款：刘某转账记录足以证明用于首付，孙某主张部分款项用于共同生活但无证据，故支持返还82万元；
  2. 30.4万元还贷款：孙某自认16.5万元用于还贷，法院予以确认；剩余部分因刘某无充分证据证明用途为还贷，仅支持返还16.5万元；
  3. 《保证书》效力：该文件系恋爱期间出具，具有情感维系目的，非规范的法律赠与或分割协议。双方结婚目的未实现，若支持赠与成立有违公序良俗，故对孙某抗辩不予采纳。

三、实务要点与风险防范

（一）同居关系的司法认定标准

若一方否认同居关系，法院将审查是否形成长期、稳定的共同生活关系，关键证据包括：

  • 书面凭证：共同签署的租赁合同、载有双方姓名或同一地址的水电燃气缴费单据；
  • 电子证据：微信、短信中涉及共同居住的表述（如“回家”“一起住”等）；
  • 证人证言：共同朋友、邻居关于双方长期共同生活的证言。

（二）购房款性质的证明与区分

法院仅支持返还明确认定为购房款的金额，出资方需承担举证责任。风险防范建议：

  1. 转账规范化：支付首付、房贷等大额款项时，采用银行转账等可留痕方式，并备注“用于购买[房屋地址]首付款”“用于偿还[房屋地址]房贷”；
  2. 证据系统化：妥善保存转账相关的聊天记录、邮件等，佐证款项用途，避免单纯口头约定。

（三）恋爱期间“承诺”的法律性质

恋爱期间出具的“保证书”“承诺书”等涉及重大财产处分的文件，通常被认定为**“附结婚条件的赠与”**。若双方最终未结婚，赠与所附条件未成就，接受方主张赠与有效不予返还的，一般难以获法院支持。

（四）诉讼策略：主张产权份额优于债权

房产登记在对方名下时，出资方应优先主张按出资比例享有产权份额，而非单纯返还购房款。理由：

  1. 债权风险：主张返还款项可能面临对方无履行能力或恶意转移财产的风险；
  2. 物权保障：主张产权份额后，可申请异议登记（依据《民法典》第二百二十条），防止对方诉讼期间擅自处分房产（如出售、抵押），避免第三人善意取得；若仅主张债权，则无法以利害关系人身份申请异议登记。

四、法律依据索引

  1. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三条

    当事人仅就解除同居关系提起诉讼的，人民法院不予受理；已受理的，裁定驳回起诉。当事人因同居期间财产分割或子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当依法受理。

  2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条

    审理双方均无配偶的同居关系析产纠纷时，同居期间所得财产按以下顺序处理：
    （1）有约定的，从约定；
    （2）无约定且协商不成的：

    • 工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益、继承或受赠财产、个人生产经营投资收益，归各自所有；
    • 共同出资购置的财产或共同生产经营收益等，按出资比例分割，综合考虑共同生活时间、有无共同子女、贡献大小等因素。

  3. 《中华人民共和国民法典》

    • 第二百二十条：不动产更正登记与异议登记程序；
    • 第三百零八条：共有人对共有性质无约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有；
    • 第三百零九条：按份共有份额无约定或约定不明的，按出资额确定；出资额无法确定的，视为等额享有。

结语：同居伴侣应通过书面协议明确重大财产的归属与出资性质，并留存证据——此举非对情感的不信任，而是对合法权益的理性保护。明晰权责规则，是维系关系稳定的重要基石。