同居关系析产纠纷中房产分割的司法认定与实务指引

一、引言

婚恋关系中，共同购置房产常被视为情感稳定的表征，但未缔结婚姻即分手时，房产分割、出资返还等争议极易发生。同居关系析产纠纷的审理核心聚焦两点：

被告常见抗辩理由包括“款项用于共同生活”或“系情感赠与”。司法实践中，若法院查明双方存在同居关系，且转账能与日常开支明确区分、确属购房款性质，通常支持出资方的返还请求。

原告刘某与被告孙某于2017年确立恋爱关系，2018年起同居，2021年5月举办婚礼但未登记结婚，同年8月关系破裂，刘某搬离。

同居期间，孙某与开发商签订《北京市共有产权住房预售合同》，购置丰台区88.55平方米房屋（总价款312万余元），首付款94万余元，余款218万余元通过银行贷款支付。

2023年9月，刘某诉请孙某返还其支付的首付款82万元及已偿还的贷款本息304,933元。

原告刘某：通过银行、支付宝、微信累计转账149万余元，其中82万元用于支付首付，2020年1月至2021年8月转账30.4万余元用于偿还房贷，要求全额返还。

被告孙某：

法院认定：刘某与孙某以结婚为目的长期稳定共同生活，构成同居关系；同居期间共同出资购置、登记于孙某名下的房产，属一般共有财产。

82万元首付款：刘某转账记录足以证明用于首付，孙某主张部分款项用于共同生活但无证据，故支持返还82万元；
30.4万元还贷款：孙某自认16.5万元用于还贷，法院予以确认；剩余部分因刘某无充分证据证明用途为还贷，仅支持返还16.5万元；
《保证书》效力：该文件系恋爱期间出具，具有情感维系目的，非规范的法律赠与或分割协议。双方结婚目的未实现，若支持赠与成立有违公序良俗，故对孙某抗辩不予采纳。

若一方否认同居关系，法院将审查是否形成长期、稳定的共同生活关系，关键证据包括：

法院仅支持返还明确认定为购房款的金额，出资方需承担举证责任。风险防范建议：

恋爱期间出具的“保证书”“承诺书”等涉及重大财产处分的文件，通常被认定为**“附结婚条件的赠与”**。若双方最终未结婚，赠与所附条件未成就，接受方主张赠与有效不予返还的，一般难以获法院支持。

房产登记在对方名下时，出资方应优先主张按出资比例享有产权份额，而非单纯返还购房款。理由：

债权风险：主张返还款项可能面临对方无履行能力或恶意转移财产的风险；
物权保障：主张产权份额后，可申请异议登记（依据《民法典》第二百二十条），防止对方诉讼期间擅自处分房产（如出售、抵押），避免第三人善意取得；若仅主张债权，则无法以利害关系人身份申请异议登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三条

当事人仅就解除同居关系提起诉讼的，人民法院不予受理；已受理的，裁定驳回起诉。当事人因同居期间财产分割或子女抚养纠纷提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条
审理双方均无配偶的同居关系析产纠纷时，同居期间所得财产按以下顺序处理：
（1）有约定的，从约定；
（2）无约定且协商不成的：
- 工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益、继承或受赠财产、个人生产经营投资收益，归各自所有；
- 共同出资购置的财产或共同生产经营收益等，按出资比例分割，综合考虑共同生活时间、有无共同子女、贡献大小等因素。
《中华人民共和国民法典》
- 第二百二十条：不动产更正登记与异议登记程序；
- 第三百零八条：共有人对共有性质无约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有；
- 第三百零九条：按份共有份额无约定或约定不明的，按出资额确定；出资额无法确定的，视为等额享有。

结语：同居伴侣应通过书面协议明确重大财产的归属与出资性质，并留存证据——此举非对情感的不信任，而是对合法权益的理性保护。明晰权责规则，是维系关系稳定的重要基石。